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[买自住房] 湾区购买首套房的流水账 - 从看房到close

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写在前面:

最近刚在湾区买了首套房,整个过程了解了挺多东西,这个帖子一方面是记录我自己的一些想法和理解,跟大家分享一下。另一方面是有大佬看了之后,可以顺手分享一些我没想到的。有啥新手的疑问,大家也可以交流。

最重要的是,楼主不希望贩卖焦虑,买房子也好,不买也好,life is always getting better!


觉得喜欢就赏个大米吧,谢谢!

内容分成以下几个部分,方便各取所需:

1. 为什么要买房?
2. 什么时候开始看房?maybe是开始工作的时候?!
3. 我准备好买房了吗?开始home hunting之前的准备工作
4. Let the hunting begin! 开始看房!
5. I’m ready to bid!
6. Offer accepted 到 close

一。为什么要买房?

先自我介绍一下,楼主是湾区一枚普通程序猿,普通收入,普通家庭,总之就是什么都普通。现在想想,在开始工作之前,真的对社会没有太多的概念。自己懒也好,没有了解社会的机会也罢,一直到工作了一段时间,才有了些认识。

在国内的一线城市,还有湾区,生活了一段时间之后,最大的一个感触就是自己对投资缺乏概念。我的记忆里,父母一直就是在踏实工作。炒股?炒房?NoNoNo,这叫投机倒把,是要打击的。我并不是说一定要去炒股炒房,而是渐渐的认为,聪明理智的投资可以让你踏实的工作产生更多的价值,是对自己辛勤工作更好的奖赏。这大概就是踏实的投资吧 (为我的歪理邪说鼓掌 XD)

为什么要买房是个很难回答的问题,想得到自己的答案,我觉得要从学习投资开始。投资是个很有趣的事情,投资让我看到更多这个世界运转的原理。世界在成长,我们大部分时候都面临着良性的通胀,为什么要让钱在银行里贬值呢?我们很多人在科技行业工作,我们相信科技改变生活,为什么不让自己的资产和好的公司一起成长呢?新闻里说美国又印钱了,美联储主席又讲话了,利率又变了,股市里有利好有利空,你不想知道这个体系怎么运行吗?我以前不在乎财经版,看新闻只看娱乐体育。可是当这些关系到你银行里的真金白银,还不在乎吗?试试炒股,有那么多虚拟炒股的软件,把100块变200块真的没那么容易。

说回房子,我之前认为买房是个很傻的事情,会去计算租售比。比如说1.5M USD,或者1千万 RMB,我觉得我租一辈子房也不要这么多钱,为什么要买房?

我的答案有几点。一是在湾区,北上广深这样的区域买自住房,我长期看好这些区域,认为会有不错的回报率,感觉这些地方的抗风险性比鹤岗要好。而且你是用了20%的首付撬动了1.5M的本金来投资。

二是买房也是强制存款,我在国内长大,我爱存钱!算算每个月租房的花销,和还房贷来比较,我个人选择了买房。

三是买房会有ownership带来的自由和乐趣。我会类比买车和租车。


二。 什么时候开始看房?maybe是开始工作的时候?!

这一步准备充分了,之后的事情做起来会有more confidence, less surprise. 其实回头看的话,楼主觉得这部分值得花最多的时间,也的确是时间跨度上最久的一个阶段。

什么时候开始看房?类似的一个问题:“什么时候开始看job market?” 这其实是个很功利的问题,看这个帖子的人或多或少都会有些感触。就像不想到毕业了才发现不好找工作一样,我也不希望到买房的前一天才知道有这么多要了解的东西。

