灣區小黑屋 2024-2025 紀錄分享 Part 2

[前文]
上次流程包括前期準備到Permit申請 Part1 <= 有興趣的朋友可以在這邊看
這次我們講一下前半段的工程. 再一次提醒: 所有訊息都是我自身經歷所得感想, 每個工程翻新肯定都有不一樣的經過, 如果能幫助到你,我很開心. 如果你有不同的經歷, 歡迎討論讓我們彼此在下一個工程有更好的結果.
[工程流程]
當拿到build permit以後,你的GC就可以開工了! 以下是我理解大概的流程

• 架圍欄(圍欄上通常會有 GC公司訊息跟施工時間), 移動廁所  
• Demolition
• 挖地基
• 做地基 (主要是 concrete slab 或者 crawl space)
• subfloor MEP (MEP = mechanical, electric, plumbing) 簡單來說就是你們家藏在地下的utility line管線
• subfloor 地板 (這個上面就是你的finished floor)
• Framing 房子的骨架
• 屋頂
• Windows Installation
• Rough 消防
• 上下水, 電, HVAC, 廁所shower pan, roofing,
• Insulation

這之後的流程可能會不是那麼線性

• 內牆sheetrock
• Interior Stucco
• 外牆防水 + sheetrock
• Exterior Stucco
• 內部軟裝
• 收尾

那我就一個一個來說說我的經驗
[前置]
屋主involve程度: ⭐️
這個步驟大概率不需要你插手, 需要的費用也都包括在報價內.
這個階段我自己多處理的就是砍樹. 這有可能包括在你的工程費用, 因人而異.
我需要在這個階段砍樹的原因是他會影響到我們擴建地基範圍. 砍樹也不是隨便就能砍的, 有些樹是保護樹種所以要事先拿permit (可能在planning/build permit都已經有提到了) 地裏有蠻多其他更有經驗的分享,我就不多說了.
[Demo]
屋主involve程度: ⭐️⭐️
Demo 大概會花1-2週,看你師傅的速度. 我的師父在拆之前在job site把需要拆的都先用噴漆噴一過去, 接下來幾天就有工人陸續來拆除. 我知道有些city對於demo有特定要求, campbell蠻簡單的. 就是最後要跟師父拿丟垃圾的單子,你需要上傳到green halo.
這個階段結束後會因為你的project大小有不太一樣的感覺

• 全部拆掉的 就剩下一塊地
• One wall up remodel, 就字面上剩下一道牆
• 加建的 可能就是幾面牆不見了
• 室內裝修 大概幾天拆光了不會有啥影響.

注意事項:

• 屋主可以多留點心. 想要留的東西 可以跟你的GC先討論清楚.
• 原有家電 可以便宜在網路上賣掉. 可能可以回收幾百鎂. 不在意這幾百鎂,可以就捐掉或回收掉.
• 現在你可以看到很多內部的木頭, 可能會發現有發霉的爛掉的白蟻蛀的, 這個也許師傅就佛心幫你免費換, 有時候跟你收費. 但是這絕對是個換木頭或是加固的好機會!
• • 這邊有個坑, 我晚點說...

[挖地基]
屋主involve程度: ⭐️
灣區任何開挖之前,我建議都去 https://usanorth811.org/ 開個ticket讓utility公司來看看是否安全. (GC或屋主都可以操作) - pge會要求把需要檢查的範圍用白色噴漆標誌好
剩下的都是GC搞定, 我也沒有介入太多
[做地基]
屋主involve程度: 0️⃣
GC搞定, 我也沒有介入太多 - 唯一提到的就是有一個特殊固定的膠要打鋼筋水泥那我們找個結構工程師幫我們檢查開個證明, 省去city再來檢查.

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這個階段結束後,你應該會收穫第一個inspection passed!
希望你們也是一次過! 一次通過也應該是GC的基本能力,只是似乎被宣傳成賣點了 😅
[subfloor MEP] [subfloor] [Framing] [屋頂]
屋主involve程度: ⭐️⭐️⭐️
上面這個評估其實是我自己的想法,但是可能有些屋主不會involve那麼多.
這個階段做的就是搭房子的基本框架, 加上地下瓦斯線水線會先拉上來. 如果是crawl space其實還是可以做改變, 但是concrete slab好像比較困難 (可能要問其他經驗者). 為什麼我說屋主可能會多involve,因為這是屋主可以實際體驗房間大小格局,而不是只是看平面圖. 你可能忽然會做更多的格局改變.
Framing結束後,其實是工程轉淚點. 因為很多東西會開始多線性進行.
[Windows Installation]
屋主involve程度: ⭐️
窗戶通常要去訂製, 買的時候要跟廠家確定時間運送方式跟自己GC討論什麼時間點訂最好.
注意事項:

• 窗戶到了以後,一定要檢查,一定要檢查,一定要檢查, 我因為時間沒抓好,窗戶提早到了.我又不想要拆開怕施工會弄壞,結果要裝的時候才發現一個frame壞掉. 搞得多花錢重新訂製.
• 窗戶現在很多做外黑內白, 做黑色要加錢, 做隔音, 要加錢, 做privacy,要加錢, 五金更新, 要加錢.
• 廁所窗戶要tamper.
• 房間窗戶egress要夠.
• 大家常用品牌 milgard, andersen, marvin (這家slider不推薦) - 地裏有更好的文 大家可以找找.

