日本地产投资的体会

关于日本地产投资
我的一位北美朋友，最近问我，日本的房地产投资，是否很有投资价值？
也有很多国内的朋友，似乎很多对日本的地产感兴趣。
这里，我給提供一些信息，大家也来共享一下吧。确切地说，是我的一些思路与心得。我不是专业的地产代理公司，不买卖日本房产作为业务，但我投资地产，有一些经验与体会。仁者见仁智者见智，各抒己见。欢迎讨论，感谢加米。对于专业的房地产公司，无意伤害与揭短，不攻击，不讨伐，尊重生存本能与竞争商业模式，只谈个人见解，只对不熟悉日本地产市场的朋友提供一些借鉴与参考意见。
这里只介绍住宅。商业用房一般人基本不接触。因为门脸房，写字楼基本不分开买卖。一般都是大型开发商开发后交给运营公司出租。转让也一般都是地产信托收益权的转让。
1．        日本的投资地产分类
首先说一下日本的房子结构。基本是2层以上的水泥区分住宅（租或购买），（日语是マンション）、木制一户建（独立屋）与木制或铁骨小型公寓（一般只是出租）。一部分也有铁骨制一户建与基本集中在３层的小型混合型住宅（日语叫アパート或コーポ）
因此，可以简单理解，水泥房一般是3层以上，3层以下一般是木制或铁骨。这里说的结构，是说主体结构。
水泥公寓一般一栋几十户。大型的一般几百户。所有权属于个人购买 ，也就是区分住宅 。或者是某一位房东整栋都所有。
   而木制一户建（独立屋）基本是个人所有，很少用来出租。目前很流行用这样的房子搞民宿，收益据说不错，但也容易引来一些问题。
日本的房子结构与地域开发规划有关，地的类型与房子的结构有各项法律制度约束，房东不能轻易更改用途与构造。一户建区是住宅用途土地要求比较严格的地区，占地率，容积率，高度，防火等比较麻烦，邻里邻居互相封闭，对噪音，外来人有很多地处情绪。
木制或铁骨小型公寓，基本是很多房东的投资首选。因为土地规模不大，投资金额可控，出租受益稳定。租户以学生，单身，年轻没有孩子夫妇为主。这样的机构，一般不会单体买卖。日本的房子质量很高，细节做的很好。比我在美加看到的公寓质量都很高。

2．        根据以上内容，基本可以理解以下投资方向。
1）        购买水泥公寓。用来自住或出租。如果自住，尤其是好的路段，交通购物方便，管理完善，安全，应该是首选。关键是流通顺畅。如果将来想变现，很容易。但如果用来投资，我认为不划算。因为，每年的固定资产税（大约1.4%），物业管理费，大修基金，房地产公司代理费，会占去房租收入很大比列，最终计算回报率（过后详细解释），不是很划算。这些费用。遇到修理，更需要支付较大费用。
2）        购买一户建。建议自住。尤其是常住。维护费用不高。新房15年到20年后开始维修保养。需要自己储备资金。转卖不是很容易。位置如果是好地段，定是很贵的价格。每个城市的郊区也有诺干富人区，但基本是市内大于市边。
3）        购买土地自建小型公寓楼，分租。
这也是目前国内投资人比较青睐的投资方案。甚至买一栋旧的水泥公寓用来出租。这个投资应该是最好的投资项目。很多人购买2手旧楼。一栋10户，或几十户。在购买这种物业时，建议考虑以下问题。
1不能单纯计算回报率。日本地产交易一般计算表面收益率。即每年房租收入占所有投资金额的比例。现在日本的行情是5%到7%。一些很旧的房子，可能在8%以上。但即使现在住的很满，我认为不是计算现在的回报率，是计算未来平均收益率。很多公司销售时，写着 住满后收益率多少多少。问题是，是否可以住满？是否可以一直住满？现在住的人，搬走后，是否很快会接着有人进来？尤其是二手20年以后的房子，设备，户型已经陈旧，对于喜欢新房，干净的日本住户，比较挑剔。
2房地产公司管理时，需要收代理费。一般是房租的5%。请记住，这个5%是不算修理费用的。只是帮着收房租，帮助有什么问题对应一下。一段有一点点问题，都会向房东请求。日常磨损的东西，看与地产管理公司的协议内容。房地产公司需要靠这样的方式增加收入。换句话说，房地产公司在某种意义上希望经常变换住户。这无形增加了房东的空房比列。
3作为外国人投资，还需要注意：
房租收益税金：如果人在海外，不是属于日本的税务居民，在满足以下条件时，可以退回所得税（目前收益的·20.42%）。用来租給个人，且用来居住，而且是少数不特定人。法人不行，不居住办公不行，商业营业不行。经常反复出租或多数人，会被核定为商业活动。
转让税。非税务居民，将来转让时，要缴纳潜在收益税（销售额目前10.21%），由购房者代缴。不管有没有收益，一律要交。所以外国人买房，也要考虑出口策略。
4关于贷款。非税务居民无法按揭正式银行贷款。有些销售商提供贷款，属于自身商业 行为。房子用来抵押有2种。一种叫房地产贷款。是一般公司或个人的贷款，利息在7%到9%。这个方式很少利用。传统上的公司投资贷款，是属于设备贷款，买的是设备，房子也是设备。不是说只要抵押了就可以贷上，是要看公司的基本经营面，信誉与还款能力。叫的法人税越高，说明越有创收能力，贷款旧越好贷。
日本房地产投资具有魅力，但也有很多坑，建议找专业律师，地产代理详细咨询。
希望以上内容，可以能給有兴趣的朋友参考。最后，由于本人不做有关地产生意，不发广告。如有咨询价格，买卖等问题，可能无法回答，敬请见谅。

