湾区15w年薪大概相当于在北上广多少年薪

阿何响当当 发表于 2020-12-24 08:52
股市近几年肯定是收益不错的，恭喜。
但风险和收益共存。如果抗风险能力不高，固定资产的投资相对risk是小 ...

risk承受力其实和家庭关系不大，主要还是心理上的差异。比如说月薪8K，每个月定投4K到TQQQ上会觉得风险很大；
但是如果买房了，同样月供4K的话，你会觉得压力不大。
其实仔细算起来，这两种都是投资，一个是投入了4K到大宗资产上，还带了5倍杠杆，不能止损（断供或者卖房），另一个是3倍指数基金，其实房产risk更大，每年地产税也是一笔不小开销，维修费和保险费就不说了，只不过实物给人直观上的感觉会安心点而已。

对我来说，同样月投资4K，租房1K，投资3K，其实压力是一样的，但是如果出现意外情况，比如说失业了，我可以选择当月不投资，这样就能多出3K现金流，整体生活上压力比买房了要小很多。

test001 发表于 2020-12-23 17:03:54
risk承受力其实和家庭关系不大，主要还是心理上的差异。比如说月薪8K，每个月定投4K到TQQQ上会觉得风险很大；
但是如果买房了，同样月供4K的话，你会觉得压力不大。
其实仔细算起来，这两种都是

嗯嗯，层主对自己有清晰的认知做对自己更好的选择👍

test001 发表于 2020-12-23 17:03:54
risk承受力其实和家庭关系不大，主要还是心理上的差异。比如说月薪8K，每个月定投4K到TQQQ上会觉得风险很大；
但是如果买房了，同样月供4K的话，你会觉得压力不大。
其实仔细算起来，这两种都是

其实你感觉4k投在房子上比投在Tqqq上风险小是正确的直觉，也是美国房产独有的优势。其他任何一个国家的银行都不会offer 30年fix rate这种不划算的贷款。

本来购买房屋就是5倍左右的leverage，你可以同样在股市上上5倍杠杆。但是他们的风险完全不同。假如市场跌了20%（像今年3月），你股市的钱就complete wipeout，broker一平仓根本不会给你重来的机会。而对应房市只要你工作还在银行就不会来强行foreclosure，所以long term high leverage的角度来讲，房产投资是稳定很多的

补充内容 (2020-12-24 12:06):
应该说是只要月供还在交，银行就不会来找你_(:3」∠)_  在市场短期波动很大的情况下是很有利的

当年new grad在北京一个中型民企工作，年薪17W，我直接领导55W大概。聊起天来跟我讲羡慕我，他和他老婆的工资80%都花在孩子身上，留给他们支配的，可能还没我多（他自己说大概10w左右），需要还房贷、养车、日常生活开销、社交……。住在机场附近，知春路上班。常年就那几件格子衫。看着是真简朴。所以，北京单身的话4.50w还行，但是这么讨论也不现实啊，会一直单身吗？有家庭有孩子应该是无上限，海淀黄庄那帮家长，年薪几百万不知道够他们鸡娃不。

wwrechard 发表于 2020-12-24 12:03
其实你感觉4k投在房子上比投在Tqqq上风险小是正确的直觉，也是美国房产独有的优势。其他任何一个国家的银 ...

你没考虑到收益率的差异，定投积累的收益带来的安全边界其实比房产大很多。我考虑3倍指数就是综合考虑过风险和收益后选择的（当然，我也不会是单一的TQQQ，还有SPY/VOO和全球基金等组合），房产的5倍我还是觉得偏高，有一定风险。

同样以房子为例，每个月定投4K的话，最近3年TQQQ大约涨了80倍，第一笔4K目前市值320K，遇到年初百年一遇的暴跌，亏损按照70%算，市值缩水到320K x (100%-70%) = 96K，依然是当初定投4K的24倍。

