请教湾区买投资房的价位和位置

现在湾区的房市好像比之前年底热了。在考虑是不是买投资房，在什么价位和位置比较好。
我不会理财。只是简单算了一下，如果买一百万到一百五十万的房子，整租出去（大概4000刀一个月，或更低），自己要倒贴，一直这样付30年。比这个价位便宜的也不容易找到房源了（哭）。 如果到比较远的地方买，比如 Tracy, 虽然房子会便宜些，但是管理起来很麻烦，而且租金也更少。我承认自己真的很小白，只是想赶紧从头学起。也想请教大家，相信很多高人已经都很清楚算过。
谢谢啦！

Pcher8 发表于 2020-2-25 14:58
除非能搞到interest only loan

投资房不能贷interest only. 就算不考虑本金，只考虑地税和利息，大部分地区也达不到正现金流。Hayward, Oakland一些地方应该可以，前提是敢去收租。

To 楼主：所以，请不要考虑买投资房进一步抬高房价了。更何况从提问来看，都还没有摸清投资房地产的逻辑和规律。盲目投资不仅无法赚取超额收益，而且推高房价对任何人都没有好处，损人不利己。有钱还不如老老实实定投大盘。如果要买房，买来自住。

在湾区就不要买投资房了，现金流很多年都会是负的。而且如果以投资为目的的话，应该趁房市冷淡的时候下手。现在好几个offer一bid，完全没有任何投资价值。

地区的话，可以跟agent商量一下，因为每个人需求和实际情况不一样，首先，投资角度的话我通常会建议我们合作的投资人选还没完全发展起来有潜力的或者正在发展的区，特别湾区的话主要是看升值的潜力。

另外投资房我们也会先分析和算一下cap rate，cap rate = Net Operating Income(NOI)/Market Price 或者 cap rate = Net Operating Income(NOI)/Purchase Price， 而NOI = Gross Rental Income - Vacancy/Credit Loss Reserve - 地税 - 房屋保险 - 保修 - HOA(如果有）- 其他license，PM(物业管理）费用等，Cap rate 越高越好。因为湾区的房价大家都知道，cap rate会相对较低。

其实如果不想麻烦，选一个靠谱的pm管理公司可以省很多事和麻烦，当然还是有一定的风险，比如pm管理公司本身，租客，租金，新的法规，房子越旧保修费用越高等。但是风险和回报率是成正比的，风险越高回报越高。

关注一下 投资房会不会condon/th 好一点 打理起来也容易

我研究投资房已经一段时间了，我在湾区一个小时之内的各个城市都研究了一遍，我自己写了程序跑，找到一些地方，可以一起交流。
我的标准是60w以下，正向现金流，房子要movein ready，安全性不能太差。

湾区核心区域基本上投资房靠增值而不是靠现金流

湾区普通首付（20%，25%）要想正现金流得到很远的地方。

SunnyNRain 发表于 2020/02/25 13:02:29
湾区普通首付（20%，25%）要想正现金流得到很远的地方。

除非能搞到interest only loan

辣子鸡丁 发表于 2020-2-25 06:25
我研究投资房已经一段时间了，我在湾区一个小时之内的各个城市都研究了一遍，我自己写了程序跑，找到一些地 ...

求交流分享～我没有写程序，但是redfin上观察了一段时间，感觉这样的地方并不多。
Richmond可能可以，不知道安全性如何。
Oakland应该也有，但是不安全。
Hayward可能也还可以？

有钱人啊 我这还没房子呢 你这都想上投资了