湾区买房贷款经验+坑

lx5945 发表于 2019-7-22 08:36
很有用的信息，可惜我加不了几个大米，我想问一下，贷款分两种，一种是7年固定利率，一种是30年固定利率， ...

7年应该是arm吧？下面是我个人的理解，不一定对。
7年arm一般利率低于30年，但是过了7年以后利率会提高。30年则确保利率一直不变。
一般来说如果你觉得10年以内会卖房或者refinance或者pay off的话选arm，交的利息比较少。如果担心经济危机或者觉得不折腾的话30年fixed。我周围见到的绝大多数人都是选的arm，不过也跟湾区前几年疯涨有很大关系。我个人是觉得如果准备住很久的房子fixed也不错。比如当年经济危机就是很多人过了arm期限发现利率飞涨于是还不起贷款变成坏账，恶性循环利率继续涨。

谢谢楼主的分享

谢谢楼主分享！reserve的钱可以是借来的，那是不是只要保证在closing当天reserve钱在账上就好了，谢谢！
另外，如果首付现在是存在不同的银行账户里（比如说两个账户各10w），贷款的银行是会要所有账户的两个月内的statement吗？

小冰灵 发表于 2019-7-23 05:06
谢谢楼主分享！reserve的钱可以是借来的，那是不是只要保证在closing当天reserve钱在账上就好了，谢谢！
...

closing前五天吧
对 全都要
账户有现金存入之类的全部都要解释清楚，股票之类的也会要两个月的statement

“这种approval因为比较麻烦要提交很多资料，所以建议大家都negotiate好汇率再去找相应的agent做，否则agent整理了半天材料你因为汇率谈不拢需要换银行就不是太好了。”
楼主，请问这种fully underwritten preapproval，要怎么事先negotiate好汇率呢？需要把ssn给所有去quote的银行，然后他们做hard pull来确定能给你多少汇率吗，还是neogotiate汇率过程中不需要ssn，确定去哪家了之后才给ssn，然后hard pull？如果是普通的preapproval letter，也会hard pull吗？
另外，这种fully underwritten preapproval的有效期有多长？是不是做了fully underwritten preapproval，基本就确定不会去其他银行贷款了？那这个fully underwritten preapproval能起到锁定汇率的作用吗？

lx5945 发表于 2019-7-22 08:36
很有用的信息，可惜我加不了几个大米，我想问一下，贷款分两种，一种是7年固定利率，一种是30年固定利率， ...

7ARM比30FIX利率低一些，但可能将来涨上去了还是比30FIX高。
如果准备卖房还是ARM比较好，因为一旦卖房，所谓的锁定低利率30年就是伪命题，（房子已经卖了，再买又是一个利率）反而比ARM多交了很多利息。
ARM省下的利息还可以投资其他，也会和30FIX有个break even point. 再调整。

希小腊 发表于 2019/07/22 03:16:28
羡慕有gift money

然后我一直好奇加州HOA是强制的？还是大家传统一般都会有，还是说个人偏向于买hoa的区？个人觉得hoa有好有坏，你不参与很容易被bully，另外就是不自由，弄个啥都得...

Hoa你可以理解为居委会，只要是一片房子看起来都一样，像一个小区，不论公寓排屋还是独立屋，都会有居委会。有居委会的好处是会统一管理小区的公共设施，比如泳池球场，会修路，保持绿化，对小区保持房价有好处，但坏处就是你房子的外观不能由你随便改变，独立屋不能加建，外观修缮也需要经过hoa批准，一般会要求你保持原貌。

linlinying 发表于 2019-7-22 00:10
7年应该是arm吧？下面是我个人的理解，不一定对。
7年arm一般利率低于30年，但是过了7年以后利率会提高 ...

这里说到我一个一直疑问的地方了。

走ARM应该是针对弯曲飞涨的房价，并且都准备payoff出手的，所以一个短期的low rate还是划算。

但如果在房市稳定的地区，ARM不一定比30fix好多少，但你还是考虑会提前还完卖掉的话，ARM好还是30fix好呢？7ARM月供会比30fix多出好多呀

小冰灵 发表于 2019-7-23 15:22
“这种approval因为比较麻烦要提交很多资料，所以建议大家都negotiate好汇率再去找相应的agent做，否则agen ...

我做的preapproval全都要hardpull 要ssn的，不管哪种。
也有一个非银行的小机构只要credit截图就可以，但是那种preapproval很多卖家不认的，如果你是要抢竞争比较激烈的还是去大银行做贷款比较好。
一般来说hardpull在一段时间以内pull的多个会合并成一个，所以尽量所有银行一起咨询preapproval就好了。
一般先会做一个普通的preapproval，那个比较简单不需要准备好材料，跟agent网上提交或者打个15分钟的电话就可以弄了。那个上面就会有个汇率，拿着各家的汇率跟agent商量就行。
fully underwritten preapproval和其他的preapproval一样都是三个月有效期。不去其他银行做是因为已经在这个银行花了很多心力，交材料back and forth很多次，agent也花了很多时间在这个case上面。再加上如果房子和卖家达成一致，竞争激烈的房子一般要求21天close，找新的银行一般是来不及的。
锁利率不太清楚，我们因为也不知道利率会怎么变所以没考虑过这一块儿。

当然以上如果你不在抢房区，上面的都当我没说。直接开个普通preapproval弄loan contingency然后慢慢close就行

linlinying 发表于 2019-7-24 03:51
我做的preapproval全都要hardpull 要ssn的，不管哪种。
也有一个非银行的小机构只要credit截图就可以， ...

哦哦，谢谢你的详细回答。所以你们最后贷款的利率就是preapproval上的利率吗