给我一个不买point的理由

最近在做refinancing发现一个问题，在finance closing cost的情况下，买point越多，月供和总还款额越低。我没想明白这里面的逻辑，有谁能解答一下？

我的情况是，30年fixed 2.5%，贷款～275k，0pt再加上finance closing cost可以做到0 cash to closing。

然而，选择1% point and finance closing cost which add ~$2800 to total loan，依旧0 cash to closing，利息降到2.375，月供降低了十几刀，30年总还款还减少了几千块。
如果选择2% point，利息降到2.25，月供和30年总还款额还是继续降低。

同样是zero out of pocket，点数越高反而越便宜，lender赚点数也越多，那0 point有什么意义呢？

wodemaya 发表于 2020-11-28 19:33:14
不知道lender在想什么和没买点一样都是0 down 反倒最后还便宜 这lender不是白送钱吗

你仔细看estimate，我举个例子好了。
比如你本来贷1M 30yr，还了一年还剩980k的本金，你做refinance，closing fee 10k。银行说0 out of pocket，也就是说把这10k加到你剩余的贷款额里面，重新做了一个990k 30yr的贷款，每月还款额肯定减少了（利率下降，总贷款额也少了），但是你的贷款相当于又延长一年。如果买point，比如花了10k买了n个点数，把这10k也放到本金，相当于你的贷款变回了1M，但是利息继续下降，每月还款可能990k少。但比如一年后你又想refinance，这时如果买point了，贷款本金还剩990k没换，没有买point还剩981k没换，这时候就有区别了。

如果你六个月之后再refi 这次买的点就白费了吧？

你这样计算有几个问题

1. 一个比较极端点的例子，当然现在的情况下不太可能发生。比如利率继续降到2%，比你买完点后的利率还低了，那你肯定要继续refinance吧
2. 如果你在30年之前换房或者提前还清的话，你根本就没交到那么多的利息啊
3. 你买点的钱是现在的钱，你那个总还款额很大一部分是未来的钱

sfbayhome 发表于 2020-11-28 13:35:53
你这样计算有几个问题

1. 一个比较极端点的例子，当然现在的情况下不太可能发生。比如利率继续降到2%，比你买完点后的利率还低了，那你肯定要继续refinance吧

嗯，有点启发。所以只有还款时间够长，买点的成本才能分摊。

买点不都是要用cash买吗 为什么你是zero out of pocket？

wodemaya 发表于 2020-11-28 16:30:32
买点不都是要用cash买吗 为什么你是zero out of pocket？

他是把这部分钱也finance了，其实还是自己掏的钱。

bbblucky 发表于 2020-11-28 16:44:19
他是把这部分钱也finance了，其实还是自己掏的钱。

不知道lender在想什么😂和没买点一样都是0 down 反倒最后还便宜 这lender不是白送钱吗

银行是不会做亏本生意的

银行诱使你买point增加你以后refinance的成本呗。你的负债是银行的资产，所以它不希望你早还完款，需要用一点小手段让你觉得捡到便宜了。