Buy vs Rent, spread sheet

我做了一个buy vs rent spread sheet

填入一些关键数据。
cash都默认为放在投资里。然后比较最后两栏。

从我的计算来看，其实buy和rent差别不会很大。
而差别会在于细节（Details are in the devil），也就是那些参数。

补充内容 (2023-05-21 14:21 +08:00):

同理，这个数据可以用于比较买出租屋投资和买股票投资。
如果我们认为house price appreciation yearly rate = 0.03
investment yearly return = 0.06，
包括其它细节参数，这里还没算入出租的人力投入。
那么由于投资效益差不多，买出租屋投资的效益不如买股票投资方便。

补充内容 (2023-05-21 14:24 +08:00):

对了，各个rates都是根据往年比较正常的情况下，不是当前的高mortgage rate情况。
当前high mortgage rate情况下，肯定是租比买合算。

补充内容 (2023-05-22 06:16 +08:00):

Oops,
The devil is in the details
lol

补充内容 (2023-05-23 04:04 +08:00):

这个房子平均maitanence 的估计，我在网上查了一下。有根据房价的百分比rule，也有按照Square feet的评估。当然都会有house age这个参数。
不知道你们有没有比较客观的评估？
我能想象的评估可以有两种方式：
（1）根据房子各个配件的维修率和维修价
（2）做市场调查，看已有房子的人花的维修费，以及输入房子的各个参数。

补充内容 (2023-05-31 06:53 +08:00):

我这个其实还需要完善。
比如税收方面。

xiangh90 发表于 2023-5-22 13:00
它这个首先没有其它也非常重要的相关参数，比如投资回报率，房价增值率，
property tax rate, average y ...

首先，如果你点击“More Options”，你就会看到这些相关参数……

LZ做表格辛苦了，顺便分享一个已有的buy vs rent calculator: https://www.nerdwallet.com/mortgages/rent-vs-buy-calculator

这样的计算是鼓励的。
先说一下我不是杠楼主。但是楼主大概率还在租房阶段，没有享受到做房主和房东的全部福利

只有数据才是硬道理，不过细节还是影响判断的主要依据：
1) 至少我在表里没有看到自住房地税抵税部分和投资其他市场的capital gain部分。事实上，表里面15年贷款的计算在这一层面缩小了抵税在现金支出里对比租房的优势、而放大了高利率的劣势。
2) Since 1991, the average annual home price increase has been 4.3%, according to the FHFA. Since 2000, the average rate has been 4.7%. And since 2012, the average rate has been 7.7%. Home price appreciation can also vary significantly from state to state. 所以用3%作为基础去计算的支撑并不强，现在的人口结构和增速、结合新建房速率都很难在供需上降回越战或者二战时代。中间唯一供速大于需求速度的时代是W.Bush 的“美国梦”时代，带来的结果就是08。目前的ZF则是往renter's nation的方向发展而不是解决房价的方向。
3) 忽略了人性对于现金支配的欲望。在现金剩余的情况下，现实里能坚持把多余的这部分资产定投到一支股票里需要极强的自制力。比起通货膨胀，生活里的消费膨胀才是财富道路上最大的绊脚石。
4) 当你把房子转做投资房的时候，做cost segregation。加速Depreciate，制造纸面passive loss(可用于降低W2收入税收)。这里细节咨询CPA。
5) 另外，每个人有4个贷款机会可以用不到5%的首付买房，希望珍惜。没有家庭，人生初起阶段，财富累积最好的bug就是house hacking。如主题计算的800k，30%down贷15年。我宁愿差不多的现金流，3.5%down贷30年。一边等refi一边这样多出来的26.5%一样扔去股票都行。

其中第三点是最关键的，不要问我为什么这么说。我在最早开始投资的时候曾经给自己定的目标，认为pasive income $10k/mo就是财富自由。然而事实很打脸，现在passive income超过了$30k，但由简入深易：生活水平的提高（膨胀）伴随通货膨胀，依然觉得真正的财富自由很遥远。这种膨胀，在组成家庭并且有了子女之后，即便个人非常节俭也很难避免。

看不清楚 发个g-drive的link吧

Mapple 发表于 2023-5-21 10:19
看不清楚 发个g-drive的link吧

不清楚吗？
你在web上浏览，应该能看的清楚。

Details are in the devil...

xiangh90 发表于 2023-05-21 11:49:34
不清楚吗？
你在web上浏览，应该能看的清楚。

web上不清楚 换个手机看 可以了

能请你分享下这个模板链接吗？

仔细看了看，半小白感觉算的挺好，能分享一下表格吗？想试试不同参数的影响。

mark一下

郁小南 发表于 2023-05-21 22:13:43
LZ做表格辛苦了，顺便分享一个已有的buy vs rent calculator: https://www.nerdwallet.com/mortgages/rent-vs-buy-calculato

多谢分享，算了一下买房要30年才跟租房持平，除非房价能够每年暴涨。🤣🤣🤣