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[买自住房] 西雅图年轻人买房常见的三个误区

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xww0701 发表于 2019-5-26 16:05:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
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买房自住,当然要住的舒心。这当中包括房子本身,地理位置,交通,犯罪率,学区,需要考虑的方面很多。可能正是因为考虑的方面多,我亲眼目睹了很多同胞们做出了错误的决定,然后懊悔,或者因此费尽周折换房子而亏钱。本人在西雅图住了5年,平时又对房地产感兴趣,所以想分享一下年轻人在西雅图买房的经验。

不得不吐槽一下中国年轻人在西雅图买房的常见误区:
(1) 一定要买新建的房子。【错】西雅图的新建房子很少,如果找独栋可能要到mill creek 或者snoquamie. 新建的房子价格更贵而且不划算,住几年就变成了旧房子,升值反而比旧房子更难。 此外,旧房子如果稍微装修一下并不比新房子差。我的朋友 jj 2015 年就听从了他妈妈的话在sammamish买了新建的town house, 离公司远不说,和邻居共享两面墙,噪音扰人。新建的小区就像中国的小区一样,人熙熙攘攘,大爷大妈还在跳广场舞。现在jj 最大的梦想就是换一套独栋的房子,他再也不迷信新房子了。那么下一个问题,多老的房子还可以住呢?用事实回答问题,u district 和 Queen anne 的房子很多都是1900 年左右建的,至今里面装修的很豪华,外面很气派,收到美国人的追捧。以此为例,100多年的房子都是可以买的,而且只要你买房子前有足够的inspection, 就不用怕。

(2) 独栋住宅不安全/难打理 【错】我听到好几个人这么说,他们认为独栋住宅就算被人破门而入邻居也听不见,平时也不见什么人,所以更加青睐townhouse 或者公寓觉得更安全。我个人认为要相信数据,至少我没有看到数据说condo比独栋住宅更安全,也许事实是恰恰相反。独栋住宅的好处不仅在于保护自己的隐私,还有就是升值比town house  condo 快很多 (同时也因为没有高昂的hoa)。也有人说,独栋住宅要割草打理院子,所以宁愿住town house。 我觉得就算请专业的割草队也不过一个月几十块钱,而且平时割割草锻炼身体有什么不好?! 再举一个真实例子,我的朋友 luo 2010年当初可以选择一个独栋住宅或者一个新建的townhouse,价格一样,选择了town house。9年后的今天,那套独栋住宅的价格已经是他的town house的两倍了。
顺便说一句,西雅图独栋住宅从1970年至今平均每年的价格涨幅在7%,平均每10年就翻一倍。
(3) 关注学区=关注Zillow或者Redfin上的学区数字 【错】几年前我选房子的时候,选学区我就是单纯的看看Zillow上的小学高中数字,0-10分,分数越高越好。接触了更多有孩子的朋友以后我才意识到,学校评分是按城市排名的,比如bellevue 4分的学校,不一定比Bothell 9分的学校差. 此外,所有私立学校是不需要学区的,比如北西雅图的lakeside (bill gates 和paul allan 就是在那里毕业的),我相信很多中国家庭最后会选择让孩子上私校,那么之前极挑细选选学区的功夫就白费了。还有,具体学校要具体考察,不能单纯看评分。比如美国朋友告诉我mount lake terrace 的小学就很好,虽然评分只有4分,但是老师非常尽责,学生得到很多关注,关系也很融洽,这样的环境利于孩子发展。与此相反,我听到有朋友抱怨在bellevue Newport学校评分虽然很高,但是华人印度人扎堆,家长恶性竞争,我觉得我不会想让孩子去这样的学校。总而言之,学校这件事不是几个数字那么简单的,不要因为这几个数字而轻易决定了你的购房选择。

(4) 被staging 迷惑 【错】 房子上市的时候会被精心打扮一番,刷刷墙,放上小巧的家具,让房子看上去又大又奢华。看房子 到时候一定要透过现象看到本质,staging花的钱最后归根到底都是买家在买单,表面的光鲜有时候隐藏着很多问题。假如你在选择两个房子,一个布置的很精美,另一个普普通通很朴素,你要考虑把第二个装修成第一个那样需要花多少时间和钱?这样比较价格是否划算?即便是自住的房子,也一定要考虑将来的升值价值和长期收益。
另外一个提醒,就是对于flipped 房子一定要多加警惕。 flipped 房子是指flipper花低于市场价在六个月前买了一套房子,简单装修,精心涂抹打扮,高于或等于市场价卖出。这样的房子装修往往偷工减料,工程粗糙。买房的时候一定要警惕不要成为接盘侠。