[Rough 消防]
屋主involve程度: unknown
不是每個人都需要做, 我們家施工一半後,被building department刁難, 所以需要做這個.
注意事項:

• 要找專門公司做圖跟施工
• 聽說fire dept inspection預約可以拖很久
• 可能需要更新水表 (10k-20k)
• Campbell 消防沒過檢查不能檢查其他的rough electric, rough plumbing, rough mechanical 之類的 - 所以這邊可能會造成卡關

[Utility Line: Mechnical(HVAC), Plumbing, Electric, Sewer]
屋主involve程度: ⭐️⭐️⭐️⭐️
這邊屋主最好跟緊不同工人的作業,因為這邊會確定你家裡插座開關排水水龍頭的位置. 如果需要小改, 馬上跟工人說可以節省時間開銷.
注意事項:

• 這個階段需要rough in valve就是牆裡面控制溫度或出水的
• 這個階段需要除濕機
• 確定一下廚房排水跟你的appliance(dishwasher)位置有沒有衝突
• 水龍頭,電器位置需要finalize
• 室外的電源: 門鈴, 發光的門牌, floodlight, dusk-to-dawn, security camera
• 室外的水源
• 之後要不要裝solar或車充 跟你的師父提提,看有什麼要改的.

[Main panel upgrade]
屋主involve程度: ⭐️ to ⭐️⭐️ (我這塊是自己申請,有些GC或者solar 工人會幫忙這塊.)
這邊是PGE, 就去https://yourprojects-pge.com 開個app 根據上面資料填一填就可以開始這個流程了.
注意事項:

• 不難, 就是可能會耗時間.

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我的工程還沒到之後的流程 所以就快速說說:

• 如果上面都做完了,接下來就是insulation, 過了以後就上sheetrock, 照理來說內部牆就不會再去打開了.
• 接下來就是stucco, 我的認知是內部外部可以一起搞, 但是exterior stucco要先做防水上wire才能上stucco.
• • Stucco有分level, 通常smooth指的是Level4+. 通常要加錢. 我的GC跟我打小報告說市面上說可以做到level5都是嘴巴上說說. 因為木頭本身不平 做不到絕對的level 5, commercial那些用鐵片的才有可能.最多就是平一點的Level4 (大家參考參考)
• Stucco完就開始做內部軟裝 (這邊通常進度很快,會卡都是卡在屋主沒決定好要用什麼,或者貨沒到)
• • Flooring
  • 櫥櫃/Countertop
  • 廁所磁磚,水龍頭,馬桶之類的
  • 燈
  • 室內門
  • 插座
  • 家電
• 庭院
• 大門
• 車庫門
• Interior Paint
• Exterior Paint

注意事項:

• 跟自己GC配合好 什麼時候屋主需要provide什麼軟裝. 避免施工延遲.
• 尺寸要算好, sheetrock也會佔空間
• 馬桶後面貼磚要先告知gc 尺寸才會對

[坑]
最初我們跑過city的NVR (new build determination), planning, build approval 都過了,說好是addition/remodel 所以可以不做消防. 但是framing差不多做好事,building department又跟我們說需要重新審查,要把我們歸類成new build
原因在於:

• 前幾次計算,車庫的牆沒有算進去exterior wall (25% exterior wall need to be unaltered). 但是我們有把它拉高去配合其他的屋頂, 所以這部分造成了最後影響.
• gc 多拆了一些舊的牆 (做新牆在一樣的位子)
• 有做一些reinforcement

是誰的錯?

• city:當初就應該在permit出來就反應 這樣我們可以調整. 但是他們沒看清楚就給了build permit
• 設計師:NVR內沒有提到車庫牆會拉高. 有些造原本不該動的窗戶大小也不知道為何在圖紙上尺寸變了.
• GC:如果完全照著圖紙上做 可能可以低空過threshold
• 屋主:應該確認窗戶尺寸跟確認施工跟圖紙沒有差異

反思:

• 最後心態是當作這是個學習過程, 把目標放在以後在這個新家的開心生活. 蓋房一定會有很多壓力跟不愉快, 蓋房蓋到離婚的都有, 盡可能不要讓自己被這些負面影響才是我們該努力的方向, 錢可以再賺, 延遲可以等, 都可以解決的!
• 設計師找對你在的city各種條款事項都熟悉, 真的很重要, 可以幫你避坑

[下集預告]
希望下次發新帖, 我已經過了building final inspection. 過的話再回來跟大家講講 insulation, sheetrock, stucco, 大門, 車庫, 軟裝 之類的事

level 4  是做平了，一般的就喷花