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[买自住房] 可以通过1031条款将出租房置换然后再转换成自住房省税吗

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原来有个小房子自住,后来出租了快5年,现在卖就要交不少税了。想通过1031条款,先换一套好点的,出租出去两年,再自己住进去,变成自住房,这样就能免税了。我的这个理解对吗?

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cleverley 2022-6-29 00:51:44 | 显示全部楼层
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本帖最后由 cleverley 于 2022-6-28 09:56 编辑
karsen_2021 发表于 2022-6-28 06:52
只能免按比例算你自住开始增值比例免税

请问能具体说说吗?
假设lz的投资房买的时候100W,增值了10W。现在卖要交10W资本利得税。
lz如果1031置换一套110W的房子。继续投资和自住都是暂时不用交税的。
我的理解,法律上,1031必须是投资房到投资房,我听说的,出租1年后可以转自住,不确定。
假设lz出租2年后转自住了,此时房价120W,然后住2年,房价130w。个人25w,家庭50w免税额。
那么这个免税额是对哪部分增值有效呢?按比例具体是什么比例?我能想到好几种情况- 出租时候的20w增值都不算,只算自住时候涨的10w。这个实际操作应该不太容易track,尤其是后面那套房子的情况。
- 全部30w都可以享受自住待遇。这个应该不太可能
- 一共30w增值,一共6年,自住2年,所以三分之一(小于25/50w部分)免税。
- 前一个房子没有自住不免,后一个房子的20w增值一半一半


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 楼主| flysoon 2022-6-30 02:00:11 | 显示全部楼层
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acheles 发表于 2022-6-29 10:01
这个解释好像说的不是一回事。IRS 官网的解释比较好理解,1031属于exclusion。

为什么不是一回事呀?上面说的就是1031置换完,出租两年之后,再自己住进去就可以变成自住房呀。最后一段话讲的很清楚

“The taxpayer should acquire the investment property with the intention of meeting such standards. Subsequently, a taxpayer may reassess their use of the replacement property. For example, in year three, after successfully meeting the parameter of Rev Proc 2008-16, the taxpayer may decide at such time to cease renting the property and convert the property to a primary residence or vacation home. At that time, the exchange transaction is well past and the taxpayer has established their investment intent and the conversion of use in the property should not create tax risk. Furthermore, in the situation the property is converted to a primary residence, there is an opportunity to benefit from IRC 121, the primary residence exemption, upon sale after establishing meeting such criteria.”
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acheles 2022-6-28 14:16:25 来自APP | 显示全部楼层
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是延迟交税不能免。
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 楼主| flysoon 2022-6-28 15:43:13 来自APP | 显示全部楼层
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acheles 发表于 2022-06-27 23:16:25
是延迟交税不能免。
变成自住以后不就可以了?
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acheles 2022-6-28 21:43:50 来自APP | 显示全部楼层
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变成自住就要交税了啊
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只能免按比例算你自住开始增值比例免税
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 楼主| flysoon 2022-6-29 00:56:09 | 显示全部楼层
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cleverley 发表于 2022-6-28 09:51
请问能具体说说吗?
假设lz的投资房买的时候100W,增值了20W。现在卖要交20W资本利得税。
lz如果1031置 ...

感谢你帮忙举了这个例子,对,我问的就是这种情况,我的理解是可以通过这种方式来把之前的20w增值也弄成免税,达到“洗白”的效果

补充内容 (2022-06-29 00:59 +8:00):
这是我找到的一个解释
https://legal1031.com/1031-excha ... y-for-personal-use/
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acheles 2022-6-29 03:39:20 来自APP | 显示全部楼层
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过去5年通过1031置换的是不能用自住免税的。
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 楼主| flysoon 2022-6-30 00:06:02 | 显示全部楼层
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acheles 发表于 2022-6-28 12:39
过去5年通过1031置换的是不能用自住免税的。

那这个解释(https://legal1031.com/1031-excha ... y-for-personal-use/)是错的?
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acheles 2022-6-30 01:01:37 来自APP | 显示全部楼层
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这个解释好像说的不是一回事。IRS 官网的解释比较好理解,1031属于exclusion。
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