看房其实就是为了figure out一个问题:我想要什么样的房子。最终找到的房子其实就是“我喜欢的房子”和“我买得起的房子”的交集。

不去花时间走走,看看房子,就很难感受自己想要什么样子的。华人可能相当一部分人步调都挺一致的,毕业了就是这么几件事情,工作买房结婚生孩子,真的无聊,也真的实际。因为身边陆续有听到朋友买房blahblah的,我在2020 covid疫情之前,如果周末实在是闲得没事,会去逛open house。我那个时候没有buyer agent,也没仔细算过预算,就是闲逛。湾区那么大,有非常多不同的neighborhood,很多地方真的不是开车经过时看到的样子。平时我只会去租的公寓还有单位附近,然后就是去一些就近的华人餐馆,很多地方都没去过。就像我开车会去Stanford Shopping Center,周围的一些街道看起来也就那样,可是完全想象不到附近的Atherton会是那样的价格和环境。

美国这边房子我主要分为三类,我也谈谈我认为的优缺点:

独栋 SFH, 有lot,也就是属于你自己的土地。房子一般上下前后左右都不会紧邻邻居,会有自己的围墙或者前后院隔开。

联排 TH,和公寓 condo。这两种都可以认为没lot,具体的土地属性还会有差别,但是反正都认为不能在自己的土地上随便来就是了。我对TH的定义是垂直方向上没有邻居,但是左右会share一堵墙。condo就是上下左右可能都会有邻居。湾区近几年新的楼盘基本都是TH。里面还会掺杂一种所谓的townhome styled condo,根据我的邻居定义,本质还是condo。

具体优缺点分析,网上一搜一大堆,我只说我自己选择时候考虑的点 (大概只适用于USD 1.5M以下的房价):

我最终选择了TH。SFH我的确是懒得打理,房子里小修小补,院子里各种驱虫,落叶,草坪和树的修剪都有点烦人。更别提我也没钱请人来做这些。TH交个HOA,就有人打理的很好。然后我也没有在院子里遛狗遛娃的需求,湾区的社区公园或者绿地相当多,完全可以做我的公共后院。另外这个价位的SFH,使用面积一般会比TH小不少,大概是1800sqft vs 1400sqft。SFH装修也是参差不齐,还有隔音隔热这种,如果需要做改动的话,都是大几千刀的价格起步。与之比较,新一些的TH这些做的还不错,户型也都比较合理。(可能是每个年代理念不一样,某些老的房子,特别是老的TH,户型在我看来会非常奇怪……) SFH是有自己的土地,但是我买的起的区域,也不会有flipper来买我的房,我自己也玩不起翻盖,所以lot对我没用。可能等换下一套房子的时候,会考虑SFH吧。增值方面,湾区人越来越多,我不觉得TH相比于SFH增值会慢很多,也不想为了有限的增值差别,去住不喜欢的房子。

总之,慢慢看,多看看,多跟身边的人聊聊,自己会对自己的好恶有感觉的。最开始的时候,我只会傻傻的拿着redfin上看到的一个房子,问身边的人“你觉得这个好不好?”,别人说好,或者说不好,我都不知道为什么,完全没有自己的判断。当你开始有自己的好恶之后,问题就会开始产生变化,会变得更具体,你可能会问“这个小区旁边是个小的plaza,你觉得加分还是减分?”,“这个小区离主路太近,会不会之后不好卖?”,“这个厨房餐厅的layout你觉得怎么样?”。也不要假设自己的答案是最好的,为什么更多人会推荐你买3B不要2B?不要被房子的照片和现场美丽的摆设给蒙蔽了,关了灯看看。感觉房子的窗户很明亮,发现他没窗帘了吗?哈哈 :) 我看到朋友圈里无数listing agent,夸夸其谈自己怎么简单装修了一下,就多卖了好几万。对于卖家这是技巧,对于买家就是可以避开的坑。一个房子从里面到院子,到社区到整体的位置,自己慢慢会知道什么在乎,什么不在乎。比如我就不在乎院子,而我有朋友就恨不得住在院子里 。:)房子的讨论是仁者见仁智者见智的,我是觉得了解了足够多的信息,可以帮助你选到更中意的房子。


三。我准备好买房了吗?开始home hunting之前的准备工作

终于,某天你感觉自己对房子的理解到位了,知道自己想要什么,不想要什么。特别是你看了看银行账户里,钱差不多够了。美滋滋,可以开始更serious了!

