我来算一下, 如果卖家不卖房, 他可能会损失/盈利多少

目前市场上由于房贷利率过高, 以及一部分卖家在当年锁定了很低的贷款利率, 导致目前市场上库存太低. 某些既得利益者 于是用 “卖家不愿意卖房, 根本无房可买” 来给买家施加压力或者焦虑. 正所谓知己知彼百战不殆, 作为买家, 我们也要计算一下, 卖家如果选择不卖, 每年的损失/盈利, 做到心中有数, 才能临危不乱.


废话不多说, 直接上计算表格, 看官们可以复制粘贴一下, 自己去调调参, 内容非常简单, 纯属抛砖引玉. (如果有纰漏的地方, 欢迎指正)
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1Ge2-TWBG08CrZ-c8W2hzyGqleWWnnM2ygYky4NaDwU4/edit?usp=sharing


仅举一例

这里包含一些假设

• 地点在湾区这类租售比极其低的地方
• 卖家需要出售第 x 套房 ( x> = 2) , 不是他的自住房, 所以是有出售的需求的.
• 租金按 11 个月来算
• 例子中用 SFH, 如果是 TH, 需要加上 HOA
• 投资收益率按照5% 来算.
  

从我的例子中可以看出, 需要每年 2.8%的涨幅, 才能做到不亏. (这里就不算税了, 因为都可以按税前来算, 其实利息只能抵 75w 的那部分, 所以真实的涨幅需要略高一点)


我调了一些参数, 有以下发现

• 租金每月差个几百, 并不太影响结果
• 房贷利率对结果的影响很大, 3% 需要 2.8% 的房产涨幅, 而 6% 则需要 4.6%的涨幅. 说明那些去年入场的高利率下的炒房客, 可能需要及时套现.
  

补充内容 (2023-07-08 02:58 +08:00):

补充一下结论
无风险利率越高, 代表卖家的机会成本越高
贷款利率越高, 代表卖家的持有成本越高
两者结合, 是一笔不小的成本了.  所以卖家如果有卖房需求的话, 理性来讲, 本身也不是处于很有利的地位.  撑着晚点卖, 可能会有更高的价格, 但不一定收益最大化. 如果价格反而低了, 那就亏大了.
一切交给时间吧.

补充内容 (2023-07-08 04:22 +08:00):

我没有下这样的结论 说 一定要卖房才合理, 有个 break even point, 得分情况讨论.  


如果持有成本越低,  那风险自然就越低. 如果短期没有卖房需求,  换做我, 也不会卖, 会等到更好的时间.
当然持有成本越高, 那估计有点危险了.


我只是从买家的角度来思考卖家的情况. 全方位来考虑这个问题而已. 再重复一遍, 知己知彼百战不殆

北美躺平青年 发表于 2023-07-07 13:18:34
我没有这样的结论 说 一定要卖 才合理, 有个 break even point,  如果你持有成本越低,  当然风险越低么. 如果短期没有需求,  换做我, 也不会卖, 会等到更好的时间

当然

有房的人大多心态不是这样的。我从来不做房产投资，房子都是自住用，每次换房都是有需求才换，比如换大房子，换学区房。但是我本身把房子当作消费品，而不全是投资。特别是>3m的房子，不可能追求短期回报。所以买房之后我几乎不太关注房市。我的朋友也是这样。实际卖房要考虑的东西太多了，搬家，装修，等等。
买房的人和自住房主的心态不太一样。

拥有投资房的财务应该是比刚需自住房的买家财务要好一些，熬的话更持久。买的早的投资房，尤其是疫情前就买了锁定3%利率的房东们，大概率有现金流了（西雅图反正是这样）。卖房？现在利率这么高去置换势必不划算，不置换只是取钱出来存CD吗？失去杠杆了，除非贷款能套出来的那么一点现金存CD 5%回报率也不会长久的。现在这么高的利率还买投资房的房东嘛，也不傻，都是算好了的，旧房子装修拆分要差不多有现金流才入手的。利率下来重装后继续重贷，现金流和额外现金都能弄出来，继续下一套了。没遇到合适的房子，房东为什么要买？做慈善吗？现在买房都是买的刚需的情怀，所以作为无房的不要担心房东的利率高。另外只要科技不垮台，利率下来后，大概率买房更困难。买房卖房的最佳时机是市场有量有价的时候，能选择不卖房的基本现在都不会卖。科技垮台，大家都玩完。光脚的就不要担心穿鞋的了，看准机会自己愿意穿就穿，不愿意穿也没人笑话，自己疼自己忍着就好，主打光脚跑的快。

亏一点，估计多数人还是选择挺着，只要账面上没有持续负现金流。直到大事件发生，才可能会踩踏贱卖。参考国内。

竟然这个帖子审核了一天, 第一次遇到这种情况, 好像我也没有什么敏感词. 不过也无所谓
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补充一下结论
无风险利率越高, 代表卖家的机会成本越高
贷款利率越高, 代表卖家的持有成本越高

两者结合, 是一笔不小的成本了.  所以卖家如果有卖房需求的话, 理性来讲, 本身也不是处于很有利的地位.  撑着晚点卖, 可能会有更高的价格, 但不一定收益最大化. 如果价格反而低了, 那就亏大了.

一切交给时间吧.

支持理性分析，但我觉得租金4300低了不止几百，投资收益率5%也过于乐观，就算买CD也要交税。如果房租改成6000 投资收益率2.5%的话breakeven就很低了。如果是1M的房位置不差，整租4000breakeven就小于0了。

sshou14 发表于 2023-7-7 11:48
支持理性分析，但我觉得租金4300低了不止几百，投资收益率5%也过于乐观，就算买CD也要交税。如果房租改成60 ...

200万 sfh, 4300-4500 差不多了, 不信你去 zillow 上搜一下,

现在国债短期利率都在 5%以上, 我说 5%, 都保守了

能不能算一下从利率3%的年份到现在房价涨幅大概多少？如果接下来房价房租都横盘那这些人还能挺多少年？

delta42 发表于 2023-7-7 11:45
亏一点，估计多数人还是选择挺着，只要账面上没有持续负现金流。直到大事件发生，才可能会踩踏贱卖。参考国 ...

是的, 就算是略微的负现金流, 也会选择撑住, 唯一等待的也就是未来的暴涨. 但以后谁知道呢, 说不定低利率时代一去不复返

因为卖房成本太高，普通的投资房是不会像炒股一样随时卖的
何况增值率没法精确计算，就是看个大趋势，一般都会持有比较长的时间，不会搞个excel代入几个参数发现亏了就卖的

微信用户_kx8rq 发表于 2023-7-7 12:15
拥有投资房的财务应该是比刚需自住房的买家财务要好一些，熬的话更持久。买的早的投资房，尤其是疫情前就买 ...

你可以选择撑着不卖, 但不一定利益最大化.  正现金流本身意义不大, 要看回报率, 假设你全款买房后出租, 那现金流一定是正的, 但是你卖了后去买国债, 说不定回报率更好.

每个人对后市以及利率的期待都不同, 对风险收益偏好也不一样.  现在说利率会马上下降, 实在太早了, 上升期都还没完.

我发这个帖子目的就想说,  卖家选择不卖, 一定不是稳赚不赔的, 如果房子后面跌了的话, 那就会赔的更多 ( 当然包括了机会成本) .