我来算一下, 如果卖家不卖房, 他可能会损失/盈利多少

frozencookie 发表于 2023-7-7 13:44
有房的人大多心态不是这样的。我从来不做房产投资，房子都是自住用，每次换房都是有需求才换，比如换大房 ...

那我跟你心态确实不一样. 你其实不必跟我说买房换房的原因.

我买房就是为了房产投资, 或者调整投资配置.  

我所计算的, 就是部分卖家手里还有多少筹码, 虽然可能会算错.

总之, 还是觉得你的心态挺好

北美躺平青年 发表于 2023-7-7 13:07
房子我长期看涨.

你也应该长期看涨吧, 按你的理论, 那你解释一下, 为什么现在市场上还有房子 在卖?

那如果现在有房子的人也和楼主一样长期看涨，虽然现在小亏一点，但买卖房子毕竟不像股票那么容易操作，索性就先留着不着急卖，看看趋势再说，尤其对那些房子买的早，价格低的人来说，就更会对现在这点亏损不够敏感。这个是不是会造成很多人不着急卖房的原因啊。

ppl2018 发表于 2023-7-7 14:03
那如果现在有房子的人也和楼主一样长期看涨，虽然现在小亏一点，但买卖房子毕竟不像股票那么容易操作，索 ...

是的, 就看break even point 是多少, 取决于持有成本和机会成本, 如果只有 1-2%, 那未来5 年持有着就很稳.

如果是 5%以上, 那就是完全不一样的情况了.

北美躺平青年 发表于 2023-7-7 13:02
如果你资产配置比例 ok 的, 那完全不用卖, 持有很长时间追求一个平均收益.

问题是, 总有人要卖. 无论 ...

没人用你这个excel表格的，因为变量太多没法精确计算，数字换一换可能结论就完全不一样了
如果卖房成本是0，可能真有人这么算，但是卖房的高成本就决定了很少人做短线

你要说机会的话，可以等4，5年以后，大量的低利率ARM到期，如果到时候投资房利率还在8%以上的话，可能会有大量房子上市，如果你愿意等那个机会，还得假设其他外界因素不变

sfbayhome 发表于 2023-7-7 14:29
没人用你这个excel表格的，因为变量太多没法精确计算，数字换一换可能结论就完全不一样了
如果卖房成本 ...

你自己都说变量太多没法精确计算, 又凭什么说机会要等到 4-5 年以后, 但你却只引用了一个变量, 投资房利率还在8%以上. 是你假设其他变量不变吗?

高利率只要持续, 就有可能随时发生黑天鹅. 任何事情都可能是雷. 恐慌踩踏什么的, 不是历史上没发生过.

而且你根本没有说, 如果卖家必须在在短期内卖掉, 如何决策? 用不用我的 excel 无所谓, 我这个也过于简单, 只花了 5 分钟来算.     反而将话题引到了 未来的机会上.

既然做的是炒房客的成本估算，楼主不嫌麻烦可以再查查最近几个月的成交量，以及同比收缩的幅度。这样正好可以验证一下你的这个模型，还可以大致估算一下炒房客的比例？

cain1993 发表于 2023-07-07 15:28:06
既然做的是炒房客的成本估算，楼主不嫌麻烦可以再查查最近几个月的成交量，以及同比收缩的幅度。这样正好可以验证一下你的这个模型，还可以大致估算一下炒房客的比例？

是个不错的建议，但对炒房客数量的估算，估计会包含很多假设，也需要很多数据，我只有每周pending等的数据。最近几周pending的数量还算稳定，并没有下降或上升。反倒价格倒是略高于去年同期

这个成本估算也是临时想到的，对买家也是一种headsup吧，主要这个算起来容易。

北美躺平青年 发表于 2023-7-7 14:43
你自己都说变量太多没法精确计算, 又凭什么说机会要等到 4-5 年以后, 但你却只引用了一个变量, 投资房利 ...

4-5年后是因为利率会发生显著的变化，比如从3%变成8%
如果前年锁的5 ARM的话那可能3年后就会到期，就算5年后不好说，3年后回到那个史低利率的概率基本是0

你那个很多数字都是估计的，比如增值率就没法估计，谁知道是2%还是3%还是5%，只能凭感觉猜一个数字

必须短期卖的当然有，但是不会对市场供应产生很大影响，你不就是希望房子能大量上市能拉低价格吗，少数卖家怎么决策对你没影响的。如果大多数卖家的年成本突然升高5万以上，供应大概率就会上来

sfbayhome 发表于 2023-07-07 15:58:05
4-5年后是因为利率会发生显著的变化，比如从3%变成8%

你那个很多数字都是估计的，比如增值率就没法估计，谁知道是2%还是3%还是5%，只能猜一个数字

大量年花费增加5万一年很难。投资房一般都是30年Fix，我还没见过多少投资房尤其是低息的时候会用5Arm的。

微信用户_kx8rq 发表于 2023-7-7 16:02
大量年花费增加5万一年很难。投资房一般都是30年Fix，我还没见过多少投资房尤其是低息的时候会用5Arm的。

他分析这么多，无非就是希望有更多人上市增加供应

就算不是投资房，自住房置换的话，现在很多人升级房子也不卖老房子，留着出租就行了
如果那时候ARM到期，利息比租金高很多很多，那上市的动力就会更大