投资房的成本和收益计算

ymsfd007 发表于 2020-07-08 16:37:27
我直接照income tax算的，不赚钱是怎么说？
报税的时候应该只有房屋修缮是可以算成成本的，其他几项都不算

维修费用，property tax，mortgage interest，depreciation都是成本。算下来绝对亏钱，所以一点税都不用交。

ddragon 发表于 2020-7-9 12:38
所有支出都算成本啊，房产税，维修，保险，物业……
另外一个月6000感觉楼主在做梦。不要把sfh当成豪华app ...

学习了，那看来income tax是省了。
6000确实能租到，我看了同一个小区几个租户，小户型5500，大点的6000

幻影奇袭 发表于 2020-7-9 12:39
看楼主的计算，可能对投资房产没什么经验。。。很简单的建议：2m买个sfh投资，想都不要想，EV肯定是负的， ...

确实没投资过，而且我是想着租住两用，这个房是学区房非常方便，我现在用不上，就想着买下来先出租，后面娃要上学了再搬去住。。。

nidexiaojiji 发表于 2020-7-9 12:40
维修费用，property tax，mortgage interest，depreciation都是成本。算下来绝对亏钱，所以一点税都不用交 ...

多谢指正！

ymsfd007 发表于 2020-7-9 13:22
确实没投资过，而且我是想着租住两用，这个房是学区房非常方便，我现在用不上，就想着买下来先出租，后面 ...

如果是自住那当然可以考虑。不过住进去之前可能要装修一下，出租毁房子。如果是我，就等孩子要上学了直接买个自住。高增长时代，80万宇中买个小黑自住几年后翻倍然后出租当然很香，不过未来几年不可能复制那种涨幅了，得精打细算。 经常见人自住转出租，但是出租转自住的不多。

首先，你先不用担心房租收入交税的情况。我估计你报税的时候，各种抵扣下来绝对是负好几万。

一年2K的维护是绝对不够的。你需要为大件维修留够reserve，比如每20年换一次房顶，每10年换一次热水器，等等。一年2K可能只能cover零零散散的小维修，但是换大件的钱你需要通过reserve的方式分摊到每一年。

我觉得这个投资房完全没有买的意义不大。1. 你的现金流很差，按贷70%，4%利息，30年定期来算，每个月房贷利息8.6k，地税保险2k，这就已经10.6k了，但你的收入只有6k，每个月现金流负4-5k，何必呢？2. 收益很低，投资房一般来说越小越划算，现金流回报率都会高很多。比如30万的2b可以月租2000，100万的6b可能只能月租4000。你买大不买小的唯一理由只能是大房子升值空间更大，但听起来你只打算每年2%的房价涨幅，那我真觉得没什么必要了。

假如你月租6k，空置率5%，房价每年涨2%，那么你每年的收入是6k*12*0.95+2M*0.2 = 108.4k。扣除地税，维修，保险成本，假设每年25k (先不要管贷款利息)，那么你理论上每年的净收益是83.4k，也就是说每1块钱的房价，给你带来了4.17分钱的收益。在这种情况下，任何高于4.17%的房贷都是不划算的 - 为什么要为了4.17%的收益，付出更高的利息？如果楼主真的觉得4%-5%的收益就满足了，那真的有更多稳健的投资方式，还不需要折腾买房卖房打广告找租客等等的麻烦事。