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[买自住房] 湾区买房贷款经验+坑

   
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anotherDesk 2019-7-22 13:10:12 | 只看该作者
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lx5945 发表于 2019-7-22 08:36
很有用的信息,可惜我加不了几个大米,我想问一下,贷款分两种,一种是7年固定利率,一种是30年固定利率, ...

7年应该是arm吧?下面是我个人的理解,不一定对。
7年arm一般利率低于30年,但是过了7年以后利率会提高。30年则确保利率一直不变。
一般来说如果你觉得10年以内会卖房或者refinance或者pay off的话选arm,交的利息比较少。如果担心经济危机或者觉得不折腾的话30年fixed。我周围见到的绝大多数人都是选的arm,不过也跟湾区前几年疯涨有很大关系。我个人是觉得如果准备住很久的房子fixed也不错。比如当年经济危机就是很多人过了arm期限发现利率飞涨于是还不起贷款变成坏账,恶性循环利率继续涨。
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谢谢楼主的分享
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小冰灵 2019-7-23 05:06:29 | 只看该作者
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谢谢楼主分享!reserve的钱可以是借来的,那是不是只要保证在closing当天reserve钱在账上就好了,谢谢!
另外,如果首付现在是存在不同的银行账户里(比如说两个账户各10w),贷款的银行是会要所有账户的两个月内的statement吗?
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anotherDesk 2019-7-23 06:41:26 | 只看该作者
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小冰灵 发表于 2019-7-23 05:06
谢谢楼主分享!reserve的钱可以是借来的,那是不是只要保证在closing当天reserve钱在账上就好了,谢谢!
...

closing前五天吧
对 全都要
账户有现金存入之类的全部都要解释清楚,股票之类的也会要两个月的statement
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小冰灵 2019-7-23 15:22:48 | 只看该作者
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“这种approval因为比较麻烦要提交很多资料,所以建议大家都negotiate好汇率再去找相应的agent做,否则agent整理了半天材料你因为汇率谈不拢需要换银行就不是太好了。”
楼主,请问这种fully underwritten preapproval,要怎么事先negotiate好汇率呢?需要把ssn给所有去quote的银行,然后他们做hard pull来确定能给你多少汇率吗,还是neogotiate汇率过程中不需要ssn,确定去哪家了之后才给ssn,然后hard pull?如果是普通的preapproval letter,也会hard pull吗?
另外,这种fully underwritten preapproval的有效期有多长?是不是做了fully underwritten preapproval,基本就确定不会去其他银行贷款了?那这个fully underwritten preapproval能起到锁定汇率的作用吗?
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lx5945 发表于 2019-7-22 08:36
很有用的信息,可惜我加不了几个大米,我想问一下,贷款分两种,一种是7年固定利率,一种是30年固定利率, ...

7ARM比30FIX利率低一些,但可能将来涨上去了还是比30FIX高。
如果准备卖房还是ARM比较好,因为一旦卖房,所谓的锁定低利率30年就是伪命题,(房子已经卖了,再买又是一个利率)反而比ARM多交了很多利息。
ARM省下的利息还可以投资其他,也会和30FIX有个break even point. 再调整。
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wbsnt 2019-7-24 02:17:30 来自APP | 只看该作者
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希小腊 发表于 2019/07/22 03:16:28
羡慕有gift money

然后我一直好奇加州HOA是强制的?还是大家传统一般都会有,还是说个人偏向于买hoa的区?个人觉得hoa有好有坏,你不参与很容易被bully,另外就是不自由,弄个啥都得...

Hoa你可以理解为居委会,只要是一片房子看起来都一样,像一个小区,不论公寓排屋还是独立屋,都会有居委会。有居委会的好处是会统一管理小区的公共设施,比如泳池球场,会修路,保持绿化,对小区保持房价有好处,但坏处就是你房子的外观不能由你随便改变,独立屋不能加建,外观修缮也需要经过hoa批准,一般会要求你保持原貌。
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希小腊 2019-7-24 03:07:37 | 只看该作者
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linlinying 发表于 2019-7-22 00:10
7年应该是arm吧?下面是我个人的理解,不一定对。
7年arm一般利率低于30年,但是过了7年以后利率会提高 ...

这里说到我一个一直疑问的地方了。

走ARM应该是针对弯曲飞涨的房价,并且都准备payoff出手的,所以一个短期的low rate还是划算。

但如果在房市稳定的地区,ARM不一定比30fix好多少,但你还是考虑会提前还完卖掉的话,ARM好还是30fix好呢?7ARM月供会比30fix多出好多呀
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anotherDesk 2019-7-24 03:51:44 | 只看该作者
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小冰灵 发表于 2019-7-23 15:22
“这种approval因为比较麻烦要提交很多资料,所以建议大家都negotiate好汇率再去找相应的agent做,否则agen ...

我做的preapproval全都要hardpull 要ssn的,不管哪种。
也有一个非银行的小机构只要credit截图就可以,但是那种preapproval很多卖家不认的,如果你是要抢竞争比较激烈的还是去大银行做贷款比较好。
一般来说hardpull在一段时间以内pull的多个会合并成一个,所以尽量所有银行一起咨询preapproval就好了。
一般先会做一个普通的preapproval,那个比较简单不需要准备好材料,跟agent网上提交或者打个15分钟的电话就可以弄了。那个上面就会有个汇率,拿着各家的汇率跟agent商量就行。
fully underwritten preapproval和其他的preapproval一样都是三个月有效期。不去其他银行做是因为已经在这个银行花了很多心力,交材料back and forth很多次,agent也花了很多时间在这个case上面。再加上如果房子和卖家达成一致,竞争激烈的房子一般要求21天close,找新的银行一般是来不及的。
锁利率不太清楚,我们因为也不知道利率会怎么变所以没考虑过这一块儿。

当然以上如果你不在抢房区,上面的都当我没说。直接开个普通preapproval弄loan contingency然后慢慢close就行

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小冰灵 2019-7-24 06:18:59 | 只看该作者
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linlinying 发表于 2019-7-24 03:51
我做的preapproval全都要hardpull 要ssn的,不管哪种。
也有一个非银行的小机构只要credit截图就可以, ...

哦哦,谢谢你的详细回答。所以你们最后贷款的利率就是preapproval上的利率吗
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