说说在加拿大买房的事（1）

赚米看帖不容易啊，前两天发了关于加拿大移民和找工作的帖子，看起来还是有不少潜伏的朋友感兴趣的，那就再写一下大家到加拿大后买房的问题。买房涉及到的内容太多了，可能要好几篇才能写完，第一篇先写需要了解的一些准备知识。

相信有考虑过加拿大的人，只要加几个群，用不了多久，就会看到一些地产经纪活跃在群和朋友圈。反正我的朋友圈里地产经纪们永远是最活跃的，不管发生什么事，他们都能发出利好房地产的朋友圈，分分钟都是“再不上车就晚了”的讯号。

尤其是2020疫情以来，从南到北都是一片涨涨涨的声音，一问涨幅就是30%，再问就是一个房子今天不抢后天加价20万，听着都特别耸动。房价去年在涨是一个事实，但我专门去搜了一个数据，可以看这个图。

我觉得这个图反而说明了另一个真相，就是受限于加拿大的普遍薪水幅度，和政府的贷款压力测试，大家买得起的价格就在那儿了，所以Toronto市内的涨幅，远低于大多地区周边的小城市——越远的地方涨得越多，是因为他们疫情前的价格相对低。比如多伦多市内买个1 bedroom的Condo要40-60万，Oshawa只要20-25万，在市内买不起房但又想买的，或者因为covid可以远程办公，不需要频繁通勤了的人，都会选择往外住一点。整个大多地区房价涨幅看起来很夸张是事实，但有钱人并没有大幅增加，大家薪资只能承受什么价位的房子，变化不大也是事实。

首付要求

最低首付要求是5%，但实际上绝大多数人是不可能只用这个首付就买到房子的。因为任何低于20%的首付都需要你另外购买mortgage insurance，只要买这个，计算贷款的时候规则就不一样，粗略地说就是限制了你的贷款能力。

只要有20%的首付，银行批贷款也能适当宽松一些，还款期一般是25年，最长可以30年，合同期最长10年，但我看到大部分人签的都是5年或5年以下，也就是说5年后要renew一次。

第一次买房的人可以从RRSP里预借预支35k CAD（养老账户，也是你存的钱，但是存了钱可以延税），然后在15年内归还即可。这笔钱必须在RRSP里存满90天才能取出来。

新移民没有工作的，或者有工作但时间较短的，一般需要35%首付。

贷款额度

有20%的首付的话，特别粗略的估计是家庭年收入的5-6倍，但有几个项目是影响个人贷款能力的：
1. 汽车贷款，学生贷款，这些消费类的贷款，每100的月供，大概降低2-2.5万的贷款额度。
2. line of credit，银行会按balance的3%来计算，比如你从你的line of credit里借了2万块钱，银行会估算为你每个月要扣掉600的月供。

比如一个人税前年收入是12万，也就是月税前收入是10k，在有20%首付的情况下，银行会按44%来估算你的还款能力，也就是说你的月供+管理费+月均地税等杂项不能超过4400。但像上面列的，如果你每个月车贷500，line of credit里还借了2万块，那银行算你现在的可还贷能力就是每个月4400-500-0.03*20000 = 3300了。这样一算的话，原本12万base可以贷款60万，现在只能贷45万。

以上只是初步估算，具体你能贷多少，最好的办法还是找银行的mortgage specialist，因为他们接你的单子是有commission fee的！不要有什么不好意思。而且初步估算并不需要拉你的信用记录（担心的话和specialist强调一下）。

多看再下手

因为Toronto和Vancouver的房租都比较高，很多刚到的新移民，非常急于买房。心情可以理解，但我认为不用急在一时，因为新移民对于住房的想象往往是和以前居住的地方绑定的，对加拿大的环境不够了解，很可能匆匆买了后，住几个月才觉得对这个区这里不满，那里不满。我和几个认识的新移民朋友，都是租了几个月，了解自己的生活工作需求，和这里condo/house管理的差异等方面后，才下手买房的。不管是买condo的还是买house的，都和自己刚登陆时买房的requirements有变化。
买房子相关的问题特别多，其他的暂时没有头绪要写什么，等攒一攒再写。



