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[买自住房] 【西雅图vs东区房子】从长远数据来看投资回报如何 -by city和zip

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本帖最后由 bobo469012444 于 2021-9-18 11:16 编辑

最近开始研究西雅图东边房子,随便做了点数据分析,供大家参考和探讨。有很多没有考虑,比如费用,买卖时间,成本,是否租,疫情和inflation到底持续多久,是否往疫情前恢复,未来的变化等

数据是每个月的sfh only median price,inlfation unadjusted。

【总结】--只是从数据出发,history价格总结起来就是如下比西雅图,仅个人观点  
【好很多的zip 】- 98008, 98033
【好一点的zip】 - 98052, 98006
【差不多的zip 】- 98034, 98029
【弱的zip】 - 98027, 98074, 98075, 98053

图1:medina和mercer其实一直涨幅都最好,但是这两个地方经济危机的时候也基本掉最快,统一价格也是西雅图地区最好的
1.jpg



图2:去掉medina和mercer后 最下面的是seattle地区,基本走向统一来看涨幅都是差不多的 和其他地区 median price来看, 08年 降幅是20-30%左右 08年回落持续了7年, 18年 降幅是10-20%左右 18年回落持续了2年
2.jpg



图3: 这个是normalized的,就是relative to seattle price ratio, 基本来说有2个重要的点
1. 是08,18年危机回落的时候 全部都比seattle回落速度快
2. 是kirkland redmond wodinville, newcastle,issaquah, sammamish基本来说投资回报是和西雅图差不多的,甚至有些时间不如西雅图,直到2020年后的一波,所以就是疫情的情况,如果疫情恢复了,甚至是恢复一半,这几个地方会比较吃亏,相对西雅图的投资
然后就是redmond和sammamish,应该是学区的地方,2020涨最快。但是bellevue相对来说一直比西雅图的好,持续的
3.jpg



图4:这个是by zip的,西雅图用的98125做的benchmark,基本来说,涨幅看中间的线的gap 随着时间,可以看涨幅的大小,vertical看median price的difference
总结下来就是和by city一样的,疫情前,涨幅没有太大的区别,基本都是一样的, 直到疫情后
这个data我发现是inflation unadjusted,所以有部分原因就是inflation导致的,当然明显东边疫情后得利不少
4.jpg



图5:这个图是relative to 98125的,纵向看就是价格差,然后随着时间的gap看价格差是增大还是减小,就是可以得出涨幅的大小,一个个的来聊
5.jpg


98059: new castcle 不如西雅图
98034:疫情前基本一摸一样,知道inflation后
98027 98029 issaquah: 027明显16-20消失了 降了好多,其他时刻基本和029一样,涨幅和西雅图一样,直到inflation
98008: 持续上涨 好地区
98033 98052: 疫情前受到经济危机蛮大的 需要小心, 降幅超级快 但是疫情后暴涨 inflation加上move out到郊区
98006:其实蛮不稳定的 估计是房源少?经济危机降幅达且久 疫情后飙升快 但是是adjust以前的降幅

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yeeze_going + 1 赞一个
gangdi + 1 谢谢总结
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alexiellyy1205 + 1 赞一个
valinteps + 1 很有用的信息!
dlys3000 + 1 给你点个赞!
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  • · house|主题: 2, 订阅: 0
carefree 2021-9-19 05:10:04 | 显示全部楼层
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感谢LZ分享,已加米。

需要注意的一点,房价中位数可以折射地区发展和房市火爆程度,但并不能用来衡量投资回报率。越是火爆的地区,新房和翻新房比例就越高,中位数是这些房子带起来的,而不是二三十年前老破小到今天的resale value。这些新房的建造成本在中位数分析里完全没有计算。如果eastside的翻新率和seattle一样低,那么中位数不会达到今天的价格。

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是一只小可爱呀 + 1 赞一个
地梩的匿名用户 + 3 很有用的信息!
concessions + 1 很有用的信息!

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狂暴CNM地 2021-9-20 01:23:28 | 显示全部楼层
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2020年以来东区的涨幅远大于西雅图 以后的趋势应该还是会这样  中国人印度人越来越多 这些人都把治安环境放在首位 加上以后大厂每周只需到办公室3天 commute越来越不是问题 FB, AMAZON都在Bellevue开 office, Google 本身就有Kirkland, 西雅图继续向极左转向  homeless和治安的问题越来越严重

个人感觉无论之后几年的走势如何  BRK都会在长期来看优于西雅图  当然2020-2021东边涨太猛了 一定程度的回调是有可能的

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concessions 2021-9-19 08:34:29 | 显示全部楼层
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98004一米多的房子还有的是,大多人没眼光而已,以后都是四五米的社区


求大佬指点哪里还有1米多的老破小,别说老破小,1M买块地也值了
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nosaj 2021-9-19 02:23:40 来自APP | 显示全部楼层
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谢谢楼主提供的数据分析。不知道最近几年东边大厂多了起来之后,以及西雅图Antifa流浪汉问题多了之后,这些趋势是不是会改变
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yimushushu 2021-9-19 03:27:14 来自APP | 显示全部楼层
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谢谢分析。为啥没有98004的数据
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Eason1220 2021-9-19 03:43:55 | 显示全部楼层
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yimushushu 发表于 2021-9-18 12:27
谢谢分析。为啥没有98004的数据

太贵,不属于人间的物品
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kxbar 2021-9-19 04:20:30 | 显示全部楼层
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Eason1220 发表于 2021-9-18 12:43
太贵,不属于人间的物品

98004一米多的房子还有的是,大多人没眼光而已,以后都是四五米的社区
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kxbar 发表于 2021-09-18 13:20:30
98004一米多的房子还有的是,大多人没眼光而已,以后都是四五米的社区
大佬指点一下哪些区域还有一米一下的破小 想整个投资房等升值
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christloo 2021-9-19 06:55:09 来自APP | 显示全部楼层
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求问lz的原始数据是哪里获取的?多谢!
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xxllbace 2021-9-19 08:15:05 | 显示全部楼层
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有98056么?

最近想入手98056的房子, 价位内找到个满意的不容易,大概因为学区比较烂吧


本来以为newcastle/issquah 差不多,没想到newcastle一直在下坡路啊

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