Refinance到2打头利率 经验分享

债务的产生是经济发生周期性的根本原因。

啊哈哈，我看了一下以为楼主就是我，我的自住房也是从两年前的4.25 30年做到了几周前refinance的2.875 15年。

gaodapaous 发表于 2020-5-7 16:33
最近几天refi的利率是2.875, no points no credit, 30 year fixed conventional

求一下这家的bank 名字和联系方式

谢谢楼主分享 已加大米

fqcotta 发表于 2020-5-9 05:12
啊哈哈，我看了一下以为楼主就是我，我的自住房也是从两年前的4.25 30年做到了几周前refinance的2.875 15年 ...

同庆～抓住机会薅羊毛

totolin 发表于 2020-5-9 14:16
谢谢楼主分享 已加大米

home point financial. 直接联系就可以～如果你对他们的利率感兴趣的话 我可以DM给你我的lending specialist email

xx8833 发表于 2020-5-8 03:18
这个很难说，我只要降了0.125就做，因为lender credit太高了，每次减去所有cost还能拿回一点现钞，何乐不 ...

从办理refinance的手续费来看，某些lender给的credit（让利补贴）有时候比较高，甚至付清了closing cost后还有钱剩下来，貌似很划算。但是，银行和贷款机构里有那么多精算师，他们绝不会做亏本的买卖。
不管是做30年固定利率还是15年固定利率的program，在还贷的时候采用的都是摊销的模式（Amortization），刚开始几年所还贷款中利息部分所占比例较大，随着时间的推移，利息占比逐渐减小，本金的占比逐渐变大。
对于30年固定利率，刚开始阶段（尤其是前半年），借款人的还款中大概有2/3是利息，1/3是本金。比如，你每月还款2000元，半年共还12000，其中大概有8000是付给银行的利息，只有4000从你的贷款本金中扣除。
若每当利率降低一点点就做一次refinance，这个计时器就又会归零，让你重新开始支付大比例的利息给lender。
这便是为什么很多lender要求放款之后半年以内不可以再refi或还清贷款，因为前半年是挣钱的黄金期。
故而，我一向不鼓励客户在利率降低幅度不大的情况下做refi，虽然对于loan officer来说客户做refi的次数越多挣得也越多，但这会让人良心不安。

emonemon 发表于 2020-5-8 03:07
感谢楼主分享！请问一下，最近疫情影响，appraiser还能上门评估么？

疫情期间，如果你的原有的贷款（existing mortgage）是房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）所持有的，大多数情况下评估公司可以给你安排Drive-by Appraisal (inspector开车到你家，在屋外拍几张照片，不进门);
但若你的贷款不是房利美或房地美持有的，那基本都还是要进门拍照，大多评估公司的inspecor近期都可以上门拍照（戴口罩），除非屋主或租客不同意，那就要另行协商找寻解决的办法了。

我在半年前，也做到了2.875 15 years fix, no fee
每个月月供涨了$600，还算可以接受吧

zeusxi 发表于 2020-5-10 07:45
从办理refinance的手续费来看，某些lender给的credit（让利补贴）有时候比较高，甚至付清了closing cost ...

你仔细算算是划算的。精算师也就考虑大局，对于特定地方，特定时间，特定个人很难完全考虑到。 800k， 3.5rate，每年利息总支出会降低500，抵税后相当于300。一次refinance拿2000 cash，不需要交税。 2000 > 300 + 600 + 900 相当于把三年的利息差直接拿到口袋里。
别忘了计数器清零后，虽然初期利息部分增加，但是还款期限也拉长了，一般认为钱越到未来越不值钱啊，所以这没啥损失。
这问题本质是对于principal的态度。我觉得借得越多越好，不希望把principal降低，频繁refinance正好把principal拉高一些。