而2M的房子，不考虑还贷部分，只把首付的400K平摊到3年中，就取整按照每个月10K计算，仅第一个年的10Kx12=120K就已经变为9.6M，所以除非房价三年内上涨到30M以上才能持平。
此时遇到70%幅度的大跌，也能保证9M左右的总资产，也就是说加州房产能在3、4年内从2M涨到9M只是保本，如果考虑到1%以上各种税费，可能要10M以上才行，不知道概率能有多少。
TQQQ的10年年化收益率在45%左右，2M的房子需要年均增值900K才能持平

如果算上每个月还贷的金额，这个差距可能会更大，所以这就是大宗资产和金融资产的差异，我还是偏向于喜欢流动性好的金融资产。

ps：买基金一般是考虑长期增值，所以年初的大跌其实是个好机会，$40出头加的TQQQ（其实从破百后就一路慢慢买入，只说个大致的均价），今天大跌后大约$172，不知道还要多少次熔断才能到成本价？中间止损跑路只要几秒时间，而房产只要失业断供，可能就不再是你的了，即使挂牌止损也不是一两天能套现出来的。我感觉目前最大的风险在于拜登上台后，long-term部分卖出会直接推高到40%以上税率，幸好我今年开始转移资金到Roth，动手晚了点，早几年会好很多

geminiwiwi 发表于 2020-12-24 12:20
当年new grad在北京一个中型民企工作，年薪17W，我直接领导55W大概。聊起天来跟我讲羡慕我，他和他老婆的工 ...

一直单身还真有可能，我有朋友就是50了还单身，也不打算结婚要孩子了，一个人自由自在，开销也小

test001 发表于 2020-12-23 20:44:03
你没考虑到收益率的差异，定投积累的收益带来的安全边界其实比房产大很多。我考虑3倍指数就是综合考虑过风险和收益后选择的（当然，我也不会是单一的TQQQ，还有SPY/VOO和全球基金等组合），房产的5倍我

最近3年tqqq涨了80倍？请问不是3倍多吗？50涨到172不是吗？请问你是怎么算的，有80倍？

test001 发表于 2020-12-23 20:44:03
你没考虑到收益率的差异，定投积累的收益带来的安全边界其实比房产大很多。我考虑3倍指数就是综合考虑过风险和收益后选择的（当然，我也不会是单一的TQQQ，还有SPY/VOO和全球基金等组合），房产的5倍我

最近三年TQQQ涨了3.7倍吧……如果TQQQ按每年45%的年化率来算，房子5倍leverage，不是只需要每年涨10%吗？（假设出租房收入可以抵消掉mortgage）

test001 发表于 2020-12-23 20:44:03
你没考虑到收益率的差异，定投积累的收益带来的安全边界其实比房产大很多。我考虑3倍指数就是综合考虑过风险和收益后选择的（当然，我也不会是单一的TQQQ，还有SPY/VOO和全球基金等组合），房产的5倍我

给你算个具体的例子吧。

我manager 2011年来的湾区，在sunnyavle买了一个70w的SFH，当时首付20%是14w。这房子每年的租金完全可以抵消mortgage和地税所以不用额外出钱。房子到今年涨到了2.5M，相当于当初的14w投资涨了17倍左右。

补充内容 (2020-12-24 15:12):
年化率大约在40%左右，确实比不上TQQQ的48%，但是肯定是稳定不少的。TQQQ这十年来最大回撤超过50%还是很多次的，能hold住还是很厉害

wwrechard 发表于 2020-12-24 14:51
最近三年TQQQ涨了3.7倍吧……如果TQQQ按每年45%的年化率来算，房子5倍leverage，不是只需要每年涨10%吗？ ...

2017年12月$14.85开盘，刚看了眼$174.79，怎么算也到不了3.7倍，我忽略了年初超过50%的黄金坑。
多谢指正房价，我确实计算错了，每年10%增幅就能弥补本金收益率的损失。
3年前的400K首付，目前略超4M市值，而2M的房子，只要过去三年能涨到2.8M就能获得相当收益率。

当然，以上计算没考虑房子月供和地产税、保险费，维护费等开销