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[买自住房] 湾区 第一次购买sfh 分享经验

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qianli0130 | 显示全部楼层 |阅读模式
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本帖最后由 大队管理员 于 2019-10-16 00:27 编辑

第一次买房 从看房到offer accept下来花了不到2个月的时间 对自己买的房子也很满意 所有流程走下来一遍 有一些经验和教训 同时之前买房做的一些研究 写出来希望对大家能有帮助

首先想说本文主要讨论自住房 如果纯投资的角度出发话 有些观点可能并不适用
Lz觉得自住房很重要的一点就是 这个房子你要很喜欢 住起来会舒服 好打理
升值空间是第二位的 因为没人可以预测未来房子价格走势 如果跌了 至少你自己住着还是很舒服 纯投资的话 住着也不舒服 价格也跌了 会很郁闷

所以我不会因为一个房子价格很好 但是有很多不满意的地方 而去买
Lz 2018 年买的房子 算是买在高点 今年整体价格一直在走低 但是因为房子本身没有硬伤 住的很开心 觉得生活质量明显提高  所以心情没有受太大影响

以下几点建议买房之前考虑清楚

1.        Location 湾区这么大,买在哪里,考虑会不会换工作,孩子在哪里上学
因为工作不算特别稳定 budget 也有限 所以我们选择在Fremont买房 – bart可以到sf, 开车可以过桥,也可以去南湾,有flexibility

SF: 如果买在sf, 基本就是去市里一些startup 和agency, 或者大公司在sf 的office, 也可以去oakland 或者bart能到达的地方上班 我见的比较少
Sf租房特别贵 自住的话买房子会节约不少hoa要考虑一下

南湾: 去市里上班不是很方便,如果工作基本就在南湾,是个不错的选择

2.        房屋类型: sfh, townhouse, condo
地点确定好了 就考虑买哪种房子
公寓/townhouse
pros: 方便 安全屋顶维修 水管 垃圾 都包含在hoa里面了 有一些gated community 设施齐全 环境好 比如泳池或者健身房
Cons: hoa 不能抵税,也可能会涨价, 不能随意remodel

我本来想买公寓的 后来算了一笔账 hoa $300一个月 折合成single family 等于可以买总价多10w 的房子 如果房子同样的涨幅 多10w的基数 增值空间更大,而且如果市场好的话 single family比townhouse 涨幅大 市场不好的话 single family 更抗跌
自住是第一目的 如果在同样成本的情况下 收益更高 为什么不选择less risky的呢
当然还有其他原因 如果你的ideal location 没有single family 或者single family lot size 比较小 townhouse也是很好的选择
我另外一个考虑就是fremont 新建的房屋都是 condo和townhouse  买condo 或许会不保值 如果要买condo 我的情况会在peninsula 买 也是可南可北

3.        贷款
pre-approval 哪个银行都可以 这个建议提早开始
之所以专门讲贷款 我有一点教训在这里
lock interest的时候 可以选择多拿rebate (0.375%* loan amount)但是利息高0.125 也就是所谓的no cost financing
当时我选择了付cost 但是利息从4 降到3.875随后事实证明 这几千块钱花的有点冤枉 因为我close之后就立刻refinance了 当时lock的利息 3.875和4比 每个月就省了70 不如拿几千块的rebate划算
这个rebate和interest rate希望大家close之前 想想清楚 算一下break even的时间, 有没有再finance的计划. 先把rebate拿到 再去其他银行重新贷款 的确是个好办法(时间精力成本)

4.        Agent
Open house的时候你会遇到很多agent
他们一听说你没有agent就会很热情 希望留你的电话和email
我刚开始特别傻 就留了电话和email 每天晚上8点就会收到三四个agent打来的电话 他们这个职业都很push 给你承诺他们的服务多好 希望你做他们的client 有新的listing 也会打电话给你
我的建议是 刚开始不需要agent 就自己在redfin上查open house去看多了 自然明白自己喜欢什么样的房子  这样以后选agent的时候 更efficient
我在open house见到的agent 都会聊几句 通过和他们的交谈 了解他到底懂不懂我们的priority以及询问他们对dual agent 的意向 之后再根据review选择agent
有几个提供verified review的网站 可以看看你想找的agent 最近成交了什么房子 在哪个区域 主要是represent 买家还是卖家  

有的agent 会给你rebate, 他的commission 他会拿出来一部分返还给你
我遇到过一个这样的agent,和另一个我很喜欢的agent 没有rebate 我当时有点犹豫 最后还是选择了没有rebate的agent, 原因有二: 选择agent的目的expertise 讲出来这个房子的pro, con另一个原因 既然他represent buyer 那是不是agent能拿到比我自己出面更好的价格呢? top的agent 都不给rebate ,但是他们拿到的listing 还是很多, 所以他们在和seller agent 谈的时候 有不是有一些negotiation power 呢?这是我的猜测 但是最后房子这么顺利close 我觉得也和我agent work 很hard 而且认识那个seller agent有关