(5) 亚麻们看房的区域局限在华大,Ballard,greenwood一带 【要警惕】大多数亚麻来到西雅图的时候租住在capital hill或者华大之类的地方,然后半年以后要买房的时候就自然而然的在看Ballard,华大一带,而觉得bellevue,shoreline太远了。首先,华大Ballard fremont wallingford Belltown一带治安很差,流浪汉多,考虑到将来有孩子,我觉得我不会考虑这样的地方。另外,住在华大这样的地方交通并不方便,坐公交车上班可能要30分钟,还要闻着公交车里的流浪汉臭味。堵起来的时候,在这市区一带也可以非常堵。我个人更加推荐北边远一点的独栋房子,比如shoreline,还有东边bellevue Kirkland。治安要好很多,homeless的现象得到有效控制。而且大多数好吃的中餐都在bellevue,觉得工作生活都很方便,即便是在团结湖上班。总结一下,具体选择在哪个城市生活是个人选择,但是我建议不要刚搬来租房子的地方,就把选房目光关注在那一带。

以上都是我的个人意见,可能有偏差的地方。如果对大家有用,我以后再多写一些西雅图买房经验。




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参与人数 55大米 +195 收起 理由
oeyh + 1 赞一个
taybson + 1 赞一个!
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yangyang729 + 1 赞一个
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gzsgdtc123 + 2 给你点个赞!
黓龙君 + 2 多谢楼主啊!
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jigsaw_Becky + 3 很有用的信息!

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 楼主| xww0701 发表于 2019-5-27 00:00:15
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补充两个误区:
(4) 被staging 迷惑 【错】 房子上市的时候会被精心打扮一番,刷刷墙,放上小巧的家具,让房子看上去又大又奢华。看房子 到时候一定要透过现象看到本质,staging花的钱最后归根到底都是买家在买单,表面的光鲜有时候隐藏着很多问题。假如你在选择两个房子,一个布置的很精美,另一个普普通通很朴素,你要考虑把第二个装修成第一个那样需要花多少时间和钱?这样比较价格是否划算?
即便是自住的房子,也一定要考虑将来的升值价值和长期收益。
另外一个提醒,就是对于flipped 房子一定要多加警惕。 flipped 房子是指flipper花低于市场价在六个月前买了一套房子,简单装修,精心涂抹打扮,高于或等于市场价卖出。这样的房子装修往往偷工减料,工程粗糙。买房的时候一定要警惕不要成为接盘侠。
(5) 亚麻们看房的区域局限在华大,Ballard,greenwood一带 【要警惕】大多数亚麻来到西雅图的时候租住在capital hill或者华大之类的地方,然后半年以后要买房的时候就自然而然的在看Ballard,华大一带,而觉得bellevue,shoreline太远了。首先,华大Ballard fremont wallingford Belltown一带治安很差,流浪汉多,考虑到将来有孩子,我觉得我不会考虑这样的地方。另外,住在华大这样的地方交通并不方便,坐公交车上班可能要30分钟,还要闻着公交车里的流浪汉臭味。堵起来的时候,在这市区一带也可以非常堵。我个人更加推荐北边远一点的独栋房子,比如shoreline,还有东边bellevue Kirkland。治安要好很多,homeless的现象得到有效控制。而且大多数好吃的中餐都在bellevue,觉得工作生活都很方便,即便是在团结湖上班。总结一下,具体选择在哪个城市生活是个人选择,但是我建议不要刚搬来租房子的地方,就把选房目光关注在那一带。

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赞楼主用心总结。我个人还建议以下几点
1. 不买高压电线附近的房子 尤其是现在新小区 没地方 各种找犄角旮旯的地盖房子 看过几个新房子都在高压电线附近 我建议买一个电磁场 raido的测试仪 亚麻有卖 100多刀。

2. 不买路冲房或者马路旁边,自己的朋友有类似这种地方的房子,半夜院子被车撞了并且撞进了一面墙里。

3. 在SLU和downtown上班的小伙伴们,住在东去的话 除非是bellevue 或者kirkland downtown附近,否则做好单程commute 45分钟到1个小时的准备,现在虾图真的越来越堵。尤其是520东向靠尾巴和520中间接405北向。