补充内容 (2021-05-01 07:46 +8:00):
说说在加拿大买房的事（2）
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-755260-1-1.html

刚刚在温哥华次核心地区入手高档公寓楼花的来分析下自己的投资心路历程：
1. 已有一套贷款中的公寓，一个人住没有太大incentive换house
2. 手头有一笔钱不敢大头买股票买币，放着大手大脚花掉了不少。刚毕业开始工作工资负担不了两套贷款，干脆买个楼花强制储蓄+抵御通货膨胀🤦‍♀️工资收入长期增长看好，五年后交楼贷款不是问题
3. 打算交割后长期出租持有，不在意头几年不赚钱甚至略略negative cash flow。幻想着capital gain能支撑我40岁辞职卖掉周游世界，1b的公寓流动性更强~
4. 首套房换房时间和楼花交割时间大致相同，操作得当申报成自住可以省去hst
5. 特别特别喜欢这个楼盘的设施跟amenities，有感情加分hhh

分析了这么一长串，就是想说每个人的情况风险承受能力偏好各不相同，选择适合自己的就好。没必要说服别人或者被别人说服~

楼主说的非常好了。我续貂几条：
. 1point3acres.com
1. 请不要相信“自住不要在乎涨跌”之类的鬼话。请务必像精算师那样，逐月逐月，逐年逐年计算你的所有成本， cash on cash rate，以及最后可能的收益率。你先不要管每年是不是涨幅20%。请优先考虑这个负现金流如果要持续十年，你hold 不 hold 的住。

2. 十分赞同最后一段：多看区。不要局限在华人热区 markham richmond hill。多伦多最容易发生不理性抢 offer 的区都在市区的传统好区，跌起来，一般先跌马烈旺北大荒。

诚挚建议起码在 GTA 看50套再下手。50套真的很快。一个下午看5套是没什么问题的。当然如果是在工人新村berczy这种华人区里流水线生产的房子看房看了50套，其实等于只看了一套。

3. 新移民在 GTA 买房，最好不要选择买一套走35%+海外担保的政策。把自己的盘子拆一拆，首付比率越低越好。

4. 还是一点私人干货：我对 GTA 买房市场最不能理解的就是大把大把的人被忽悠去买 condo，以及大把大把的人说自己在买 condo 投资。实在刷新了我对投资的定义。

珠玉在前，我给上我自己前段时间发的帖子：
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-740058-1-1.html

toughcharlie 发表于 2021-4-26 09:31
楼主说的非常好了。我续貂几条：

1. 请不要相信“自住不要在乎涨跌”之类的鬼话。请务必像精算师那样， ...

层主说的对 condo“投资”基本上就在赌condo继续涨 cashflow什么的都不存在的

大家好。真心不容易 看到了买房的 可以多交流下吗 我住TRT DT 2020年7月买了个楼花 199church centerpoint的。。

经验之谈, 千万别碰condo

toughcharlie 发表于 2021-04-25 18:31:01
. 1point 3acres 楼主说的非常好了。我续貂几条：

1. 请不要相信“自住不要在乎涨跌”之类的鬼话。请务必像精算师那样，逐月逐月，逐年逐年计算你的所有成本， cash on cash rate，以及最后可能的收益率

说condo投资，是方便出租吧，毕竟买了house不好租。

DT的1 bedroom的Condo早就不是40万了LOL，studio都50万了，你的数据有点晚了。

alannesta 发表于 2021-4-26 19:49
经验之谈, 千万别碰condo

为啥不碰啊，2000年的DT黄金地点的condo也就20万，平稳了十多年到2014年突然开始涨到50万，现在都130万了。

AngelaJGHP 发表于 2021-4-26 02:22
说condo投资，是方便出租吧，毕竟买了house不好租。

1. 独立屋肯定比 condo 好租且 DOM 短。租给 single family省心省事。
2. 买 condo出租给别人意义在哪里？？？？自住总算是刚需，租给别人是要做雷锋吗？别的投资不好吗？

kaidowhite 发表于 2021-4-26 21:49
. ----DT的1 bedroom的Condo早就不是40万了LOL，studio都50万了，你的数据有点晚了。

.--我说的是整个多伦多市区，你说的是downtown。