小白买房注意事项分享 说说95054

楼主去年与男票在南湾Santa Clara 95054买了第一个小屋，想分享下其中需要注意的点，顺便说说95954区域，希望对大家有帮助 ：）

SFH vs TH vs Condo

关于这个日经话题，觉得解决方法就是开始看房。每种都看。这个问题没有绝对的答案，基于不同需求，预算，所处阶段，priority，适合每个人的都不一样，带着这些去多看看每一种房后，就会有一个更清晰的答案。

我们毕业工作一两年，不考虑学区，希望commute 20分钟以内，不太喜欢老旧的房子和社区。当基于预算看了一圈过后我们发现，这个价位的SFH大多老旧或有硬伤。考虑到我们想要可以直接move in，没有精力装修和维护，家无狗主子对院子没有执念。2B的condo要八九十万，HOA较高，基于性价比最后我们决定主攻TH。

硬伤

硬伤有很多种，一般良心agent看每个房时都会提到。楼主想说的是关于硬伤这方面其实自己可以多做些功课来进行分析或实地考察，而不是听到一些词就避而远之或没有概念。

我们买房时的disclosure都每页读了，有些提到superfund的话，可以到网站上查询具体的site和status。可以看到离房子具体有多远，是什么时候发生的，是否清理好了。比如gas leak算是很常见的，有些incident可能是几十年前的。

关于输油管道，我们当时看到一个房离得较近，但并没有具体概念。后来去实地考察目测有多远，还可以看看一旦发生爆炸有没有屏障或建筑物遮挡，考察后觉得比较惜命就pass掉了。

最后，路边房也不是都硬伤，可以看房时现场感受一下噪音，因为具体噪音也要看车流大小，离路距离，隔音效果。

Agent

Agent应该有不同风格的，有的比较会说但可能会很pushy。我们的agent属于辅助型，一般都是我们自己在Redfin上挑房子，agent会帮我们大概过滤硬伤约看房。看房过程其实更多也是我们问问题agent答问题，agent不会主观地说哪个房子好和坏。最初有点希望agent更informative，后来发现这就是这个agent的风格，并且这也有很多优势。

首先我们看什么房，什么时候下offer，都取决于我们，这让我们觉得至少不是想坑我们。最后offer还价时也没有一心想让我们签，也给我们提供了再还一个回去的option并给出了指导价和risk，感觉全程都很客观可靠。

另外rebate的话最好开始的时候都问问，won't hurt，说不定不问不知道，问了就有了。

贷款

关于贷款，如果有时间的话，除了pre approval，最好做一个pre qualification/underwriter approval。我们当时因为时间所以没做。这个的好处underwriter相当于approve了你的收入和资金的部分，剩下的就只是关于房子的比如appraisal。这样的话在waive loan contingency时能更有底气。

另外，看到有的贴说如果国内来的钱要半年或三个月前准备好，其实也不一定。我们贷款机构是只要能提供bank statement上大笔金额来源解释就可以。所以保留好汇款单和出示一个gift letter，当月汇的钱都可以。具体还是需要咨询贷款机构。

还有，当贷款机构说存现金过去或转股票可以降interest rate，要了解好具体的产品和收费。比如转过去后有没有monthly fee，股票交易要不要手续费等。可以算下比如五年能省的利息再考虑近以上产品收费，再做打算。

95054

最后说说95054吧。95054普遍比较新，我们在Rivermark区域。很多都是0几年后的SFH/TH群，优点就是道路绿化公园trail建设都很好，犯罪率也很低。社区散个步什么的都比较赏心悦目，有品质生活的感觉。交通的话在101与237中间，一般几分钟都可以上高速。

这边的缺点就是没什么学区，新的SFH都没什么院子，另外靠近机场航线铁路的话会有噪音。这边天天都有飞机从头上飞过。我们当时也实地考察了，发现把窗都关起来影响挺小，不会影响到睡眠。感觉这种事要看对噪音的敏感度因人而异。另外还有个特点是这边南亚国同胞比国人同胞比例更高。

我们最开始看的Sunnyvale和Santa Clara，最后是怎样决定95054的呢？最开始也很迷茫，纠结于SFH和TH和不同地段。最后我们总结有一个priority对我们很重要，就是房子de不desirable：因为是第一个自住房，它一定要是我们想住可以提高生活质量的，不能为买房而买房，那还不如租房住得舒服。总结下来就是想要房子要比较新，社区环境设施好，交通要便利。再考虑到第一套自住房以及学区和噪音的trade off，最后我们认为95054最适合。

总结下来买房就是一个根据自己的priority去trade off的一个过程，能买到适合自己的就很好。就分享到这，觉得有帮助求加米哦 ^-^

感谢楼主分享。收藏了！

small.buxie 发表于 2021-02-28 17:06:35
一直在95134离Rivermark很近的地方租房, 感觉Rivermark整个community真的很棒, 有大公园有图书馆有好吃的和奶茶!
感觉东边飞机噪音小一点比较好, 去看过几个lafay

超开心的 离眷湘和鲜芋仙走路距离。 嗯嗯 有些房型不知道电视机放哪里😂

zxcviop 发表于 2021-3-1 12:38
我们觉得开窗家里容易积灰，所以一直不开窗 lol 开空调的时候，空气会先经过filter， 感觉灰会少一些。。 ...

我现在在95134 (99 Vista) 租房, 这边玻璃好像是单层的, 所以虽然我从来不开窗, 但是飞机声音都还听得到, 属于那种不至于吵醒我但是如果我早醒了听着飞机会睡不着的程度lol.

楼主最后买了rivermark社区吗？我就住在你隔壁的sfh社区，有机会可以social下呀

我们以前住在revermark，夏天为了凉快些会整天开窗，所以飞机会比较吵，但我对噪音不敏感，就是家里的狗受不了，一过飞机就叫，迫不得已关窗开空调，多花不少电费。不过冬天好一些。

tiu 发表于 2021-02-28 13:39:10
楼主最后买了rivermark社区吗？我就住在你隔壁的sfh社区，有机会可以social下呀

对的！ 那应该很近啊。疫情过后可以串门呀

一直在95134离Rivermark很近的地方租房, 感觉Rivermark整个community真的很棒, 有大公园有图书馆有好吃的和奶茶!
感觉东边飞机噪音小一点比较好, 去看过几个lafayette边上在航道正下方的房子还是稍微有点受不了.
另外个人觉得那边的TH有一些房型不太喜欢, 门口有个半层不太知道该做什么用, 有的3B2.5B, 两个侧卧有点太小.

acheles 发表于 2021-02-28 15:32:49
我们以前住在revermark，夏天为了凉快些会整天开窗，所以飞机会比较吵，但我对噪音不敏感，就是家里的狗受不了，一过飞机就叫，迫不得已关窗开空调，多花不少电费。不过冬天好一些。

我们觉得开窗家里容易积灰，所以一直不开窗 lol 开空调的时候，空气会先经过filter， 感觉灰会少一些。。如果开窗通风， 的确有一点吵。

small.buxie 发表于 2021-3-1 12:43
我现在在95134 (99 Vista) 租房, 这边玻璃好像是单层的, 所以虽然我从来不开窗, 但是飞机声音都还听得到, ...

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