我来算一下, 如果卖家不卖房, 他可能会损失/盈利多少

北美躺平青年 发表于 2023-07-07 12:47:37
你可以选择撑着不卖, 但不一定利益最大化.  正现金流本身意义不大, 要看回报率, 假设你全款买房后出租, 那现金流一定是正的, 但是你卖了后去买国债, 说不定回报率更好.

每个人对后市以及利

房子后面预计长期会跌，为什么还要讨论买房？买租学区同权的情况下，那买房还有什么意义？所以大家还在想着买房就是基于历史数据大概率房价长期还是会涨。
如果房价长期还是会涨，大部分投资卖家为什么会选择在有现金流自己可以负担的投资里，明知道现在低价未来会涨价还要卖出？

sfbayhome 发表于 2023-7-7 12:40
因为卖房成本太高，普通的投资房是不会像炒股一样随时卖的
何况增值率没法精确计算，就是看个大趋势，一 ...

如果你资产配置比例 ok 的, 那完全不用卖, 持有很长时间追求一个平均收益.

问题是, 总有人要卖. 无论他是资产配置调整, 还是其他原因, 需要在短期内卖掉. 这种情况, 看懂大趋势, 又有什么用呢, 不如用我这个 excel 表格, 算一下眼下选择卖还是撑一会儿.

微信用户_kx8rq 发表于 2023-7-7 12:54
房子后面预计长期会跌，为什么还要讨论买房？买租学区同权的情况下，那买房还有什么意义？所以大家还在想 ...

房子我长期看涨.

你也应该长期看涨吧, 按你的理论, 那你解释一下, 为什么现在市场上还有房子 在卖?

你这个只针对炒房客。湾区好区还是有大量自住的，他们卖房大多是因为，1）房东过世，子女卖房。2）搬离湾区。3）换房。
过去1年，大量的上市的房子都是1），小部分是2）和3）。对于3）来说，因为也不是买房的好时机，所以很多人也不打算卖。你去看最近卖的房子，很多都是十几年前，几十年前买的。基本没有贷款，房产税低。没什么必要卖。

frozencookie 发表于 2023-7-7 13:09
你这个只针对炒房客。湾区好区还是有大量自住的，他们卖房大多是因为，1）房东过世，子女卖房。2）搬离湾区 ...

我没有这样的结论 说 一定要卖 才合理, 有个 break even point,  如果你持有成本越低,  当然风险越低么. 如果短期没有需求,  换做我, 也不会卖, 会等到更好的时间

当然持有成本越高, 那得小心点了, 搞了半天, 还不如早点卖掉, 但是有人喜欢撑住.

我只是从买家的角度来思考卖家的情况. 全方位来考虑这个问题而已.

北美躺平青年 发表于 2023-7-7 15:01
200万 sfh, 4300-4500 差不多了, 不信你去 zillow 上搜一下,

现在国债短期利率都在 5%以上, 我说 5%, ...

5%是没错，但是要交税。实际收益没这么高。租金见仁见智了

sshou14 发表于 2023-7-7 13:21
5%是没错，但是要交税。实际收益没这么高。租金见仁见智了

租金你能不交税么,  虽然可以用折旧抵税, 但在卖房或者转为自住房的那一刻, 有 deprecation recap,  一次性加到你的 AGI,  到时可能交更多.

所以我这里都用税前来算了.

而且国债还少交地方税呢.

北美躺平青年 发表于 2023-7-7 12:47
你可以选择撑着不卖, 但不一定利益最大化.  正现金流本身意义不大, 要看回报率, 假设你全款买房后出租,  ...

没看懂，所以他们的最优解是应该低价买了让你入手？

changanluan 发表于 2023-7-7 13:29
没看懂，所以他们的最优解是应该低价买了让你入手？

这都看不懂?

算好自己的利益, 计算一下如何最大化, 这跟别人有什么关系? 你把别人的利益扯进来, 问题变复杂了, 自然就看不懂了.

你买卖东西的时候, 难道还考虑别人赚了亏了?  商业的东西, 纯粹一点, 别搞得跟政治似的.

北美躺平青年 发表于 2023-07-07 13:18:34
我没有这样的结论 说 一定要卖 才合理, 有个 break even point,  如果你持有成本越低,  当然风险越低么. 如果短期没有需求,  换做我, 也不会卖, 会等到更好的时间

当然

有房的人大多心态不是这样的。我从来不做房产投资，房子都是自住用，每次换房都是有需求才换，比如换大房子，换学区房。但是我本身把房子当作消费品，而不全是投资。特别是>3m的房子，不可能追求短期回报。所以买房之后我几乎不太关注房市。我的朋友也是这样。实际卖房要考虑的东西太多了，搬家，装修，等等。
买房的人和自住房主的心态不太一样。