买房要留好后手-Contingency

大经济环境好、抢房的时候一般都不太会考虑买房中途退出的问题，但是黑天鹅事件一来，比如这次的疫情，中途退出会导致earnest money（押金）血本无归。一般earnest money是房价的1%-3% 不等，对于很多人来说也是一笔不少的钱，在此分享一点个人经验：

1. 什么是contingency？就是在你交了押金后，如果退出可以保证拿回押金的条款。一般常见的有 Home inspection contingency，Appraisal contingency， Mortgage contingency。

2. Home inspection contingency（房屋检查条款）：这是最没有争议最普遍的条款，一般给你两天的房屋检查时间，中间如果发现房屋有任何质量问题可以以此为由退出。如果买房的时候头脑发热，这相当于给你第二次选择，用此做文章退出一般卖家都不会为难。

3. Appraisal contingency （银行估价条款）：这一般出现在抢房的地区。在申请贷款过程中，银行为了保证不坏账会对房屋进行估值，如果给的价值低于你买房的价格，你需要付差价。举个栗子，100w的房，你付首付10%，贷款90%，如果银行估价认为房子只值80w，那只会贷给你80w的90%也就是72w，那你要付剩余的28w，此时你的首付就不是10%而是28%了。所以如果你有这个条款，依然可以选择退出，或者跟卖家协商让他降价。

4. Mortgage contingency （贷款条款）：这个需要特别注意，如果以此为由退出一定要特别谨慎，不然很容易被卖家抓住小辫子。正常情况下只有在银行觉得你credit不够，或者突然失业啥的才能利用这个退出条款。但是其实也可以利用有父母盆友gift fund的+银行需要reserve的情况（非常tricky），在签买房合同前一定要搞清什么情况下可以退出不损失押金（敲黑板！），甚至可以找个律师（一般300刀）提前帮你看一下合同，避免以后的纠纷。

我这里说的很多情况对大多数人来说可能很少会发生，但都是亲身经历的极端案例，希望分享给大家长个心眼～

NYC就是简单粗暴，没有什么earnest money。签合同就付房价10%的首付（定金），后面买家毁约，10%归卖家。NYC没有卖家会签有这种contingency的合约，即便是现在的行情，还是你爱买不买，走好不送。

需要抢房的地方（弯曲，西雅图这种），好多能抢到房子的，不光一个Contingency都没有，earnest money还要加价。。。非常惨

湾区一般都要remove all contingency的，除非你能比别人多出个好几万。

Mortgage Contingency 我有遇到最拽的，就是卖家（开发商）只允许他指定的2个贷款银行享有mortgage contingency ，爱买不买，不买拉倒，开发商放言自己不愁卖。唉……

yolandusa 发表于 2020/05/20 05:25:51
Mortgage Contingency 我有遇到最拽的，就是卖家（开发商）只允许他指定的2个贷款银行享有mortgag...

是的，inventory少需求又大的地区，卖家话语权大，买家万一贷款出问题真是赔了夫人又折兵

前两年在西雅图不太可能在offer里加任何contigency, 卖方不会理

hpph 发表于 2020/05/20 21:13:55
NYC就是简单粗暴，没有什么earnest money。签合同就付房价10%的首付（定金），后面买家毁约，10%归卖家。...

你说的太对了。纽约卖家就是这么吊这么拽，爱买不买

yolandusa 发表于 2020-5-20 22:02
你说的太对了。纽约卖家就是这么吊这么拽，爱买不买

谢谢。不过换位思考，的确可以理解，纽约的房子尤其是1bedroom，根本不愁卖不掉。

😂 我这边我的律师和对方的律师在mortage contingency 上是30天还是45天在吵， 大家直接是waive掉的吗？？