美国投资者二季度购房量同比下降45%（2023 Q2）

英伦十六世纪 发表于 2023-09-12 13:08:27
你想太多了。。。
翻翻过去的帖子，无论市场处于那个时间点，都有人在犹豫，嘲笑站岗，觉得不值得买。
我只能说对于其他地区，现在确实不是买房的好时候。对于湾区西雅图，现在是少有的buyer marke

我的观点明显不是买/不买，而是贷不贷款...

英伦十六世纪 发表于 2023-9-11 09:32
all cash投资方不是很容易理解么？买下来收租金，差不多是3%回报，放saving目前是4.5%.这个点all cash买 ...

不理解，money market利率 5.25%，all cash的租金怎么全部抵税？没有利息就靠deprecation和property tax根本不够。而且湾区西雅图这种地方哪来3%的回报率？3m房子也就租6500，自己还要交3000地税，收益也就1.5%不到，还要交税

xiaollwolf 发表于 2023-9-13 19:58
不理解，money market利率 5.25%，all cash的租金怎么全部抵税？没有利息就靠deprecation和property tax ...

西雅图地区all cash offer一般集中于买1.5m左右的房子，每月租金3500， 对应年化收益就是3%。 至于2m,3m的房子，从days on market就可以看出，目前基本没啥人买。
湾区不了解，感觉上同样条件的房子，湾区价格基本上是西雅图的1.5-2倍，所以湾区买房我觉得基本就靠升值了，租金收入可以抵消房子本身费用就不错了。

房市一旦开始转冷，就会让更多人望而止步的。就算all cash买家，现在这行情都不得不犹豫一下要不要买了。

销售量说明不了任何问题。房市的决定性因素是active listings的数量。越多房价约走低

英伦十六世纪 发表于 2023-9-11 18:32
房税可以用来抵消收入税；
房屋维护可以抵房租收入。
all cash offer买家都集中于最核心区域，比如西雅图 ...

投资房的话,  租金收入, 维护成本 和 房产税 要放在一起看,    这三者是连在一起的, 因为你没有投资房, 这三者都没有.

差额部分交税,  不过你可以利用折旧来递延这部分税, 最终一起交

看你在哪里投资了, 在湾区肯定是划不来的.

英伦十六世纪 发表于 2023-9-13 20:39
西雅图地区all cash offer一般集中于买1.5m左右的房子，每月租金3500， 对应年化收益就是3%。 至于2m,3m ...

收益率是这么算的吗？租金 x 12 / 买价？地税，保险，维修，管理费，空置都不算的？这一套算下来能有1.5%不错了

利率低，投资房收益勉强打平mortgage，而且等升值。现在不仅打不平，每月得小亏几千，升值更是不敢多想。

xiaollwolf 发表于 2023-9-14 00:02
收益率是这么算的吗？租金 x 12 / 买价？地税，保险，维修，管理费，空置都不算的？这一套算下来能有1.5% ...

对的，那按照你说的all cash buyer收益率是1.5%, 那他们的机会成本就是5%(国债利率） - 1.5% = 3.5%
对于贷款买家，他们的机会陈本是7%（贷款利率） +  5%国债利率 = 12% （实际大于12%， 因为贷款额度大于down payment）
如此大的机会成本差异，所以目前是all cash buyer的入场时间。他们只需要付出3.5%的代价，来换取房产未来的升值。他们能做的就是购买核心区域房产，给房子更多保值增值的机会。
所以你可以看到目前西雅图除了bellevue以外，其他地方几乎没有加价买的情况。
要是讨论未来西雅图房产是否会增值，这点就没啥好讨论了，每个人有不同的观点。但要是认为未来西雅图房产会升值，现在是all cash buyer最佳入场时间。

匿名用户 发表于 2023-9-14 08:56
对的，那按照你说的all cash buyer收益率是1.5%, 那他们的机会成本就是5%(国债利率） - 1.5% = 3.5%
对 ...

我反驳的观点是房租收益率和国债差不多，跟你说的有什么关系么？