房事小白近期(奥斯汀看房的一点见解/技巧,求斧正

我的一些theories, 算是think out aloud. 提供一个思路, 没有strong opinions, 欢迎补充和反驳时间晚了, 所以先大致说一下, 之后有空再细说

1. 怎么找好区?
相信很多从别的州relo过来的坛友们也会有这样的困惑, 怎么样才能花很少时间, 不用在这个地方住很久, 就能在脑内有个好区分布图? 就能自信地和别人或者自己说, XXX邮编是顶级区但是买不起, YYY邮编是次顶级区但是买得起, ZZZ邮编是有短板的区, OOO邮编是拉胯区不用考虑
我的解决方案是找好学区的重叠
操作起来是这样的, 打开红鳍, 随便抽样几个房子, 拖到下面的"Real Estate Market Insights for <address>", 找一个合适的区域点开, 比如进入这个页面: https://www.redfin.com/neighborhood/347215/TX/Austin/Laurel-Oaks
然后点右上角的Market Insights, 里面有个Schools标签页, 找评分高的学校, 复制名字进红鳍里直接搜, 就能得到这个学校覆盖的区域, 然后找小中高的好或一般学校的重叠区域再看那个区域的房子. 小中高学校的好坏对不同人有不同价值, 比如你的追求是自住加保值, 然后孩子还小, 不打算常住奥斯汀这个鬼地方, 可能就只注重小中学好的, 不考虑高中.
这个方案的缺点是, 太过依赖那个GreatSchools的评分, 他们其实评判标准不符合华人家长的需求, 比如平等/多样性. 补助方法是看看USNews等的学校评分, 注意种族比例, 等等非直接的指征

2. 怎么估计真实房价?
现在的买方市场, 众所周知, Redfin这种狡猾的网站会虚高报价(包括周围off market的房子). 其实卖方市场的时候也会, 所以加速房价上涨, 邪恶红鳍十恶不赦.
那怎么更准确的估计价格呢? 首先心里定一个年份的anchor, 比如说你预测房价不会跌回2020, 但至少跌到2021
然后, 找看中的房周边的off market的房, 看它们的Sale and Tax History. 不一定是今年或去年卖的, 但也不要是十多年前, 三四年前也可以.
准备好两个数据: 1) 卖价 x 2) 从卖出年份到anchor年份的每年税/Assessed Value的累积涨幅 p (比如1.05*0.95*1.1=1.097). 然后 xp 就是估价
这里有个问题是, 德州自住房有个10%的涨税限制, 所以算出来的估价可能要上浮一些

3. 前面提到德州房产税, 德州房房产税高，持有成本高，一旦进入买方市场，我觉得会跌得比东/西雅图跌得更凶

4. 我的一个观点是: 估价的时候不要太注重个人好恶
天下没有完美的房, 要全面分析一个房子的所有优缺点
(岔开一句, 对买方有利的agent的一个特点是, 能够(很快地)发现房子的优缺点, 你明显感觉到他看到的比你多, 比你深刻. 菜的agent可能思路还没你快. 臭不要脸的agent就会只谈ta强推的房子的所有优点)
一个像我这样的房市外行, 自己想当然地觉得的好的点的附加价值, 坏的点的减分, 可能和well-priced的、efficient的市场的主流价格有偏差. 所以一定要多关注看中的房子的周边情况, normalize完一些因素的影响后, 一般都是每平方英尺价格是接近的.
当然, 我不是在否认那些优缺点对房价的影响. 好的布局, 好的采光, 好的柜台都是实打实的价值. 但是有些比如后院有个半场篮球场, 对你来说可能很加分, 但是对于1sigma, 2sigma, 甚至3sigma的买家来说, 这个应该是个减分项.

时间晚了, 暂时总结到这里. 有空再来和大家分享. 感谢阅读!

补充内容 (2022-08-23 02:18 +8:00):
标题里"奥斯汀"后面少了个右括号...

看见房事小白，正准备进来指点江山，结果一脸懵逼

房市 谢谢

房事。。。。。

想问一下楼主 有没有看过Austin的新房子 Austin的builder 有须要避雷的么 lennar tylar morrison toll brother david weekly pulte tri-pointer这些有须要避雷的么

很棒的内容，希望能多分享啊！

pulte home避雷！我家就是这个建筑商，超级不负责！

干货很多，但是有一点我不同意，就是把tax assessment value拿来算房价。每个房主都想打税，英文叫tax grievance.  所以每年自己或hire tax attorney 想方设法把tax assessment value 打得低低的。这个是不能用来评判房价的。评判房价最好的方法就是找相似房子，comp.

lennar建议避雷

不懂就问, 红鳍是什么网站

deidaraho 发表于 2022-8-21 19:04
pulte home避雷！我家就是这个建筑商，超级不负责！

是在Austin么 我听说builder都是顾local的建筑队 所以不同的城市即使一个建筑商都不一样

fsophia 发表于 2022-8-22 01:28
lennar建议避雷

是在Austin么 我听说builder都是顾local的建筑队 所以不同的城市即使一个建筑商都不一样

OldTiga 发表于 2022-8-22 07:16
不懂就问, 红鳍是什么网站

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