javiwater 发表于 2025-05-12 18:27:07
我一直不理解的就是为啥日本的木质一户建30年后基本就贬值到纯土地价值了 为什么 有谁能解释一下吗？
我在Boston 我们这里木质sfh 上百年的还是很有价值

是的，您说的对。日本的木制房子的30年就会贬值。
我认为这主要有以下几个原因。
1）文化。日本人喜欢住新房。日本的文化比较保守，过去的传统，由于技术，材料的原因，导致木制房屋寿命也就是30多年。但现代技术进步，材料考究，其实30年以上没有问题，但文化的影响还在影响着人们的生活方式。
2）经济折旧的原因
日本的水泥房子折旧47年。木制房子只有22年。因此，30年的房子，可以理解就是一个地的价格，市场的评估，尤其是银行的评估，不会计入房子价格。这个原因，是很重要的原因。
3）市场竞争的原因。
日本人一半人买房，一般人租方。而租方也基本都是租公寓或Apartment.
日本人多地少，老龄化，少子化严重，一般住一户建的人基本都是40岁以上的有孩子的人。年轻人或单身很难在收入不稳定，有可能调职等情况下购买很难流通的一户建。这样，随着年限增长，就会出现大量的【空房】。日本的空房问题应该主要是一户建空房问题。年久失修，利用率低，当然市场价起不来。尤其是偏远一些的地方，白送。有谁能经常住在没有热闹的街区，交通不便的地方呢。

网上有消息说，东京很多购房的人都是外国人。尤其是外国人比较多的区，绝多数买家都不是日本人。
lz你了解的情况呢？谢谢！

Mr_Fool 发表于 2025-05-11 22:48:15
感谢分享！请问哪种类型的日本房产最能抵御地震？和房龄关系大吗?

如果說抗震、应该是新年代的水泥公寓性能好。过去的房子應該不如现代。但一戸建建筑有一个公司是积水集团系列、用焊接铁骨钩造做主体、非常抗震。

感谢分享！请问哪种类型的日本房产最能抵御地震？和房龄关系大吗?

多谢分享, 挺有意思的~

感谢楼主分享!信息量巨大，感觉干货满满！👍👍👍

一户建听说几年之后房子贬值很多是这样吗？大概几年会贬值多少呢

看完结论就是没啥投资价值，自己常住还行

按11区小豪说的，“看看就好”

信息量巨大

感谢楼主分享，在日本买投资房，用来做airbnb呢？有什么坑吗？