首先我觉得最重要的事情,就是找一个合拍的buyer agent。美国房屋交易,一般会有两个agent参与,seller agent and buyer agent. 房子成交了的话,每个agent会拿成交价的3%作为佣金,都是卖家掏钱。据我了解,buyer 和 buyer agent一般是一个没有合同没有contract的合作关系,也就是可以说散就散的。有些agent会要你签协议,说必须要跟他买才行。我反正没遇到,也不会签。所以不妨跟多个buyer agent合作,找出最合适的那个。唯一要注意的是,如果某套房子是agent A带你看的,如果你要买这套房子,那么你必须跟A合作,不然可能会有问题。有些agent会提供一定的rebate,3%里会拿出1个百分点左右返给你。我个人不太看重这个rebate,我更看中agent的业务能力,毕竟买到合适的房子是我最重要的目标。当然,能力和返现并不矛盾。不同agent的节奏会很不一样,有佛系的,你问什么就答什么,其他一概不提,也有push的,每天告诉你快冲啊不冲买不起了。看个人喜好了,这时候就发现自己前期看房子找感觉的重要性了,不至于被大忽悠给忽悠瘸了。现在是卖方市场,加价是难以避免的,但是你也不希望1M的房子你3M去买,这时候你的agent能帮你打听到多少消息就很重要了。我是第一次买房,所以我希望我的agent可以假设我是个纯小白,给我尽量多的信息。最终我也的确选择了这样的一个agent。提供了很多信息,主动跟我讲买房整个过程中可以做的事情。怎么出价,什么叫pre-emptive offer,how counter offer works,多少价格是合适的,多少太高,多少太低。买房过程中,真的每一个细节都可能会有意想不到的后果。

另外就是银行方面的工作。银行方面最难的问题在于时间。你的finance历史是一分一秒积累起来的,没有办法在几周之内改变。而且不是说你的账户里看到有这么多钱,银行就会贷款给你。比如说国内要打钱过来,需要提供相当多的手续,来证明这个钱的确是你的,不是你暂时借的,之后还要还,等等。跟银行的接触可以提前,其实就是对方帮你做一个评估,看你是不是financially ready to purchase a home。不要担心pre-approval,最开始可以明确告诉银行不要pull你的信用报告,先大致算一算。每个银行的政策都会有或多或少的差别,不要吝啬多问几家。保证金要几个月,6 or 12?你可以只付20%的downpay吗,还是银行会要求你给到30%?这一下子downpay就多出了100K。股票的买卖都准备好了吗?是不是要提前交易完毕?我有听说过因为股市跌了,导致downpay不够的情况。


好了,先写到这里停一停。大家给些反馈,反馈好就继续写,如果觉得没什么用,我也就早些省力气了。


补充内容 (2021-04-17 14:22 +8:00):
帖子补充我看好像只能写200字,我把更新的另起几个回复发上来,就麻烦大家翻找一下了。

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参与人数 40大米 +93 收起 理由
qih008 + 3 很有用的信息!
屁大点事 + 1 赞一个
zzwcsong + 10 谢谢分享!
littlebean9977 + 1 赞一个
tometo + 1 赞一个
junojuno + 1 赞一个
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本帖被以下淘专辑推荐:

