投资房的成本和收益计算

湾区的房子出租就赚不上钱，只能等升值。。。

nidexiaojiji 发表于 2020-7-9 07:30
算的不对，为啥房租收入要乘上税率67%？你都不赚钱你交什么税...

我直接照income tax算的，不赚钱是怎么说？
报税的时候应该只有房屋修缮是可以算成成本的，其他几项都不算

2m singlefamily投资房吗 感觉万万不可

之前看过一个专做投资房的人说 每月房租要在1%的房子总价之上才是值的投资 博客叫Afford Anything 可以看看
不过她的总体思想是如果做投资房不能依赖于房子会涨价的想法 而是看现金流
可能不适用于弯曲吧……

worldendgf 发表于 2020-7-9 07:49
之前看过一个专做投资房的人说 每月房租要在1%的房子总价之上才是值的投资 博客叫Afford Anything 可以看看 ...

每月1%这也太难了，我完全没见到过这种地区，以前上学的时候合租的SFH各个房间合起来的租金都达不到1%。。。。

ymsfd007 发表于 2020-7-9 05:38
对，现金流也是个极大的隐藏成本

感觉有着本金，炒房不如炒股啊？我肤浅地认为。。。房子不合适的话，卖少说也得折进去6%-8%吧，最近这情况2M的房子，不太可能一年涨太多？

ymsfd007 发表于 2020-07-08 17:02:55
每月1%这也太难了，我完全没见到过这种地区，以前上学的时候合租的SFH各个房间合起来的租金都达不到1%。。。。

她是有个方法计算的，我印象中是这个数字。我也觉得这个比例很高了，但并不是没有，弯曲可能很困难，SFH的话也比较难，感觉投资房最容易租出去还是1b-2b的吧。我在DC附近其实也是有可以差不多达成1%的房子的，可能学区不好但是目标租客群体年轻人这样。
我知道楼主想在弯曲投资房子，就提出这个博主可以学习参考一下。

我们这边中介收取的佣金是一个月租金

ymsfd007 发表于 2020-07-08 16:37:27
我直接照income tax算的，不赚钱是怎么说？
报税的时候应该只有房屋修缮是可以算成成本的，其他几项都不算

所有支出都算成本啊，房产税，维修，保险，物业……
另外一个月6000感觉楼主在做梦。不要把sfh当成豪华appartment……

看楼主的计算，可能对投资房产没什么经验。。。很简单的建议：2m买个sfh投资，想都不要想，EV肯定是负的，变成给房客打工的活雷锋

2m的正确投资标的是multi unit, 或者偏远地区正现金流sfh

前者例子：https://www.redfin.com/CA/Redwoo ... -94061/home/1792985

后者，可以在湾区周边开车1小时半径内找

投资房产的好处在于房租收入基本是免税的，因为基本全都能被抵掉。可以抵税的cost有：利息，地税，房屋depreciation(住宅27.5年)，维护维修费用.

如果是租金连地税+利息+维护都抵不了，那都用不着depreciation。不过一般这样的资产，是很差的投资标的，除非你认准房价会大涨。2m的SFH出租, 搞不好地税+利息都cover不了。这种房子只适合用来作为奢侈性消费的自住房。