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[投资民用地产] 干货分享,BRRRR,我如何4年在西雅图4套房子

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先放主要的参考资料Buy-Rehab(这里我其实是弄的Remodel)-Rent-Refinance-Repeat。写这篇文章是因为不知怎么回事就没米了。

这篇文章涵盖贷款,选房,出租,报税,很多地方都是点了知识点的keyword,如果要apply的话,还是需要自己多做点功课。关于股票投资的话,反正我的投资观点已经被一半的人踩过了。爱咋咋地我自己买亏了算我的。我这接近一半的dislike都是在那被踩的。

贷款
以前一个人最多弄4个mortgage,现在是10个(其实可以超过,但是利率就不太行)。但大部分大银行还是只能给你办理到第四个贷款。rule of thumb,Good Things Come to Those Who Wait. 这个事情不能急,保持好自己的pace,一年一套。每年都可以用primary mortgage来贷款一次,利率是很好的。贷款的流程一般是,在一周之内,找几个mortgage agent问一下,shop around利率,找到之后出一个preapproval就可以开始买房子了。几个Q&A:
  • 首付要多少
    primary最少5%,一般20%,condo 25%。不到20%需要多交一个PMI大约使得利率高0.5%
  • 钱不够怎么办
    piggyback mortgage可以用10%的首付做到不交PMI
  • 哪种贷款好?
    根据个人需求,需求是长期持有出租赚现金流,那用30y-fix。如果做flipping,那3,5,7y arm interest only
选址

一定要搞清楚你买房子的目的,如果是自住,那按照自己需求买。但我这是投资,目的很明确,哪里好租买哪里。每次买之前我会先去craglist,易租屋,西雅图社区,一亩三分地上看过去三四个月的求租情况。哪里是租客要去的位置,以及哪里有公交去那些比较方便。定好location之后看房子。我个人喜欢condo,因为出租起来省事儿。外面都有HOA维护。房顶坏了什么的HOA也就解决了。有人会提到special assessment。但问题是这个东西坏了就是要修,自己买house坏了也是自己出钱找人修。。。这个就是你的business cost,在你定价的时候需要考虑进去。cashflow的话是condo好于th好于sfh。原因很简单,因为房子升值的时候是sfh好于th好于condo。大家租金一样的情况下,肯定低价买来的condo带有更好的cashflow。但我还是建议混着买,也不用片面追求cashflow。
看房
没有经验的买家先看上个10套再下offer比较好。只看一两套根本不知道好坏。有比较才有伤害。我一般是agent带着看房,agent的rebate在1~1.5%左右,不是最高的,但反正车接车送的看房我觉得也不差那0.5%。看了以后就下bid。一定算好你的profit margin,如果不能profit就算了,等等看总有能profit的房子。下了offer之后的流程基本上都是agent,loan officer来drive,不多说。我看的房子一般都是那种结构还行,厕所厨房稍微老一些。这样子的房子便宜。
装修
一般condo的remodel需要HOA的permit,有的时候还需要city的。我选的时候是房子结构要动的,一概pass。挑那种只需换个家电,橱柜地板重新sand&finish一下。厕所remodel一下,房间弄的干净明亮点。很好出租的好价钱。不用选很贵的料,比如厨房洗手间换地板,用laminate floor。防水耐刮便宜还不low。现在都比较流行modern design的bathroom,一套下来包工包料不大的洗手间2~3万左右。
出租
这部分比较简单。心大的放zillow。我自己一般只在微信群,各种房屋中介app里面找中国人。事儿少好说话,信誉好欠钱概率很小很小(4年没遇到过)。一般家里的水电气我都cover,因为每次新租客进来自己弄的话还要开户什么的麻烦。但是都是unfurnished。我比较不赞同furnished出租。其实租客对于不是自己的东西,不会很爱惜。我试过一个furnished房间出租,furnish折损太快了。换了个租客,桌子已经全是擦都擦不掉的油渍。不够我费劲的。出租比较容易,毕竟一开始就是根据市场需求买的~嘿嘿~~~
Refin
六个月后可以refinance。我一开始贷款一般是arm,然后能interest only就interest only,不买points。但这次refin的话,会选cash-out refin 30y fix。因为remodel过,报一个虚高的价格。他们反正有appraisal来给你弄低。最后拿多拿少随个缘。Apprise的时候,因为remodel的房子租金一般都要高一截(因为漂亮嘻嘻)一定要把租金合同给人家看。说你这个cashflow多好多好。他们appraisal有2model一个是根据周围房子定价,还有一个是根据cashflow定价。
买房
再等6个月,基本就可以再买一套primary residence的房子了。什么?你问我哪有downpay?Refin的钱一般是够下一次downpay的。不够的话这不还有6个月的工资吗?我entry level的时候半年也能攒个2~3万。出租房量力而行,没必要非买Million的大房子。我第一套三十多万买的2b2b,每个月租金2300也挺香的。什么?你问我哪有额度批新贷款?一开始已经计算好profit margin了,买的房子现金流能cover月供的。所以不占用你的额度。
报税
房子相关的cost都能抵税。和在公司吭哧吭哧干一年W2 10万到手8万不一样。这边假如2300*12 = 2.8万的租金收入,你mortgage的interest可以从这里面剪掉,然后水电气,房子相关的开销。减减减下来就是负的了。所以2.8万不交税,同时报亏损。亏损的额度rollover到明年接着用。还有些奇奇怪怪的费用都能报,比如家里换个热水器,我开车去给房子打扫的时候,车的加油费用。一般我所有的房子的cost都用同一张卡支出,方便最后报税。





