[数据建模向]股市vs房市? 大西雅图地区第一套自住房增值研究

AkwardFish 发表于 2021-2-10 14:24
不知道楼主有没有考虑过spy更低的情况。13%只是近十年，一般取20年或者更久来看return大概在10%，算上通货 ...

good point. 我没有考虑取20年或更久。
因为我的房产CAGR也只有10年，所以我也只取了过去10年的SPY的CAGR，保持这种consistency，我觉得能够让比较更加apple to apple吧。总的来说，都是个人的preference。

诸神黄昏泪 发表于 2021-2-9 21:12
请问，这个十年国债怎么考虑到模型中？具体模型中的哪个变量需要考虑，或者有什么变量我没有考虑到吗？请 ...

国债收益率降低是QE放水的手段，也是结果。
防水当然就会造成通胀。统计的通胀率不高是因为美国统计的是CPI。房价等投资品不属于CPI范围。

话说jumbo loan还能以PMI实现首付<20%？
jumbo loan无法出售给government agency，自然也就不存在“private”一说，因为整个贷款都是private的。
conventional loan可以有PMI是因为loan本身被出售给gse，而mortgage insurance是由private而不是government提供。

jumbo loan首付低于20%的办法我目前只见到一种：那就是先以20%首付申请房贷，再和lender合作，立刻办一个heloc把一半首付套出来，实现10%首付。
问题是HELOC的利率经常达到5% 不过HELOC可以只付利息，10年后一次性还清本金。但是无论怎么说，这个利率都实在太高了。很难justify。

你说的也许是portfolio loan：银行甚至无法出售给其他private entity。只能留在自己的portfolio上。当然利率就极高。
又或者你说的是high balance conforming？无论如何，我认为这里的参数不太正常。
king county的conforming limit，2021年是776,250。
所以如果买的是776,250/0.8=970312.5 以上的房子的话，你是没有20%以下的首付的选项的。
这也是制定购房预算的重要因素。

PMI随着LTV（首付比例）变化，所以不能简单折合到利率里。

caleb789 发表于 2021-2-9 20:31
如果你坚定地相信未来股市还会以过去十年的速度上涨，你更应该加杠杆买股票。股市里加杠杆比房贷还更容易， ...

容易吗？
5x-10x的安全杠杆哪去找？开portfolio margin也就5-6x最大，而且跌一点点就很快爆仓。
房贷，只要你还在付钱，银行一般不会因为跌价就让你补首付。就算你不付钱，delinquent了，银行也有很大可能愿意协商延迟偿付或者打折偿付而不是强行拍卖。
非margin的其他股市杠杆，比如期权，当对应5x杠杆的时候，时间价值会非常高。也可以说等效利率会非常高。

个人融资里，再没有第二个比房贷更高杠杆率还更低利率的途径了。

SFH 都这么高HOA啊 太不自由了

yyz20002008 发表于 2021-02-10 08:55:57
SFH 都这么高HOA啊 太不自由了

哈哈，不不不。
本文没有指定sfh或th。就是假设了hoa是 250。事实上，hoa是多少是一件case by case的事情。在一般话讨论中涉及到了hoa和sewage的讨论。如果hoa，sewage都很少甚至没有，模型中获得的净利润会更多一些。：-）

不明觉厉  你币有了....

我觉得seattle area是跟互联网密切相关的，西雅图/湾区房产可能跟qqq做对比更合理。QQQ那最近十年就。。。