净资产600万刀，依然没有财务自由。求解。

楼里队如果提高现金流提了很多了，湾区房子不适合出租，所以卖了投资其他房产。
关于商业地产，一般是两种，一种跟着一些商业地产经纪人，做股权投资，很多家族办公室有这些渠道，apt building，商铺，工业厂房，各种都有。还有一种就是直投，比如crowd street，自己选择上面合适自己的项目。选择项目的时候记得考虑投资周期、现金流等问题，因为通常这些项目投完不是第一年就有现金流，有的投资周期有5-10年的，时间越长不确定性越高。另外可以在人口流入的州买几套出租房，sfh 50w以内现金流好的，另外股票也有高dividend相对比较稳定的，还有一些fixed income。把你的资产diversify一下，以增加相对更稳定现金流为目的。

aidrive 发表于 2022-11-22 20:50
之前在国内工作过,现在四十岁

lz很厉害！不过也羡慕80初赶上了很好的时候。

其实不论是美国还是国内，选对行业风口攒下5m usd资产都是容易的！

这个不是财务问题，是你自己的心态问题

变卖全部资产，去泰国养老

谢邀。人在美国，刚下飞机

6米可以了
我年龄和来美时间和LZ均类似， 总资产只有LZ 1半

我也好奇，我光名下一处一线城市无贷款房产就不止这个数可依然穷到死。

另外想问真正全款属于自己的房是有多少呢？

560万两套，这个租售比咋可能有好的流动性。在南加买房出租还比较划算，热门city 80万买个2b的condo一个月都能租出去3000多。

boxiaonu 发表于 2022-11-22 19:51:39
这位好像是高手，可以再展开谈谈commercial real estate吗？

不是高手，但是本身确实在走这条路。在有限的认知范围里，个人觉得中7位数到低8位数里，最有效率的还是商业地产这条路，主要是有正现金流可以当收入，同时资产又能升值，而且税务有绝对优势。

至于展开来说，范围有宽度也有深度，所以没办法说明清楚，加上自己还有很多东西要学。但是，也就是学习成本高，投资成本高，这东西的门槛也变成护城河，可以过滤掉很多不要命不断加价的大妈。

反正就2条路，一是自己研究自己做，二是跟syndication. 个人觉得自己研究自己做最好，毕竟学到的都是自己的 最后可能还可以自己联合湾区码农，开个syndication当个头。

自己研究的话 ：
1. 找货源 - 这里一堆学问。反正无论如何，一定要建立自己off-market properties 的 pipeline.

2. 自己要会稍微看房 - 不会的话，找验房的同行

3. 谈判技术 - 2方面，1是把价钱谈低，2是把seller finance谈高.

4. 找资金 - 找自己相熟的银行或物业城市的在地银行。一半都是小银行比较好合作。

5. 装修 - 想清楚怎么装，找几家来bid。价钱不是一切，最重要守信用。至于如何判断守信用，只能说人生阅历很重要。

6. 雇自家员工 - 最少一个leasing agent 和 一个maintenance. 人的品质很重要。

7. 出租 + 涨价 - 装修好了按市场价中高位出租，而且每年一定要固定涨租，对，你就是那个恶房东，万恶的资本家。因为商业地产的卖价是按照net operating income 跟当地cap rate在卖的。租金越高，自然net operating income就越高。

8. 卖掉 - 涨到一定租金，而且occupancy rate很高，那就可以卖了。做熟了，有REIT会跟你接盘。

9. 赚到的钱，1031 exchange, 可以先不用缴税，重复第一步, 雪球越滚越大。

以上步骤之前，要先判断物业所在城市是否适合投资。以上。