补充内容 (2021-08-04 03:02 +8:00):
关于primary mortgage:
前6个月需要自住+分租
cash out refin后还是要自住+分租
然后买下一套的时候,就可以搬走了

补充内容 (2021-08-04 05:16 +8:00):
有朋友问西雅图好像不好找cashflow好的房子。确实是的,因为房子火,大家都盯着呢。这个要看个人能力。不过一年才能出手买一次,急什么?好的deal不怕等。我自己看的房子的类型我就不写在这里了,别断了自己的财路hhhh。这里举一个和我profit类型不一样的,但是确实也profit的例子:https://www.redfin.com/WA/Seattl ... /unit-B/home/311640

这个位置1300*2+1200很容易能分租出去。当时没出offer是因为这个房子太新了我没法remodel,就没办法refin高估值套现。没现金就没法买下一套。这个房子我实地看过,挺好的。是低于市场价成交的,估计月供在3K。屋主出手是因为要搬家回什么地方(Florida还是Arizona我忘了)

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 楼主| bananamuffin 2021-8-4 00:13:47 | 显示全部楼层
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hannahhahahahah 发表于 2021-8-3 01:27
请问装修多少钱多久啊
我也想remodel但是身边的人都喊我别这么弄 说会造到一半没钱造了 permit难批之类的
...

remodel本身不久,你说的挺对,关键是city permit要等很久。所以一般就不动结构,换个地板刷个墙之类的都不需要city permit。但condo的话,这些work可能HOA需要给permission。这个就快很多。钱没了的。。。一开始没签contract吗?一般一开始找包工包料签好contract不会出大幺蛾子。。。
我问了一下我用的contractor,他们现在太忙了,说别推他们了。。。但我就用过他们一家,当时是朋友推的。

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 楼主| bananamuffin 2021-8-4 00:19:12 | 显示全部楼层
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本帖最后由 bananamuffin 于 2021-8-3 09:21 编辑
christina_liu 发表于 2021-8-3 08:46
多谢楼主分享!问一下楼主4套房子里condo/townhouse/sfh占多少比例呀?投资板块感觉大家都不看好condo/town ...