  • · RE|主题: 8, 订阅: 0
 楼主| Masonic 2021-4-17 14:24:42 | 显示全部楼层
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很多个回复在问具体怎么找靠谱的agent,也是我自己漏写这块了。我还是只写我自己的经历和想法。每个人的风格,和看事情的角度都不一样,喜欢什么样的合作关系只有自己知道。首先摆在第一位的,是buyer和buyer agent都需要有自己的基本道德,买卖不成仁义在。Otherwise I don’t think either side can benefit. Buyer & buyer agent其实一定程度是有利益冲突的。具体细节太复杂,我就不仔细说了,但是我的理解基本就是buyer agent恨不得一个房子不用带你看,你就出了很高的offer成交,轻松走手续拿佣金,捡钱嘛谁不开心;buyer呢恨不得agent比亲妈还操心,全职就帮你一个人弄房子的事了。所以在守住这个底线的基础上,buyer不要滥用agent的时间,把agent变成带你看房的工具人;agent也要尽可能的为buyer提供真诚高效的建议。

当然,大部分的情况,像我一样的buyer是弱势的一方,是第一次涉及买房,但是agent有相当丰富的经验。这就要求buyer去多看多问多想(做好前面说的几个准备步骤),才能避免被坑。

现在我站在我认为的buyer的角度,说一下怎么找合适靠谱的agent:
a. 要“面试”agent,当然是可以多接触几个。当然不是公司那种面试,而是聊一聊,问问agent他有什么经验和优势,习惯什么样的看房和出价策略?既然是合作,agent希望buyer怎么配合?跟自己喜欢的合作。
b. 然后这条我觉得很关键。我不会指望有那种湾区通的agent。当你看中了一个neighborhood,就找最了解那个区域的agent。你了解了解可能会发现,基本每个region都会有几个No.1 agent。我觉得能做到No. 1 agent是有道理的,诚实的做生意,然后客人满意,这是个正循环。能循环到top tier本身就说明很多问题。怎么找这个No. 1?可以问同事朋友,或者论坛里问一问,或者,local深入的走一走,用redfin zillow看区域里在list或者pending的房子,你看看都是谁在卖。关系别人的饭碗,我就不细说了

关于agent我就写到这吧。这写起来还挺多细节,挺难写的,我把提纲里的4、5、6写完再发一层回复。

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 楼主| Masonic 2021-4-17 14:40:09 | 显示全部楼层
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yuyeguaike 发表于 2021-4-17 02:39
谢谢分享!非常有用的信息!我最近刚开始关注房市,不过只是随便看看,没打算近期买,算是lz的第一步吧。想 ...

我在回复里写了。但是我觉得基本上是reputation,然后你通过“面试”agent,让他列举他的强项和经验。是你给他赚钱的机会,他当然要能说服你把这个机会给他才行。就是他要给你“简历”嘛,对吧

至于简历上写的东西,哪些吸引你,哪些不吸引你,每个人就不一样了。我自己的话是不太喜欢那种说自己成交了多少价值,多少套的,或者我卖同小区卖最高,买就买到同小区最低,我觉得价格成交量这些都是市场成就的,甚至会远离太强调这些的agent。

agent是专家,不是魔术师,他只要能把房子本身,周边环境区域调查好,然后给我建议他觉得房子大概的合理价格,能把我忽略掉的细节提醒给我,我觉得就是good job。总结就是信息要准确及时全面,说起来简单,但是真的在交易的过程中会有很大的优势。

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rx2021 2021-4-16 23:15:32 来自APP | 显示全部楼层
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湾区是2.5%佣金
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YBC人生 2021-4-16 18:30:33 来自APP | 显示全部楼层
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mikemike0 2021-4-16 21:50:44 来自APP | 显示全部楼层
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betty_bb 2021-4-16 23:47:51 | 显示全部楼层
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 楼主| Masonic 2021-4-17 01:46:38 | 显示全部楼层
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是的,我没仔细看过。主要这个数该是多少就是多少,我也变不了,另外是卖家付钱。所以这个数字卖房子的时候可能更敏感一点
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rayleigh7 2021-4-17 02:16:10 来自APP | 显示全部楼层
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干货满满 期待后续更新
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pandacc 2021-4-17 02:21:13 | 显示全部楼层
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lz写的很棒!我也是类似logic,但没有那么好文笔写出来哈哈,支持lz
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