学区房SFH ROI还不如没有学区的Townhouse

MetaMLE 发表于 2025-5-14 21:24
你sample的点就很bias，看TH同小区2019成交最近又成交的，19年价格比你发的高很多，最近成交反而低一些
htt ...

3 最新的政策是政策 但还是卖家pay 不信你可以去问
4 我贴了啊 补充的 https://www.1point3acres.com/bbs ... 47&pid=20373432 你没看到而已
5 这你非要死犟 说2019年卖股票买房不后悔 我有啥好说的呢，美股七子外加netflix rh等等谁2019年大额卖了手上公司股票买了大额湾区SFH 房子 现在都只有艳羡没卖的同事的份，而TH能满足自住的同时投入不多。

soapzi17 发表于 2025-05-14 21:27:42
LZ是房产中介？变量都不一样有什么可比性？一套是1M+的房，另一套是2M+的，房价越高本来涨幅就越低，你去找个5M，10M+的房会发现根本不涨说不定还亏钱卖。你

我要是房产中介，我发两篇帖子，一篇权大家不要买房，被喷说要有自住房，然后再发一篇劝大家说要非买自住那就买个便宜的新的TH，ROI不会比大额SFH差，投入还少？我是中介的逻辑在哪里？
要找到同时间买又同时间卖的又差不多地方的五年以上的sfh和TH的很难的，哪有那么多可以比较的。
对啊，我非常同意你房子越贵，ROI越低啊，4m以上甚至亏钱啊，所以我劝大家不要大额买房啊，因为划不来啊，大部分钱应该放在股市里，公司股票里，收益才高，如果非得自住不想总搬家讲究生活品质，应该买小点的新一点的TH，ROI不比大额SFH差，新房子能比小黑屋居住体验差吗？最主要是投入少，可以把大部分钱放股市

60w都可以全屋翻新并加建500sq ft了吧

落蕊轻飏 发表于 2025-5-14 21:54
60w都可以全屋翻新并加建500sq ft了吧

这个我真有DP 我朋友sunnyvale remodel和加建 今年花了1m+

你可能选了一个比较outlier的例子. 而且你这没有控制变量啊。不过你这个问题有点像投资房买升值还是现金流的问题，通常升值和现金流很难同时兼顾。

学区房roi不好说，因为现在学区房贵利率也高，这种房子的目标群体有明确的需求，不怎么看roi，持有通常要等比较长时间才能看到compound效果，而且也看学区的变化（有的rising学区变好或者老牌好学区缩减或者学区rezone等等）

但是一定确定的是th roi普遍上不太行，可能会generate比sfh好一点的现金流但是升值不行。th/condo要卖得好，看运气看市场火不火，市场火的时候可能有多于一个offer，市场不好的时候（比如现在）oh好久都不会有offer。就不用谈什么赚钱了，能不亏就好。有学区的th都不好卖，没有学区的就更是老大难，没有学区+年纪大的th/condo那是真心难卖。

大象同学 发表于 2025-5-14 22:17
你可能选了一个比较outlier的例子. 而且你这没有控制变量啊。不过你这个问题有点像投资房买升值还是现金流 ...

我没有选outlier 我就是选了同时间段买和卖的，其实新的3b th从19年到今天里涨个三四十万不是什么outlier 我再给你看几个例子，都是随便找的没学区的。只是他看上去数值小所以大家都觉得TH涨幅不多

https://www.redfin.com/CA/Sunnyv ... it-2/home/168871725

反而我举的这个SFH 在一众SFH算表现好的
你在看看这几个也是19年卖了 2025年又卖了的MTV SFH ROI更差
https://www.redfin.com/CA/Mounta ... 94043/home/58848897
1,780,000 2019 sep / 2,170,000 2025 May

老得TH ROI确实不咋的 但是的新点的十年内的TH ROI是非常可观的，甚至比学区房SFH好，
但这都不是我的重点，我的重点是我的第一篇帖子，买湾区房子远远不如买股票，但是又想讲究生活品质的话，那就买个小点的新点的TH，ROI不错，重点是需要投入的钱少，这才是又有生活品质又optimize投资的方式。

这个房子大部分装修都是前屋主做的 搜搜permit就知道了 要是买完立马做些修缮保守估计卖家装修在十万以内吧 毕竟装修费通货膨胀严重

开水喝可乐 发表于 2025-5-14 22:57
这个房子大部分装修都是前屋主做的 搜搜permit就知道了 要是买完立马做些修缮保守估计卖家装修在十万以内吧 ...

嗯 这就是不清晰的地方 不知道2025年 remodel到底花了多少钱，等我再找一个没有remodel过的例子比较吧 很难找同时间段买 又同时间段卖的

但是这是mtv sfm 1,780,000 2019 sep  sold/ 2,170,000 2025 May resold
https://www.redfin.com/CA/Mounta ... 94043/home/58848897

ROI也很差

suibianqugeming 发表于 2025-05-14 22:32:31
我没有选outlier 我就是选了同时间段买和卖的，其实新的3b th从19年到今天里涨个三四十万不是什么outlier 我再给你看几个例子，都是随便找的没学区

你找了sunnyvale的非学区th，为什么不找个sunnyvale087的学区房比一下呢？

mtv这个sfh地太小了，不过是个type=sfh但实际上是th的房子，值钱的是地，而且这个房子太靠近大路了，每个月hoa竟然还200+，巨大硬伤，所以也会reflect在价格上。你看看040的学区6000sqft sfh从19年到25年涨了多少。

我再举个极端例子，你看看palo alto（因为老区开发早，各种类型房子都有）sfh和condo/th的区别，没有三四倍也有至少两倍差距。还有los altos也是。

你最后的观点又是另外一个论题了，我同意你说的在这十多年买qqq也是不错的，对于没有家庭的人/不想被morgage绑定的人来说是很不错的理财方式。但是房子不只是有投资价值，房子是拿来住的，对于有的人来说是有情绪价值的（比如我，我喜欢折腾自己住的地方）。在能住的同时，还可以享受一些增值，加州能锁定地税，卖掉时候有自住房有免税，投资房有1031置换，可以diversify股市风险。

挺好的 你自己和你身边的朋友都去买TH 反正我一有钱就买SFH