说说在加拿大买房的事（2）

说说在加拿大买房的事（1）在这里：https://www.1point3acres.com/bbs/thread-752961-1-1.html

本来看加拿大版人少，又有一些从美国或国内过来的人有了解买房的需求，所以写点帖子赚大米，没想到第一篇的回复里走向就有点奇怪。我个人先表明态度：我觉得买condo和house都OK，它们的投资回报方式有一些差异，但不管哪样，不花力气了解市场的话都可能踩坑。

但目前在加拿大的大城市，我个人基本不推荐的是买condo楼花。

如果稍微关注过加拿大房地产的人，可能确实会认识一些人在2018年之前靠买楼花大赚一笔的，靠少少定金撬动大杠杆，回报率非常之高。这是事实，但在2018年后已经不太行得通。还有一些人可能觉得，我目前钱不太够付首付，我订一个楼花，交付时间是两三年后，正好够我慢慢攒钱付定金，也可以享受这几年的房价增长，行不行呢？

看起来似乎可行，但这里面有许多问题。

楼花，也就是期房，以楼主所在的多伦多为例，大部分楼花都是condo的。有少数freehold的house的楼花，这部分市场不了解，数量也很少，就先不说了。

楼花一般是20%的订金，分2年左右付完，大部分是签合同后一个月付5%，之后每半年5%；也有一些开发商接受更灵活一些的方式，比如一次2.5%，或者每个月扣款之类，但两年20%是一个主流。

交房前可以转让。

交房时间一般在2-N年后。

纯粹投资不推荐楼花的原因

这个说起来很简单，就是2018年以前贷款政策比较松，购买楼花的条件更松，按一次付5%来算，一套40万的condo一次订金是2万，等房价涨到50万卖出，即使扣除一些税，也能挣好几万。手头资金宽裕的，一次多买几个楼花，一两年时间十几万就赚出来了。

但是这条路在2018年的贷款压力测试（叫新B-20准则）后基本堵死了，新房的开发商对楼花购买者有更高的预批要求；同时，投资楼花后找不到买家出高价，准备自己贷款买下来的话，贷款又批不下来——最后只能含泪割肉。

这条路因为已经是过去式了，就不再多说，主要说说个人买房为什么也不推荐楼花。

自住需求购买楼花的问题

最最重要的原因是，现在的楼花的交房时间太不可预测了。在加拿大，大部分楼花在签订购买合同的时候，地基都还没打……合同上写的交房日期是可以推迟的（虽然一般有一个最晚期间），我这几年里听同事讲买楼花说2年交付结果3-4年了还没交付的比比皆是。有少数口碑不好的开发商甚至看房价涨得快还会毁约（这部分不多，但有，实在要买楼花可以上tarion查开发商过去的记录，如果已经有几个完工项目，靠谱度高一点）。

我另外搜了一下烂尾率，没有找到特别确切的数字，有文章里说是3-5%，原因有很多：政府的许可证没拿到、开发商资金链出问题、开发商故意毁约。

其他变数还包括：
1. 房子在建造过程中，可能因为种种原因，户型略有出入，楼花的合同里会有一些允许建筑商适当改变设计的条款；
2. 个人经济状况变化，导致交房时贷不到款，要付违约金；
3. 实在因为某些原因要卖掉楼花时，楼花转卖和普通二手房不同，叫assignment sale，买家不仅要掏你已经付的那部分订金，还要付清买卖差价，这对买家的经济实力要求很高，去年我在市面上看到的assignment sale，从挂牌到成交的间隔时间，一个月都算短的，三四个月没卖出去的也有。

交房时的额外开发费

楼花购买时，合同里有的还会有一项叫Development Levy Cap，就是开发商承诺，这个房子交房时最多收你多少额外开发费。这个额外开发费，是开发商因为建住宅楼，要政府配合新增的各种设施的钱（图书馆，学校，水电煤，等等）。这个钱是政府向开发商收的，开发商再向买家收。

很多开发商会在合同上注明，最多追加多少费用（就是这个cap），我看到的有几千到一两万不等。如果合同里没有这一项，是十分危险的。

如果是因为储蓄不足去购买楼花的，还要考虑如何存这一部分的现金。


我有两个朋友在非多伦多和温哥华的小城市是购买的楼花，不过他们买的时候房子都已经在建，延期的可能性比较小。

8月FREE HOLD得成交量已经跌了。。。。。 没有一直涨得东西，到了承受极限就呵呵呵了

准备2022年2月左右入手，不知道现在房价是不是回落趋势了。

我朋友买的房被开发商烂尾了，只能寻找更远的地方，白耗了两年