D.R. Horton Kirkland新盘，优点和缺点都很鲜明

D.R Horton最近在Kirkland的新盘Wild Rose（野玫瑰）开盘，Lot 3和Lot 9正在火热出售中。位置在9951 135th Ave NE, Kirkland, WA 98033。


我有个客户在1.8M的价位，也喜欢Kirkland，所以关注了这个新盘。
看房过程中，他提了一个很有意思的问题：为什么每个Kirkland房子附近都有高压线？

之所以有此一问是因为他发过来的很多房子被我标记了一下附近高压线的位置，然后发回去。

究其根源，是因为客户的预算在1.8M以内，而Kirkland满足他三维要求的房子价位一般在2M以上，高压线根据具体情况（距离、类型、能否看到），会对房价有10%-25%的影响，导致这些房子刚好落在了他的价格范围内。



我们去谈了价，也砍到了不错的deal。最后客户选择了Bellevue的其他房子，但对这个的location和新房属性依然恋恋不舍。
这里给大家介绍一下大致的优缺点，可以私我聊细节，我可以给你做个详尽的介绍。


鲜明的优点:
1. 大建商D.R Horton的新盘，售后不错；
2. Location非常优秀，交通方便，不管是去附近上班还是购物都香；
3. 学区是lwsd, 优秀，步行可达小学；
4. 户型比较合理，空间利用率高；
5. 经济适用，价格亲民。如今1.8M能拿下的Kirkland新房比较少见，有些TH价格都差不了太远。


不容忽视的缺点:
1. 100米开外就是高压线，虽然在屋里基本看不到。
2. HOA奇高（$461/月，注意不是每季度，也不是每年哦！）但包的内容少。理论上只要户主们同意，以后可以换一家便宜的provider，但这些都是后话。
3. 不远处有靶场。
4. 户型的面积不大，而且内装和层高都偏经济适用，不够优秀。
5. 有的户型采光不行
6. 院子不大
7. Mechanical room在二楼，没有放在车库。导致室内有噪音。


个人认为这个盘目前的定价是偏高的，再加上大家都在等待加息和降价，买家不活跃，看的人多，买的人少。这种时候也是捡个deal的好机会。

目前已经把价格向下谈到一个比较合适的位置，再加上我会给不少rebate，你可以开开心心地以合适的价格把新房抱回家。

如果感兴趣可以私我出Offer，如果已经带您的经纪人看过，请找他/她下offer，因为我很有可能没法给你rebate，也不想卷入commission的纠纷。


注：并不是劝大家现在买房，只是如果想找个靠谱、又自带rebate的agent买房可以联系我。




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另：之前回复了https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1003285-1-1.html，谈了一下对于新人买房的想法，这里copy paste一下。


Disclaimer：我是华州agent，所以，你懂的……


屁股不一定坐的那么正，回答仅供参考。


1. 按照20%downpay来算明年可以买到1.2M学区中等的房子吗？
这个问题建议你直接加一个loan agent的微信，让他会帮你计算。注意你除了首付，银行还会有reserve的要求。
主要看两部分，第一是你的存款，第二是你的收入，收入尤其需要看股票部分算不算。建议直接找专业的人估算一下你的预算上限。




2. townhouse缺点在哪？
跟邻居公用墙、需要交HOA，出租、做坏事有人管着。
房子基本是出道即巅峰，之后改建升级的潜力十分有限。有HOA上涨或收special assessment的可能。
除非很喜欢有自住房、也喜欢享受、讨厌院子，且预算有限，否则TH一般不是特别推荐，最主要原因是升值潜力一般。




3. 现在还是h1b状态无140估计明年开始perm140之前总担心哪天经济状况不好裁员又要搬家不知道类似状况的人是怎么打算的？
我和朋友一个从湾区搬华州，一个从华州搬湾区，都Remote管着出租房。
如果要搬家就只有闲置、出租和出售三个选项了。最近利率比较高，大家惜售，所以出租这个选项比较常见。
我有个客户盯着某个小区的房子想买，结果最近搬走了三户人，全都是出租，没有出售的。以后利率下降大家的选择可能会有变化。




4. 高利率情况下这种存款all in买房的方式是否断供风险大？
刚买的时候，银行会要求你们有一定的reserve，半年以上才会有短供风险。但需要根据自身经济情况量力而行，不建议拉太满，尤其是影响身心健康的那种拉满。当然啦，如果职位很稳定，又可以预见地会有薪水上升，可以适当all in一把，但目前市场不太推荐这么干。


贷款难度大吗？
建议你们尽快找一个loan agent问问，这样对target价位有比较准确的估计，可以帮助你们更好评估收益与风险。




5. 娃一岁住着公寓目前没感受到刚需在哪，但总感觉明年该买了。小孩到什么时候了需要考虑房子和上学问题？
其实一般感觉到刚需，是父母过来帮忙，发现公寓住不下。或者家里小孩多起来的时候。
只是上学的话，租房和买房其实差不多。
更理性的做法是把买房当做一种有自住价值的投资手段。
当下你可以对比一下买房、炒股、存tbill和放银行哪种比较合适。




6. 有没有什么需要提前准备的？
早点开始省钱，因为比较competitive的价位上下个10w，房子还是差挺远的。
早点开始了解自己喜欢什么样的社区。


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D.R. Horton #3的前脸



高压线的位置见紫色线。



高压线的谷歌街景图





离小学步行距离



离Costco不远



离谷歌也不远




补充内容 (2023-07-16 16:06 +08:00):

我的邮箱是zaralirealtor在gmail点com，欢迎联系！

zarali308 发表于 2023-7-9 01:35
大家多赏点大米的话，可以再开个贴聊聊不同高压线的类型、位置对价格的影响。以及哪些 ...

想听楼主讲讲高压线；-）

现在正在看房
怎么找你呢

大家多赏点大米的话，可以再开个贴聊聊不同高压线的类型、位置对价格的影响。以及哪些区域需要考虑高压线的问题。

在价格一定的情况下，需要做一些tradeoff。高压线只是众多tradeoff中的一个。不是说有高压线的房子就不可以买（此处假想OS：天哪，这个agent居然想让我买有硬伤的房子！踩她！）。

我觉得比较合理的方法是给每一个优缺点比照着市场价明码标价，知道每个优缺点对将来resale有多大影响，然后综合评判，选一个对自己来说性价比最好、住着最舒坦、最有投资价值的房子。

我就想问问那个真的是高压线吗？感觉有点不像诶。经常看到有人说某房子挨着高压线啥的，但其实高压线一般在离市区很远的地方。

这地高压线是小事，边上的靶场review非常好哦

布谷鸟 发表于 2023-07-09 11:41:31
我就想问问那个真的是高压线吗？感觉有点不像诶。经常看到有人说某房子挨着高压线啥的，但其实高压线一般在离市区很远的地方。

真的是高压线，不是入户电线。只是电压相对没那么高，看上去气势没有大铁塔那么雄壮。

xiaollwolf 发表于 2023-7-9 16:21
这地高压线是小事，边上的靶场review非常好哦

靶场真的很吵吗？去附近看过几次房，倒是没有遇到过枪声

weiwei66 发表于 2023-7-9 20:11
靶场真的很吵吗？去附近看过几次房，倒是没有遇到过枪声

你可以站在这个盘的南边，周末白天的时候，会有持续的小爆竹声。但是室内没有声音，还算是硬伤之一吧。但因为location实在方便，之前这附近卖掉的房子也没有降价特别多。