【西雅图vs东区房子】从长远数据来看投资回报如何 -by city和zip

最近开始研究西雅图东边房子，随便做了点数据分析，供大家参考和探讨。有很多没有考虑，比如费用，买卖时间，成本，是否租，疫情和inflation到底持续多久，是否往疫情前恢复，未来的变化等

数据是每个月的sfh only median price，inlfation unadjusted。

【总结】--只是从数据出发，history价格总结起来就是如下比西雅图，仅个人观点  
【好很多的zip 】- 98008， 98033
【好一点的zip】 - 98052， 98006
【差不多的zip 】- 98034， 98029
【弱的zip】 - 98027， 98074， 98075， 98053

图1：medina和mercer其实一直涨幅都最好，但是这两个地方经济危机的时候也基本掉最快，统一价格也是西雅图地区最好的

图2：去掉medina和mercer后 最下面的是seattle地区，基本走向统一来看涨幅都是差不多的 和其他地区 median price来看， 08年 降幅是20-30%左右 08年回落持续了7年， 18年 降幅是10-20%左右 18年回落持续了2年

图3： 这个是normalized的，就是relative to seattle price ratio， 基本来说有2个重要的点
1. 是08，18年危机回落的时候 全部都比seattle回落速度快
2. 是kirkland redmond wodinville， newcastle，issaquah， sammamish基本来说投资回报是和西雅图差不多的，甚至有些时间不如西雅图，直到2020年后的一波，所以就是疫情的情况，如果疫情恢复了，甚至是恢复一半，这几个地方会比较吃亏，相对西雅图的投资
然后就是redmond和sammamish，应该是学区的地方，2020涨最快。但是bellevue相对来说一直比西雅图的好，持续的

图4：这个是by zip的，西雅图用的98125做的benchmark，基本来说，涨幅看中间的线的gap 随着时间，可以看涨幅的大小，vertical看median price的difference
总结下来就是和by city一样的，疫情前，涨幅没有太大的区别，基本都是一样的， 直到疫情后
这个data我发现是inflation unadjusted，所以有部分原因就是inflation导致的，当然明显东边疫情后得利不少

图5:这个图是relative to 98125的，纵向看就是价格差，然后随着时间的gap看价格差是增大还是减小，就是可以得出涨幅的大小，一个个的来聊

98059： new castcle 不如西雅图
98034：疫情前基本一摸一样，知道inflation后
98027 98029 issaquah： 027明显16-20消失了 降了好多，其他时刻基本和029一样，涨幅和西雅图一样，直到inflation
98008： 持续上涨 好地区
98033 98052： 疫情前受到经济危机蛮大的 需要小心， 降幅超级快 但是疫情后暴涨 inflation加上move out到郊区
98006：其实蛮不稳定的 估计是房源少？经济危机降幅达且久 疫情后飙升快 但是是adjust以前的降幅

感谢LZ分享，已加米。

需要注意的一点，房价中位数可以折射地区发展和房市火爆程度，但并不能用来衡量投资回报率。越是火爆的地区，新房和翻新房比例就越高，中位数是这些房子带起来的，而不是二三十年前老破小到今天的resale value。这些新房的建造成本在中位数分析里完全没有计算。如果eastside的翻新率和seattle一样低，那么中位数不会达到今天的价格。

2020年以来东区的涨幅远大于西雅图 以后的趋势应该还是会这样  中国人印度人越来越多 这些人都把治安环境放在首位 加上以后大厂每周只需到办公室3天 commute越来越不是问题 FB, AMAZON都在Bellevue开 office， Google 本身就有Kirkland， 西雅图继续向极左转向  homeless和治安的问题越来越严重

个人感觉无论之后几年的走势如何  BRK都会在长期来看优于西雅图  当然2020-2021东边涨太猛了 一定程度的回调是有可能的

98004一米多的房子还有的是，大多人没眼光而已，以后都是四五米的社区

求大佬指点哪里还有1米多的老破小，别说老破小，1M买块地也值了

谢谢楼主提供的数据分析。不知道最近几年东边大厂多了起来之后，以及西雅图Antifa流浪汉问题多了之后，这些趋势是不是会改变

谢谢分析。为啥没有98004的数据

yimushushu 发表于 2021-9-18 12:27
谢谢分析。为啥没有98004的数据

太贵，不属于人间的物品

Eason1220 发表于 2021-9-18 12:43
太贵，不属于人间的物品

98004一米多的房子还有的是，大多人没眼光而已，以后都是四五米的社区

kxbar 发表于 2021-09-18 13:20:30
98004一米多的房子还有的是，大多人没眼光而已，以后都是四五米的社区

大佬指点一下哪些区域还有一米一下的破小 想整个投资房等升值

求问lz的原始数据是哪里获取的？多谢！

有98056么？

最近想入手98056的房子， 价位内找到个满意的不容易，大概因为学区比较烂吧


本来以为newcastle/issquah 差不多，没想到newcastle一直在下坡路啊