奇葩卖房经历。。差点1M鸡飞蛋打。

这一个环节确实容易出错，我买卖房子的时候律师都是反复叮嘱我
好像以前法拉盛有过类似假扮对方律所的骗子

CMY123 发表于 2026-4-8 08:28
哈哈哈哈哈哈我一点都不意外，我当时买房的时候Deed上的名字都给我写错了，把u写成了a，然后first name，la ...

我之前的老中鄰居曾經跟我說過他當初辦PERM時候被某大廠公司聘的attorney (好像是叫fragoman)把他填完的表格裡父母對換還順便把姓名顛倒後交上去然後PERM就被移民局退回來了

他是在拿到被退的表格後跟他自己當初複印留存的備份表格一比對才發現最後交上去的是被attorney從對的改成錯的。也因為他有自己備份，所以attorney沒辦法賴帳

不可信
1）楼主卖房，竟然不关心钱到没到帐，这得多心大？
2）WIRE对不上姓名和账号，是会被退的，至于为什么没退，只有escrow知道
3）说有eo insurance的，确实，但要去找律师，一大堆法律程序，死脑细胞，你甚至可以让NB律师让escrow赔你精神损失费，问题是，你愿不愿意花这个时间精力

Escrow company一般是seller agent找的，也就是你的agent，一般跟escrow有固定合作关系
你完全可以找你的agent，问为什么这个escrow这么不靠谱

我买房的时候都住进去了  钱什么都搞完了  结果收到信说文件里的地址跟政府里的记录对不上 又回去找agent重新搞才搞定

小亩_19d1608 发表于 2026-4-8 12:25
只有agents, 房子一成交再想找他们可就费劲了

这样！请个卖家律师还是很值得的，如果有公司legal plan的话也不花很多钱

银行超级不靠谱。我之前chase的checking一次被人在柜台取钱，一次在柜台存钱，有可能是因为重名。虽然数额小，但是让我很震惊，怎么那么大银行竟然都不好好核实下身份就随便让人access我的银行账户。而且我每次一发现就complain人家根本不着急，拖了好几个月才解决。

我买房卖房都是用check
律师email和合同上签名上都会写 不要wire

在robinhood有类似经历，ira conversion几个月没到账，一直推脱说客流量大，后来打n个电话发现他们弄错号码！

看完倒吸一口凉气。Wire打错账号这个不是"银行审核慢"，UCC Article 4A管这事，Fedwire当天就结算了，钱根本不在title company手里"等审核"，是已经躺在那个陌生人账户里了。所以一个月不到账这件事，从closing当天的下午开始就应该启动应急流程。

律师跟你说的没错——一旦钱进了别人账户，sending bank能做的只有发个wire recall request（Fedwire服务消息，或者SWIFT MT192），接收方银行会去问账户持有人是否同意退回。同意几天就回来，不同意银行不能擅自划走，只能起诉拿court order强制freeze + 划款。所以越早发recall越好，时间拖久了对方可能已经把钱花掉或者转走，追起来更费劲。一个月才开始查，已经把黄金窗口浪费了。

但其实你这种情况，真正的兜底不在那个陌生账户，而在两个地方，下次（希望没有下次）一定要记住：

一个是 **Closing Protection Letter (CPL)**。你closing那天settlement statement上很可能列着这一项，CA一般25–50刀，签的是title underwriter（Fidelity National、First American、Old Republic、Stewart 四大之一），明确cover closing agent的negligence和fraud，wire misdirection就在范围内。所以title company不是"好心垫钱"，是他们头上的underwriter本来就要赔。你直接打CPL上的underwriter电话file claim，比跟title company小喽啰扯皮快得多，underwriter赔完自己去追title company的责任。

另一个是title company自己的 **E&O insurance + fidelity bond**，正经规模的title公司这俩合起来至少几百万的cover，1M错wire完全在保额内。所以"title company不愿意垫"在现实里基本不会发生——除非这家小破店连保险都没买齐，那是另一种灾难。

退一万步underwriter也耍赖，那就投诉路线：CA的话Department of Insurance + DRE（title算real estate service provider）双线投诉，联邦层面CFPB也收wire和closing相关的complaint。律师函很贵但作用主要是让对方意识到"这人真要打官司了"；其实underwriter complaint + state regulator投诉比律师函更让title company心痛，因为直接影响他们的E&O premium和执照。

最后一个常识性的雷，写给后面看到这帖的人：wire instructions永远不要只信邮件。closing前一天打电话给title officer（用最早contract上的电话，**不是**邮件签名里的），口头对一遍routing number和账号尾4位。BEC（business email compromise）冒充title company骗wire的案子湾区每年都有，钱一旦wire到骗子境外账户基本回不来，那个比你这次惨多了。

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不太相干的一句——看你road trip换城市看房、open house下offer都赶在一起，新城市的功课多做点别栽坑。我自己上一次买房就被学区边界阴过，挂"top school district"的房子结果地址不在attendance area里。后来自己写了个免费的小工具 nestlyze.com，输地址能精确查到对应的学校边界、逐ZIP对比真实月供和持有成本（PITI + property tax + HOA + insurance全算上）、还有FEMA洪水分区和环境风险（垃圾填埋、化工厂、噪音、空气）。你现在这个阶段挺用得上，免费的，我自己做的，地里的人随便拿去用。

祝赶紧closing顺利，这种事一辈子遇上一次已经够了。