Refinance到2打头利率 经验分享

从三月初市场震荡就开始关注refinancing，每天早晚查利率. 几周前终于迅速下手，一些经验跟大家分享。美国央妈利率降到这么低，羊毛不薅白不薅。目前还在final approval进行中，从之前的4.25% 30 yr to 2.875% 15 year. 极大的缩短了贷款周期。如果大家不需要cash out的话，缩短贷款周期是不错的选择。

首先分享一些房屋和地理情况，各地各房政策不同，大家可以考量。

1. 房子是primary residence，住了两年多一点，投资房的话利率高2-3百分点。
2. 买的时候考虑到自已一个人需要的空间不是很大，又不想费力收拾，所以买的condo。condo在贷款上其实是略有劣势的，因为没有对于土地的产权。
3. 坐标中西部，所以房价比不了coastal，而且首付多于20%。这种情况下，一方面银行要承担的风险小，所以利率好一点，另外一方面，由于银行也没得赚多少，所以fee上优惠得也不多。像版里的很多童鞋在湾区扭腰等地收入高，贷款高，偿还记录良好，银行钱赚得又多又放心，这在negotiate的时候对我们非常有利。

其次分享一些自己各方比价的经历。很多都是个人经历，可能需求不同，可以自由参考。


4. 如果有时间的话推荐每天多看看10 Year Treasury Yield. 这个跟贷款利率是挂钩的（虽然最近几个月有些变化，但是整体趋势还是一致的。）
5. Prepayment Clause。鉴于大家可能升职加薪中彩票，一定要确定没有Prepayment Penalty. 其实这种现在都很少了，但是以防万一！
6. Float Down Option。基于现在市场动荡，如果利率进一步下滑，虽然已经跟lender锁定了利率，也还是可以调整的。但是不同lender可能条件不同，比如0.1%可能太少了就不调整了，所以大家问好。
7. Fees！银行之间都是互相看着对方贷款利率的，我的经验是差的不太多。可以手动去BOA Refinance查，上下0.2%之间吧。但是！！！！差的多的就是fee了。七加八加也很多的，都够买下好多points了。这里我的一个特别经验是跟自己的original lender negotiate。因为大家如果还款情况良好的话，他们巴不得我们继续认真赚钱，按时还款，非常不希望我们换银行。而且他们之前都做过一次了，很多手续上简便很多，费用上可商讨的余地就大一些。最后我拿到的是没有origination cost，full appraisal credit。注意这里不是指他们tuck it into the new loan. 这里是完全免掉费用，还是不小的一笔，我们在家里买了瓶好酒庆祝了一下。

最后一点有一点点跑题哈。
8. Relationship Building。利率变化特别大，推荐与认准几家lender，多次询问。lender当然都是希望马上做成买卖了，但是我们作为borrower肯定是想拿到最低点，这个时候就需要多沟通，保持一个好的关系，这样你在这个lender那里也算是发展了一个contact，来往之间能多给你一些观点参考。我最后选择的老爷子在这行做了20多年，虽然我自己也算是在金融行业，但是抱着学习的态度问他的观点和看法，也受益匪浅。最后borrowing terms有几个选项，老爷子也是比较开诚布公的推荐了对borrower最好的，而且尽力争取credit，我们都非常感谢。而且讲实话，大家年轻，事业上行，说不定过几年就会换大房子，买投资房，有了这样的relationship将来也受益。大家来美国单打独斗，不像家里小学同学中学同学大学同学都能振臂一呼，在他乡多个朋友多条路。


暂时就这么多啦！希望大家用得上。我没想到的大家帖子里问，我尽量回答。
另外，如果有米的话还请解囊相助，想看一些帖子没米急得慌。

q107770540 发表于 2020/05/05 11:56:41
半年前刚refinance到3.625 30yr fixed
看着2.875很是诱惑，不知道现在适合不适合再比次refi...

楼主写的是15年固定2.875%，不是30年喔。15年的利率虽然看着低，但每个月的payment要多一些，收入水平要达标才好做，相对贷款压力要大一些。

据我所知自住房30年固定大概是3.25%的水平，偶尔也有3.125%
您如果前面去3.625%，起码做到3.125%才值得办理，否则办理下来并不一定划算。

xx8833 发表于 2020-5-8 03:18
这个很难说，我只要降了0.125就做，因为lender credit太高了，每次减去所有cost还能拿回一点现钞，何乐不 ...

从办理refinance的手续费来看，某些lender给的credit（让利补贴）有时候比较高，甚至付清了closing cost后还有钱剩下来，貌似很划算。但是，银行和贷款机构里有那么多精算师，他们绝不会做亏本的买卖。
不管是做30年固定利率还是15年固定利率的program，在还贷的时候采用的都是摊销的模式（Amortization），刚开始几年所还贷款中利息部分所占比例较大，随着时间的推移，利息占比逐渐减小，本金的占比逐渐变大。
对于30年固定利率，刚开始阶段（尤其是前半年），借款人的还款中大概有2/3是利息，1/3是本金。比如，你每月还款2000元，半年共还12000，其中大概有8000是付给银行的利息，只有4000从你的贷款本金中扣除。
若每当利率降低一点点就做一次refinance，这个计时器就又会归零，让你重新开始支付大比例的利息给lender。
这便是为什么很多lender要求放款之后半年以内不可以再refi或还清贷款，因为前半年是挣钱的黄金期。
故而，我一向不鼓励客户在利率降低幅度不大的情况下做refi，虽然对于loan officer来说客户做refi的次数越多挣得也越多，但这会让人良心不安。

半年前刚refinance到3.625 30yr fixed
看着2.875很是诱惑，不知道现在适合不适合再比次refinance?

zeusxi 发表于 2020-5-5 15:34
楼主写的是15年固定2.875%，不是30年喔。15年的利率虽然看着低，但每个月的payment要多一些，收入水平要达 ...

对的，完全同意。30年到15年利率自然会低一点，但是月付也会应声而涨。以我个人情况来讲，因为之前也是每个月多付掉一些principle，所以其实算下来差不多。具体情况也要因地制宜。

不过总体上来讲，如果term不变，能降低一个百分点是refinance benchmark，如果少于一个百分点的话，也要看自己重新办理的费用等，再细细算来。

赞一个LZ！谢谢分享！你这位broker是不是做不了加州的loan。

我1月份close的refi, 5/1 ARM Jumbo, 2.25% (with 0.25% relationship discount)。好像去年年底的时候有几天可以lock到2.125% no point no fee。

经验就是和找工作谈offer一样多找几家互相beat。

最近几天refi的利率是2.875, no points no credit, 30 year fixed conventional

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感谢楼主分享！请问一下，最近疫情影响，appraiser还能上门评估么？

zeusxi 发表于 2020-5-5 15:34
楼主写的是15年固定2.875%，不是30年喔。15年的利率虽然看着低，但每个月的payment要多一些，收入水平要达 ...

这个很难说，我只要降了0.125就做，因为lender credit太高了，每次减去所有cost还能拿回一点现钞，何乐不为。