房子卖价怎么看是否包含buyer agent's commission?

买房改规矩后，i.e. buyer付buyer agent's commission，交offer有两种情况，比如

• buyer 1: 出价205万，ask seller出buyer broker's commission (2.5%)
• buyer 2: 出价201万，buyer自付broker's commission
  

卖家肯定选offer 2)，不仅扣除commission后net profit更高，如果有capital gain，交税也更低
在交易记录里，就是redfin看到的那个最终成交价，会显示seller选择的那个offer：201万
而假设隔壁有个一模一样的房子，恰好是offer 1)的情况，显示最终成交价为205万


所以有了矛盾之处：
成交价205万 看似 > 201万
但实际上201万买家付的钱 > 205万的买家，也就是201万的房子卖的比205万的房子贵。


这样，在做comparable market analysis（CMA）时，就会有些误导，会影响后面的人价格指导
不像以前，大家都在一个规则下做CMA，而改规则后，房价天然有了2.5%的误差，对于一个2～3M的房子，因为这个commission信息的不透明，CMA误差在6万左右
对于热门房子，6万的差价足以决定一个offer的生死了


我现在差不多可以确认，MLS里肯定是不显示成交价是谁在付buyer commission的，因为这个只有在offer里才有这些terms，MLS根本不管seller和buyer之间的交易细节，也拿不到。


所以现在的默认行规是啥？
交offer时，默认terms还是seller付buyer commission吗？

看不到的，东部这里默认还是seller付buyer agent commission fee，当然房价比不了湾区

好问题，这就是为什么最近我开始做 flat rate agent

1. 你肯定看不到这方面的信息，MLS 也不会显示，所有的标准的文件是 Buyer’s Representation Agreement， 这个文件是 offer 的一部分 （不过很多也是 确定了价格之后才提供的）。 这个文件title company，银行都会要

2. 默认的行规在 湾区 还是 卖家 给 commission fee，大约是 2.5% , 但是这里有wiggle room  ～ 。

给自己打个广告，我自己写的post 为什么要找 低commission fee 的agent
https://nonchalant-shrew-287.not ... 05e93b8f7008514dd16

这个是我的邮箱
Redicklee42 ，狗家邮箱～

按照 per offer 收费 ～ 另外如果offer 被选中了，会需要额外的 closing 费用

补充内容 (2025-03-26 03:33 +08:00):

补充一个案例
这种offer  commission fee 的差距在 最后的counter 的阶段意义重大
遇见过另一个买家为了beat  flat rate agent 的offer，需要自掏腰包  某个 百分比 给 自己的agent。。。
这是个买房透明的年代，希望大家自己搜索，多运用资源

whatever 发表于 2025-3-25 13:34
你看不到，因为在closing期间，还可能有单独的form 40用来做返点

看不到不是因为返点。改规则前，就有返点form。
但改规则前，最终成交价没有歧义，那个返点是你和broker之间的协议
无论怎么样，listing broker给buyer broker的2.5%不会变
也就是seller的net profit总是在contract price基础上扣除5%（closing cost那些不算）

现在不一样了
offer交上去的时候，就有两种
seller要算一下net profit，就是我上面说的205万和201万的区别
seller算的这个细节，在MLS上体现不出来，这都还没算上额外的返点form...

好问题。 一直有同样疑问。 同问。

有能力问这个问题，说明lz是个对房产交易有深度研究的人了。。码住等后续

你看不到，因为在closing期间，还可能有单独的form 40用来做返点

ssjg8 发表于 2025-03-25 15:38:10
看不到不是因为返点。改规则前，就有返点form。
但改规则前，最终成交价没有歧义，那个返点是你和broker之间的协议
无论怎么样，listing brok

你可以看现在Escalation的那个计算表。非常复杂。
其实一直以来Buyer Agent的Legal Term是叫Selling Agent。本来就是卖家雇来卖房子的。

我近期也有这个困扰，多谢LZ

120万的房子 最后到了卖家手里刚好110万出头…