投资房的成本和收益计算

地点湾区，不知道这边租售比有没有快捷算法？

现在看上个2M的房子考虑后面买来做投资房出租，3-4B，离学校非常近，我看旁边同一小区的房子租6000+，都是租来上学过渡的。

我能想到的开支有，每年：
1. 地产税，大约23K
2. 修理维护，2K
3. 贷款利息，首付30%的话，大约42K；首付50%的话，30K。 这还是按很低很低的利率算的。
4. 时间投入若干
5. 本金的机会成本，按保守估计放在银行存定期能有2%的利息？本金在600K-1M之间， 600K*2% = 12K， 1M*2% =20K
总计成本约 75K-79K 每年，50%首付是低成本的那个。

收入，每年，粗略按33%收入税算：
1. 房租，72K*67%=50K
2. 增值，后面几年不指望大涨，跑赢通胀就行了，算2%每年吧，折算下来40K*67% = 27K
3. 利息抵扣我不大会算了，估摸着不会很多，估计小几K？算2K，抹去房屋维护成本好了。
总收入约：79K

基本只是收支平衡，但是自己要投入的时间还没计算进去...

有什么更好的计算方法或者有什么缺漏，请大家指出


补充内容 (2020-7-9 04:19):
下面有人提到两个补充：
1. 房屋保险一年1K多
2. 招租期会空着，一年出租时间算11个月比较合理

补充内容 (2020-7-9 13:27):
下面有同学指正了：维修费用，property tax，mortgage interest，depreciation都是成本，我都没有计算进tax抵扣。所以房租的收入税基本忽略，也就算66K。
重算过后，成本约：76-80K， 收入95K

留贴，买了房你肠子悔青，1年后你来看看

首先，你先不用担心房租收入交税的情况。我估计你报税的时候，各种抵扣下来绝对是负好几万。

一年2K的维护是绝对不够的。你需要为大件维修留够reserve，比如每20年换一次房顶，每10年换一次热水器，等等。一年2K可能只能cover零零散散的小维修，但是换大件的钱你需要通过reserve的方式分摊到每一年。

我觉得这个投资房完全没有买的意义不大。1. 你的现金流很差，按贷70%，4%利息，30年定期来算，每个月房贷利息8.6k，地税保险2k，这就已经10.6k了，但你的收入只有6k，每个月现金流负4-5k，何必呢？2. 收益很低，投资房一般来说越小越划算，现金流回报率都会高很多。比如30万的2b可以月租2000，100万的6b可能只能月租4000。你买大不买小的唯一理由只能是大房子升值空间更大，但听起来你只打算每年2%的房价涨幅，那我真觉得没什么必要了。

假如你月租6k，空置率5%，房价每年涨2%，那么你每年的收入是6k*12*0.95+2M*0.2 = 108.4k。扣除地税，维修，保险成本，假设每年25k (先不要管贷款利息)，那么你理论上每年的净收益是83.4k，也就是说每1块钱的房价，给你带来了4.17分钱的收益。在这种情况下，任何高于4.17%的房贷都是不划算的 - 为什么要为了4.17%的收益，付出更高的利息？如果楼主真的觉得4%-5%的收益就满足了，那真的有更多稳健的投资方式，还不需要折腾买房卖房打广告找租客等等的麻烦事。

算的不对，为啥房租收入要乘上税率67%？你都不赚钱你交什么税...

现在不适合买投资房

每次招租都有空房期，保守一年只能算11个月的房租。
还要加上Insurance每年差不多1千多
另外投资房最好控制在1.3M以下，租售比会好看点

欧文市长 发表于 2020-7-9 03:49
留贴，买了房你肠子悔青，1年后你来看看

你买了？

Lemoncici 发表于 2020-7-9 03:51
每次招租都有空房期，保守一年只能算11个月的房租。
还要加上Insurance每年差不多1千多
另外投资房最好控 ...

Good point！
这样一来一去那就要入不敷出了。。。

ymsfd007 发表于 2020-7-9 04:17
Good point！
这样一来一去那就要入不敷出了。。。

湾区的房子本来就没什么cash flow，主要看涨幅。
今年能横盘就不错了，看看明年春天能不能抬头

这样看，等于就是在赌房子是否会涨价，涨了你就赚了，跌了你就赔了。。有点难啊感觉，买了你失去了现金流，是不是会很难？

大熊小熊 发表于 2020-7-9 04:34
这样看，等于就是在赌房子是否会涨价，涨了你就赚了，跌了你就赔了。。有点难啊感觉，买了你失去了现金流， ...

对，现金流也是个极大的隐藏成本