南湾和半岛的房屋卖家：你的Listing Agent没跟你提PRDS RPA吗？

湾区的San Mateo和Santa Clara两个县的房屋卖主，在市场停滞或者下行时，其实有一种小手段：要求买方在交offer时使用Peninsula Regional Data Service (PRDS) Residential Purchase Agreement (RPA).
       
就是说，避开加州通用的表格 California Association of Realtors(CAR) Residential Purchase Agreement (RPA).
       
有什么好处呢？细说如下：

• PRDS RPA的Liquidated Damage Section, 即违约求偿部分，并不需要买方签署姓名的首字母。只要合同被买方签署过，卖方自动获得了在买方违约时占有定金的权利。在CAR RPA下面，每一位买家都是要签署姓名的首字母的，否则不能被执行(IF BUYER FAILS TO COMPLETE THIS PURCHASE BECAUSE OF BUYER’S DEFAULT, SELLER SHALL RETAIN, AS LIQUIDATED DAMAGES, THE DEPOSIT ACTUALLY PAID).
         
• 拿走掉买方的仲裁权利。PRDS RPA整个就没有这一项规定！自然，一开始大家都要请人来作调解(mediation)，但是，在CAR RPA里面，是有仲裁的，而仲裁往往意味着是终局的约束性的决定，在大多数情况下，卖家会因此失去了上法庭的可能。
         
• PRDS RPA对卖家的保护更强，除了前面说的在违约求偿方面偏向卖家以外，它可是堵了好几个买家出逃的漏洞，比如disclosure不完备等等（这里就不细说了），另外，对执行中每一个重要步骤的时间是有明确的规定，基本上体现了time is of the essence的精神——在CAR RPA下面，只能等到买方逾期了，LA才可以发T(ime) O(f) E(ssence) Letter.

注：起初就是从卖家角度写的，如果你是买家，那就反过来看好了。