3 condo 1 SFH。带我入门的一个(当时是senior现在好像升director了😂)朋友也是condo多,SFH,TH少。我觉得不看好th和condo是有原因的。从买入卖出的角度来看,涨幅确实低很多。过去六个月的涨幅也能看出来,基本都是SFH往上飙,condo不怎么动。事后看的话,肯定一开始在东区买个SFH然后拿住不动,现在卖掉赚的钱更多。不过当前的时间点是不知道后面会发生什么的。比如市场价格大跌,都找不到租客的情况下,condo我的现金流压力就会小。

所以怎么买关键还是看你的投资策略。就像股票炒Penny stock,做期权,做future trading,buy-and-hold都能赚钱,看自己想怎么弄了。

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 楼主| bananamuffin 2021-8-4 00:25:42 | 显示全部楼层
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Cpangwork 发表于 2021-8-3 09:15
楼主怎么踏入翻新领域的?如何从0到1的学起?有没有推荐的学习资料或者youtube视频等等?感谢和加米了!!

不是自己做翻新,最一开始也是瞎弄,只要不动结构,找个设计师设计好,然后contractor看完之后修修改改再施工。动结构的话需要找建筑师帮忙搞permit。设计师的话,最以前是国内酷家乐这个网站找的。但最近一次试用了地里面小伙伴推荐的collov也感觉不错。contractor。。。现在都太忙了约都约不到😂我用的那个跟我说先别推手上活忙不完,我就不推了

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 楼主| bananamuffin 2021-8-4 00:54:24 | 显示全部楼层
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tusimple123 发表于 2021-8-3 09:47
请问一下lz 税前20w 华州税30% 也就是6w 那买了房以后 6w的税能减到多少呢

我不是税务专家,你还是需要请教一下他们具体的。我知道的大概方向是
不同种类的loss不能相互deduct,也就是说,你的股票loss+房产loss+其他的loss,去deduct你的w2的话,每年3K,用不完的carry over。

我原文指的deduct是,租金收入的deduct,比如将来你贷款还清了,每年租金收入很高的情况下,这些以前carry over过来的loss就能派上用场了。

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 楼主| bananamuffin 2021-8-4 02:55:47 | 显示全部楼层
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Fiod 发表于 2021-8-3 10:52
谢谢LZ分享,有几个关于cash out的问题请教一下:
1. 6个月限制,是不是只针对同一个lender?如果和别的len ...

1. 6个月的限制基本是针对所有的lender,因为不满6个月,原本的mortgage不让你close。(也不能说绝对不让吧,反正巨麻烦还要交罚款)
2. 一般是做0 cost cashout refinance。利率是差点。不过你愿意多交点钱买point也行。。看你自己。
3. 不行,原因见1
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 楼主| bananamuffin 2021-8-4 03:05:53 | 显示全部楼层
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dxq77dxq 发表于 2021-8-3 11:55
意思是我要搬到第二套房子里去 这时候第一套可以出租不用refinance哇?那银行怎么知道我要搬过去呢?

refinance也是按照primary mortgage来做。我refin的目的是cashout拿钱出来做下一套首付
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 楼主| bananamuffin 2021-8-4 03:55:27 | 显示全部楼层
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dxq77dxq 发表于 2021-8-3 12:27
明白~ 不过还有一个小问题就是 比如我现在住了一年想买第二套房子 那贷款的银行怎么能知道我是不是真的搬 ...

住了一年以后,这套房子的lender就不care你搬不搬走了。对于下一套房子,他们有可能会去查你有没有真正入住
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 楼主| bananamuffin 2021-8-4 03:00:04 | 显示全部楼层
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大熊小熊 发表于 2021-8-3 11:04
想请教一下楼主对目前这样的房市情况下,是否应该考虑投资,还是在观望一下?感觉最近加价等等都很多?谢谢

我也不知道啊。。。你看看有没有positive cashflow呗。。。即使现在加价的情况。我四月份close的那个房子加价了15%,但是还是能有positive cashflow (主要原因是我分租的时候,开价高一些,虽然来问的人少,但不是没有)。租房这个事情,不是说价格低一些来看房子人越多越好。你一个房间租了就没了,所以只要有一个人愿意高价租就可以。
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concessions 2021-8-3 17:54:18 | 显示全部楼层
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 楼主| bananamuffin 2021-8-4 00:14:33 | 显示全部楼层
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concessions 发表于 2021-8-3 02:54
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😂😂谢谢人艰不拆lol

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Cpangwork 2021-8-4 00:15:26 | 显示全部楼层
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Cpangwork 2021-8-4 00:15:54 | 显示全部楼层
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