有人说买房不值得，30 年就绑在那一个房子上。

美国换房很正常，第一个房可能是不到5年就换了。贷款30年不意味要换完。很多人对美国买房和二手房市场不熟悉，可能会觉得贷款30年就要换完。这种误解可能是因为国内二手房市场和交易要求和美国不太一样。

zhang3x7 发表于 2020/06/14 07:25:15
首先第一点 我觉得买房子肯定比存现金好 因为联储各种灌水是常态 但是你肯定会投资的对不对

没人会傻到经常性的把现金拿...

如果全款买回报率是比较低。如果20%首付就有5x杠杆，如果房价每年涨5%（在核心城市大概就这个速度），那么年回报率就是25%.

zhang3x7 发表于 2020-6-14 07:25
首先第一点 我觉得买房子肯定比存现金好 因为联储各种灌水是常态 但是你肯定会投资的对不对

没人会傻到经 ...

你好，你干嘛用我老公詹一美的头像？！👿😡，用就算了，为啥不用一张更漂亮的头像，毕竟詹一美的美图那么多，这张实在差强人意啊……

炸鸡套餐 发表于 2020-6-14 10:05
你好，你干嘛用我老公詹一美的头像？！👿😡，用就算了，为啥不用一张更漂亮的头像，毕竟詹 ...

你老公和我长得挺像的其实（仅限这张图） 而且我比他这张图要白的多

现在认识的人，买房都是男女双方出钱，什么男方买房，那是国内

charlesq34 发表于 2020/06/14 09:35:00
如果全款买回报率是比较低。如果20%首付就有5x杠杆，如果房价每年涨5%（在核心城市大概就这个速度），那么年回报率就是2...

很多人有这个误区，觉得房子是带杠杆的。你要是放长了时间看，房子的杠杆是越来越小的，因为你在不断的往里还钱。而如果你投资的话，你用来还房贷的钱是追加到你的投资里的，你的投资是越来越多的。

有一点例外，就是你不断renew你房子的杠杆，比如你一开始首付20万买了100万，等你还到40万的时候把这个房子卖了，再用40万当首付再买。这种情况确实可以一直保持你的杠杆。

不过相对的，这么喜欢玩杠杆直接开个期货账户，10倍杠杆，来得更快。

美国换房频率高的一匹......

30年房贷！=30年绑在一个房子呐. 很多时候10年内就可以还完，只不过大部分时候是主动选择慢慢还，这样比较赚，才选的30年.

wk93210 发表于 2020/06/14 13:52:58
很多人有这个误区，觉得房子是带杠杆的。你要是放长了时间看，房子的杠杆是越来越小的，因为你在不断的往里还钱。而如果你投资的...

你说的这点很有道理，我觉得是不错的补充。

真的要靠杠杆获得回报就得一直保持杠杆率 — 或者通过换房或者通过抵押贷款买别的投资房，是需要“折腾的”。如果不折腾 那么杠杆率会越来越低 回报率也会下降。这个实际操作起来不是太复杂，就算持有房子5年 杠杆率也没有下降很多。

真正导致杠杆率快速下降的是赚了点钱提前还贷的情况。很多人觉得背了房贷有压力 所以这么做 但没有意识到这样其实大大降低了投资回报率。（但也无可厚非 抛开回报率，无债一身轻）

不过我觉得买房的杠杆不太能跟期货相提并论，毕竟玩期货风险差别太大了。

补充内容 (2020-6-14 02:06):
补充一点，如果保持杠杆率，房产可以有那么高的回报率，那为什么没看到人人都买很多房上很多杠杆呢？

我觉得是主要是因为持有房产的开销和管理投资房的劳力付出。如果不出租 每个月月供是和你的收入相关的，有限的收入决定你不能持有更高额的房产。失业了现金流可能断裂。就算是通过出租平衡持有房产的现金流，还是有断租的风险。另外，管理出租房还是一件麻烦事。

所以我觉得在健康的市场买房自住不亏（interest+property tax小于等于房租，靠本金由杠杆赚钱），投资的话花工夫也有很多人依次致富。
这里面具体的细节讨论起来就多了，我也不是专家，以上仅是我个人学习后的一些看法，大家参考一下就行。