净资产600万刀，依然没有财务自由。求解。

假设自住房不动，股票和401k也不动，那就只剩下那套出租房可做调动。假设可以套现250万，虽然看上去不上不下，但是耐心的好好操作还是可行的。

个人认为各方面(包括税，资产增长，月收入, 省心）最有优势的是投准一线/2线城市以下的commercial real estate，难度最低的就投apartment building. 如果有精力/时间专研的话，专投医疗中心，storage, flex, data center等也可行，这样护城河就更宽了。

浅浅地经验分享，apartment投资城市最好是红州, 法律对房东比较有优势。Apartment building最少投40-60户以上的，这样有足够的利润可以请一个leasing agent和maintenance guy。商业贷款刚做的话可能要30-40%down, 雖然按道理说250万全下大概可以买600 - 800万的物业，但是一般要追求资产增值，大概会买可以add value的物业，所以实际上大概会預留大几十万装修，只剩下180万以下的down, 所以可选择性不多。这里就会牵扯到跟seller的negotiation skills（大概率会叫seller finance 一部分或大部分）。买到还ok的asset, 几个1031 exchange 翻一下，就稳稳8位数。

我觉得接下来的downturn很适合扫货，等下一个新cycle开始资产又快速增长了。重点是，市场高点时你懂得当机立断卖了手上的资产吗？ 最后，有这个资金，千万别跟大妈或小红薯太太们玩sfh投资，效率太低了。祝fire快乐。

我觉得主要是改一下脑子

留一套房，其它都变现，你就自由了。

你房子投资的问题，我房子净资产在1M左右每个月的收入有10K。虽然还完贷款没剩几个钱但不工作的话现金流没问题。基本上就是你用了我4倍的净资产产出了40%的收入。

几百万的房子租四千刀？还不够付地税的吧？？？

zhulin0729 发表于 2022-11-22 22:33
几百万的房子租四千刀？还不够付地税的吧？？？

没写完就发出去了。。。10年前在博士屯35万买了公寓现在租金2800的飘过。。。不理解湾区的活雷锋

来地里问这种问题。中年危机了吧？

TheRealOne 发表于 2022-11-22 18:51:30
假设自住房不动，股票和401k也不动，那就只剩下那套出租房可做调动。假设可以套现250万，虽然看上去不上不下，但是耐心的好好操作还是可行的。

个人认为各方面(包括税，资产增长，月收入, 省心）最有优

这位好像是高手，可以再展开谈谈commercial real estate吗？

少了一个0

啊这…你这600万刀大部分都是固定资产呀… 如果要财务自由直接卖一套房就自由了。说白了这些固定资产并不能带给你财务自由的享受的感觉。现金流还是太少了。可能生活水平跟刚毕业的租房的ng也差不太多吧😅。人家手上现钱还是多一点。按照这种活法可能真的退休后才自由了，但是，年轻的时候已经过了，又怎么去享受这份财务自由呢。