Buy vs Rent, spread sheet

郁小南 发表于 2023-5-21 22:13
LZ做表格辛苦了，顺便分享一个已有的buy vs rent calculator: https://www.nerdwallet.com/mortgages/rent- ...

它这个首先没有其它也非常重要的相关参数，比如投资回报率，房价增值率，
property tax rate, average yearly house maintenance fee, etc.

另外，它没有详细的表格，所以对于它的计算推演就不会很信服。

shuiguo123 发表于 2023-5-21 21:41
仔细看了看，半小白感觉算的挺好，能分享一下表格吗？想试试不同参数的影响。

不好意思就不分享链接了。

关键就是，比如buy house的投入，你就需要把它等同于rent case里的资本投入。

同理，rent cost如果比buy maintenance cost高，那么高的那部分，就把它等同于buy case里的资本投入。

就是cash flow同等比较。

xiangh90 发表于 2023-5-22 13:00
它这个首先没有其它也非常重要的相关参数，比如投资回报率，房价增值率，
property tax rate, average y ...

首先，如果你点击“More Options”，你就会看到这些相关参数……

把机会成本，通胀，房产税，维护费都算进去的话，我也根据网上模版做了个excel, 在湾区买房不仅比租房划算，还能在30年内打败QQQ（基于过去30年历史回测）

xiaoshunlong 发表于 2023-6-29 03:07
把机会成本，通胀，房产税，维护费都算进去的话，我也根据网上模版做了个excel, 在湾区买房不仅比租房划算 ...

过去30年全世界房价都暴涨。涨到今天，放眼后面的几十年，还能有这么高的收益率？？骗鬼吧，我就跟你说房子从1m涨到2m很容易，但从2m涨到4m就登天了。收益率是一样的，但难度天壤之别。而且当前利率高企，过去几十年未见。你以过去几十年数据推断未来几十年走势，这不就是教科书般的“刻舟求剑”？

xiaoshunlong 发表于 2023-6-29 03:07
把机会成本，通胀，房产税，维护费都算进去的话，我也根据网上模版做了个excel, 在湾区买房不仅比租房划算 ...

活捉房产经纪一只
刻舟求剑说的就是你

xiaoshunlong 发表于 2023-6-29 03:07
把机会成本，通胀，房产税，维护费都算进去的话，我也根据网上模版做了个excel, 在湾区买房不仅比租房划算 ...

能否把输入参数写明白些。
比如首付，各种利率，等等。

ssjg8 发表于 2023-6-29 07:04
活捉房产经纪一只
刻舟求剑说的就是你

兄弟，别这么情绪化... 还活捉呢，我要是中介还需要每天纠结以后投资房子还是股票么...这个模版花了我一天时间计算啊...
其实我也希望QQQ能跑赢房产，投资房子劳心劳力，还要攒一波钱...
另外，10多年前房子的确大跌了，现在又翻倍了... 真气人

这样的计算是鼓励的。
先说一下我不是杠楼主。但是楼主大概率还在租房阶段，没有享受到做房主和房东的全部福利

只有数据才是硬道理，不过细节还是影响判断的主要依据：
1) 至少我在表里没有看到自住房地税抵税部分和投资其他市场的capital gain部分。事实上，表里面15年贷款的计算在这一层面缩小了抵税在现金支出里对比租房的优势、而放大了高利率的劣势。
2) Since 1991, the average annual home price increase has been 4.3%, according to the FHFA. Since 2000, the average rate has been 4.7%. And since 2012, the average rate has been 7.7%. Home price appreciation can also vary significantly from state to state. 所以用3%作为基础去计算的支撑并不强，现在的人口结构和增速、结合新建房速率都很难在供需上降回越战或者二战时代。中间唯一供速大于需求速度的时代是W.Bush 的“美国梦”时代，带来的结果就是08。目前的ZF则是往renter's nation的方向发展而不是解决房价的方向。
3) 忽略了人性对于现金支配的欲望。在现金剩余的情况下，现实里能坚持把多余的这部分资产定投到一支股票里需要极强的自制力。比起通货膨胀，生活里的消费膨胀才是财富道路上最大的绊脚石。
4) 当你把房子转做投资房的时候，做cost segregation。加速Depreciate，制造纸面passive loss(可用于降低W2收入税收)。这里细节咨询CPA。
5) 另外，每个人有4个贷款机会可以用不到5%的首付买房，希望珍惜。没有家庭，人生初起阶段，财富累积最好的bug就是house hacking。如主题计算的800k，30%down贷15年。我宁愿差不多的现金流，3.5%down贷30年。一边等refi一边这样多出来的26.5%一样扔去股票都行。

其中第三点是最关键的，不要问我为什么这么说。我在最早开始投资的时候曾经给自己定的目标，认为pasive income $10k/mo就是财富自由。然而事实很打脸，现在passive income超过了$30k，但由简入深易：生活水平的提高（膨胀）伴随通货膨胀，依然觉得真正的财富自由很遥远。这种膨胀，在组成家庭并且有了子女之后，即便个人非常节俭也很难避免。