分享湾区入门SFH出价策略

（分享一下普通SFH选择和出价心得，求加米🙏）
湾区双职工， 2021秋天上车（东湾）。看房两个月成交，恰好赶在市场过热之前。比同小区同房型低30w成交。

分享一点普通SFH（非学区，入门级，市场比较正常的情况下）选择和出价的策略。

我们做了一张表格，incentive是
- 看房的时候时常感觉每一栋都各有利弊，不知道自己更适合那栋；
- 很难决定bid的时候出多少钱合适，特别是市场上行的时候，不加价会担心无法成交，但又不知道加多少钱是值的。
- 担心如果真的买到手，会有些因素没考虑到而后悔

表格原理是
- 找出同地区，同时间段，已经成交，且价格你认为合理的房子作为benchmark （e.g.前两列）
- 列出你认为重要的几大类房子的特点。（比如我们采光，房间数量，客厅大小，厨房的特征，车库，院子，周边，距离公司和业余运动场所的距离，etc）
   - 在每大类特点中，补充你的特殊偏好。（比如我们偏爱一楼有独立卧室和卫生间，客厅大，driveway可以停车）
   - 100分total weight，先分给每个大类，再细分给每个小项
   - 用benchmark试着打分，tweak the weights until you feel it makes sense
- 这些因素分为两类（客观fact：绿色cell；主观感受：黄色cell）
   - 看房前可以填好绿色部分，如果有某一大类分数格外低（比如图中的红色字体分数），我们会选择不去看，或者去到只是简单看一下（只是为了验证模型的合理性，节省时间）
   - 看完房根据主管感受填黄色部分
- 经过多次调整之后，权重基本可以反应你们的喜好，也就可以用来做粗略的valuation啦
   - “Benchmark Price”这一行，是用目标房子的分数和benchmark房子的分数&价格，等比例算出的粗略valuation。可以作为参考出价上限。
   - 也可以利用得分多少，来选择同时间放出的几栋房子里，我们想要bid哪一栋

Note:
- 非专业人士，希望我们把房子情况量化的思维方式可以帮到同样是选择困难症的你（们）！
- 这套valuation仅做参考，具体出价和选择也要综合大家agent的意见
- 我们的agent的意见和我们算出的价格基本不谋而合，但agent不同，地区不同，时期不同，logic也许会很不一样


其他想到再补充，祝大家买到心仪的房子！

战术微操在绝对实力面前不堪一击，房市永远是看供求关系。这个量化表只能帮助买家冷静下来不忘初心，不过对于成交价没有任何现实指导意义

bid过的都知道，但凡遇到一个和你杠的，几十万加价轻松打水漂

我们的agent的意见和我们算出的价格基本不谋而合

那你的策略有优化空间。agent的思路是max possibility_to_win_bid(price) subject to buyer's_remorse < a，但我们的思路是 min price subject to possibility_to_win_bid  > b

找出同地区，同时间段，已经成交，且价格你认为合理的房子作为benchmark

问题在于湾区基本没人全款买房，你看到的“同时段”已经有大概一个月延迟了，这可能就是你估价跟agent一致的原因，也是市场下行的佐证。

还记住硬伤vs软伤的区别，这适用于所有地区：

硬伤--是你不能改变的东西。包括地点（是否有高压电，学区，附近是否有高压电）。感觉如果有2个以上你不满意那就别上了
软伤--是可以改变的，就算格局不大喜欢，电压不够等等，只要了解过都可以改变的，只要压压价，问题不大

火钳刘明

马渴剥骡 发表于 2022-11-29 10:58:49
战术微操在绝对实力面前不堪一击，房市永远是看供求关系。这个量化表只能帮助买家冷静下来不忘初心，不过对于成交价没有任何现实指导意义

bid过的都知道，但凡遇到一个和你杠的，几十万加价轻松打水漂

是的，去年恰好市场越炒越热，这个对当时有些上头的情况比较有帮助。供需关系/时机是王道。