4. 1980年前的房子注意爆米花ceiling,可以自行google一下,主要是这种ceiling含有石棉,致癌物。
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luntcz213 发表于 2019-5-27 04:15:54 | 显示全部楼层
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不觉得fremont这边治安差,至少我住了一年了还没有见过流浪汉,生活方便,离公司近,ballard往西太偏了,对无娃家庭来说交通永远最重要,楼主辛苦码字值得鼓励,但是对于西雅图这边的区描述的有点泛泛。当然更多的人不选择这边或者west lake是因为价格太贵,而不是因为不好。附近几家2014年的房子卖价在60-70万左右去年都卖出了1M以上的价格,市场会决定房子的价值的。
不知道楼主本人是住在哪里?
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cbmbbz 发表于 2019-5-27 05:57:23 | 显示全部楼层
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看小学好不好的确不能只看refin的分数(也就是greatschools.org的总分)。想看仔细些,点进greatschools看分项分数,还可以看种族构成和低收入比例。像楼主所举例的mount lake terrace elementary,州标准考试及格率低于州平均值,而且低收入比例较高(45%,比ballard高一倍, 比queen ann和magnolia高3倍),我觉得即使里面的老师认真负责,进这小学还需三思。
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JoyForce 发表于 2019-5-27 00:49:13 | 显示全部楼层
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同感,对于bellevue Newport这种学校一直都很排斥,大一百多万买个小黑屋的性价比先不谈,就谈学区,太多的人只看分数,而忽略了diversity和学校氛围对孩子的影响但很多鸡血华人家长就是蜜汁自信,不怕竞争,老子天下第一,老子非藤校不上,这点竞争算什么。。
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 楼主| xww0701 发表于 2019-5-27 01:15:11 | 显示全部楼层
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JoyForce 发表于 2019-5-27 00:49
同感,对于bellevue Newport这种学校一直都很排斥,大一百多万买个小黑屋的性价比先不谈,就谈学区,太多的 ...

赞一个 你对学区对见解。希望更多华人能够跳出传统高分学区的误区,孩子的教育不仅仅有考试还有礼貌、如何做人、如何待人接物,像Newport这样的学校华人扎堆关注考试,像Queen anne 这样的学校又是白人扎堆关注体育,都不利于孩子形成健全的世界观。
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vesalius 发表于 2019/05/28 07:28:16
高压线对人身体健康不利有什么科学依据吗

只要不是特别近,对健康基本没影响,主要是影响resale。
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西边除了shoreline那边还好意外 都比较脏乱 是不争的事实。。。
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 楼主| xww0701 发表于 2019-5-29 23:45:43 | 显示全部楼层
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keanezheng 发表于 2019-5-29 11:30
请问租房的话,请问Bothell/Woodinville 和 Newcastle哪个好一点?

估计在bellevue 上班?bellevue租房性价比比较高。此外bothell/newcastle 差不多,住Bothell 可能就经常和Redmond 北西雅图的一群人一起玩,如果住Newcastle,投资移民比较多,周末可能经常去renton 购物。所以住在哪里也取决你哪边的朋友比较多。
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其实Woodinville和Kenmore也不错。进城去亚麻,坐522就到了。

尤其是Kenmore,算是价格洼地。
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 楼主| xww0701 发表于 2019-5-28 06:41:18 | 显示全部楼层
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kts1mg 发表于 2019-5-28 01:01
楼主有个疑问,为什么不能买高压线旁边的房子啊?美国的电线我记得很多都是埋在地下的?

据说高压线对人的身体健康不利。有时候能看到一些便宜的出奇的房子,结果Google map上一看或者开过去一看,就在高压线下面。

补充内容 (2019-5-28 06:42):
这里指的是地上的高压线
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谢谢楼主分享 我觉得里面的道理 不仅仅是只有西雅图适用 其他地区也可以融会贯通 (然鹅道理我都懂 依然会犯楼主举出的错误
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 楼主| xww0701 发表于 2019-5-27 00:02:12 | 显示全部楼层
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dafengge2016 发表于 2019-5-26 17:28
谢谢楼主分享 我觉得里面的道理 不仅仅是只有西雅图适用 其他地区也可以融会贯通 (然鹅道理我都懂 依然会 ...

所以要更多的在地里讨论,希望少一些小伙伴犯同样的错误。

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参与人数 1大米 +2 收起 理由
prince123 + 2 很有用的信息!

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JoyForce 发表于 2019-5-27 00:55:59 | 显示全部楼层
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没编辑完就发出去了。。
接着说,对于房子年限这点,我感觉也不能太老,至少80年往后吧,我并不是担心房屋质量,而是以后卖房,大部分人心里是有这个误区的(没办法,大众想法就是这样),太老的房子竞争力确实不行。我买房的时候看过一些老房子的open house,也跟自己的agent聊过这个,很多买家还是比较看重房屋年龄的
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admin 发表于 2019-5-27 02:05:03 | 显示全部楼层
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本文被选为全站置顶文章之一。
作者获得大米奖励。谢谢你的分享。
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Soviet 发表于 2019-5-27 02:24:31 | 显示全部楼层
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讲的很好,拳拳到肉,老江湖了。
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多谢分享,帖子很有用
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lz 好贴。我最近在看加州irvine的房子。我一直不懂 很多本地的地产经纪会主要推荐在盖的新房 而不是性价比更高的老房子。

另外我能不能只靠redfin的地产经纪去买房看房,而不用第三方经济呢。会有什么不好的地方吗
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