5.        Offer
在submit offer之前 一定要认真看一遍disclosure 比如地基有没有问题, 白蚁严不严重,哪里需要修,这部分修理的费用 是seller 出 还是buyer出 这都可以作为negotiation的依据 当然太popular的房子可能不适用 有人直接listing price+200k 去submit offer 遇到这样的 就只能换一个房子吧 还是冷静bid

递offer的时候 不要写自己最好的offer 比如你想100w买 写95w 这样counter offer来的时候 还有加的空间
和自己的agent说 让她帮你尽量要到一个counter offer 拿到counter offer之后再考虑要不要往上加
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7.        Closing 当天
可以选择wire transfer (with fee) 也可以去银行开money order 这个时候你的银行账户应该有足够首付的钱 chase 会免费给你开money order 不过对比其他手续费 这应该算小钱了 不怕麻烦的可以去chase 免费开然后带着去closing
Closing要看清楚老外有没有把你的名字写错!

流水账终于写完了 希望loan的部分和offer的价格 对大家有用





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外清冬 2019-10-15 13:05:02 | 显示全部楼层
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我觉得虽然好多人都提出hoa年年涨,blahblah,但是sfh也要打理,也要修房顶和外部结构,人工和材料也是年年涨,只不过hoa是以月为单位每个月存入reserve和消费,自己的sfh是自己该出的时候掏腰包。当然也有badly run hoa,这就是自己控制不了的地方。但是好多老中都不太handy,又忙,自己的sfh也打理不好。我之前看房的时候有个老中的sfh位置特别好,但是她房顶的防水都没做好,整个顶都得重新换。所以所以hoa这事不能一概而论。

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stone 2019-10-16 09:31:14 | 显示全部楼层
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敲黑板!我说几点有关agent的 希望大家不要被坑 周围太多人被坑了 一坑就是好多万刀!

1. agent非常重要,一定要多跟几个聊聊
2. 不给rebate的agent直接无视!重要的话说三遍!直接无视!
3. 湾区无良agent太多 我就不点名了。尤其注意某些 女码农、女ms转的agent那种,把自己包装一下 再多弄几个群。坑你没商量!
4. 买新房的话 agent完全可以做到 只收固定费用,剩下的commision全rebate给你!
5. agent不是 选定一个就不变了的 你可以换。
6. 你完全可以拿一个agent承诺的rebate 去match另一个agent谈条件
7. rebate %/amount 一定要最开始谈好!!!之前不谈好 极大概率之后就不给了。
8. 不要完全相信 朋友推荐的agent,因为推荐人也会拿好处(某些agnet可以给推荐人1%)
9. 如果diy能力强 完全可以找个 paperwork agent

总结:一定要擦亮自己的眼睛 不要被agent坑!

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zbh9000510 2019-10-16 05:42:57 | 显示全部楼层
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我觉得虽然好多人都提出hoa年年涨,blahblah,但是sfh也要打理,也要修房顶和外部结构,人工和材料也是年年涨,只不过hoa是以月为单位每个月存入reserve和消费,自己的sfh是自己该出的时候掏腰包。当然也有badly run hoa,这就是自己控制不了的地方。但是好多老中都不太handy,又忙,自己的sfh也打理不好。我之前看房的时候有个老中的sfh位置特别好,但是她房顶的防水都没做好,整个顶都得重新换。所以所以hoa这事不能一概而论


同意这位层主的,LZ 你的 HOA 的计算方法,个人觉得不是很对。有点太数学了,而不是现实情况。但这也是我的个人观点,谢谢 LZ 这么详细的分享
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另外,hoa的确不能抵税,但其实贷款利息在税改之后也基本相当于不能抵税了……
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nathandyer 2019-10-15 06:58:30 | 显示全部楼层
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有得HOA年年涨呦,谨慎
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 楼主| qianli0130 2019-10-15 07:41:29 | 显示全部楼层
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ddragon 发表于 2019-10-15 06:36
赞楼主~
另外,hoa的确不能抵税,但其实贷款利息在税改之后也基本相当于不能抵税了……

不是有75w 上限吗 75w以内都可以抵税的 每个月2000的话 一年下来还是省了不少
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acheles 2019-10-15 07:59:04 | 显示全部楼层
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qianli0130 发表于 2019-10-15 07:41
不是有75w 上限吗 75w以内都可以抵税的 每个月2000的话 一年下来还是省了不少

应该是standard deduction高了很多,所以相比以前的税法省的不多
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qianli0130 发表于 2019/10/15 07:41:29
不是有75w 上限吗 75w以内都可以抵税的 每个月2000的话 一年下来还是省了不少
对,不过那样你就要itermize啦~如果你采用标准抵扣的话,两个人也有2.4万抵扣……也就是说,考虑上州税,你的利息只有超过一万4的部分才开始抵税……
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外清冬 2019-10-15 13:05:08 | 显示全部楼层
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本帖最后由 外清冬 于 2019-10-15 13:39 编辑

(之前这层楼发重了抱歉)不过hoa是挺讨厌的,如果有个rental cap到时候自己不住了就必须卖,卖的时候你就得是motivated seller了,如果市场比较冷就得降价促销了,要不mortgage还有hoa还要继续交。然后还有不能大改这一类的,也是神烦。
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