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[贷款] 给我一个不买point的理由

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最近在做refinancing发现一个问题,在finance closing cost的情况下,买point越多,月供和总还款额越低。我没想明白这里面的逻辑,有谁能解答一下?

我的情况是,30年fixed 2.5%,贷款~275k,0pt再加上finance closing cost可以做到0 cash to closing。

然而,选择1% point and finance closing cost which add ~$2800 to total loan,依旧0 cash to closing,利息降到2.375,月供降低了十几刀,30年总还款还减少了几千块。
如果选择2% point,利息降到2.25,月供和30年总还款额还是继续降低。

同样是zero out of pocket,点数越高反而越便宜,lender赚点数也越多,那0 point有什么意义呢?

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wodemaya 发表于 2020-11-28 19:33:14
不知道lender在想什么和没买点一样都是0 down 反倒最后还便宜 这lender不是白送钱吗
你仔细看estimate,我举个例子好了。
比如你本来贷1M 30yr,还了一年还剩980k的本金,你做refinance,closing fee 10k。银行说0 out of pocket,也就是说把这10k加到你剩余的贷款额里面,重新做了一个990k 30yr的贷款,每月还款额肯定减少了(利率下降,总贷款额也少了),但是你的贷款相当于又延长一年。如果买point,比如花了10k买了n个点数,把这10k也放到本金,相当于你的贷款变回了1M,但是利息继续下降,每月还款可能990k少。但比如一年后你又想refinance,这时如果买point了,贷款本金还剩990k没换,没有买point还剩981k没换,这时候就有区别了。

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如果你六个月之后再refi 这次买的点就白费了吧?
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sfbayhome 2020-11-29 05:35:53 | 显示全部楼层
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你这样计算有几个问题

1. 一个比较极端点的例子,当然现在的情况下不太可能发生。比如利率继续降到2%,比你买完点后的利率还低了,那你肯定要继续refinance吧
2. 如果你在30年之前换房或者提前还清的话,你根本就没交到那么多的利息啊
3. 你买点的钱是现在的钱,你那个总还款额很大一部分是未来的钱
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sfbayhome 发表于 2020-11-28 13:35:53
你这样计算有几个问题

1. 一个比较极端点的例子,当然现在的情况下不太可能发生。比如利率继续降到2%,比你买完点后的利率还低了,那你肯定要继续refinance吧
嗯,有点启发。所以只有还款时间够长,买点的成本才能分摊。
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买点不都是要用cash买吗 为什么你是zero out of pocket?
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wodemaya 发表于 2020-11-28 16:30:32
买点不都是要用cash买吗 为什么你是zero out of pocket?
他是把这部分钱也finance了,其实还是自己掏的钱。
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bbblucky 发表于 2020-11-28 16:44:19
他是把这部分钱也finance了,其实还是自己掏的钱。
不知道lender在想什么😂和没买点一样都是0 down 反倒最后还便宜 这lender不是白送钱吗
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银行是不会做亏本生意的
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wuliao 2020-11-30 00:47:12 | 显示全部楼层
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银行诱使你买point增加你以后refinance的成本呗。你的负债是银行的资产,所以它不希望你早还完款,需要用一点小手段让你觉得捡到便宜了。
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