美国买房必看！新手买房最容易犯的五个错误！

在过去7年的房地产职业生涯里。我遇到很多人在第一次买房时犯的简单错误导致后面花了很多钱进行维修，甚至有些人找到我希望卖掉刚买的房子。今天我想结合自己的经历给大家讲讲新手第一次买房容易会遇到的一些坑或者会犯的一些错误。希望这篇文章能帮你在第一次买房的时候避免一些错误!

第一个错误：选返点最高而不是最合适的经纪人

因为竞争激烈，很多房地产经纪人会提高返点，增加吸引力。但选择经纪人不能单单看返点，因为往往价格便宜，可能是因为这个经纪人没什么经验，或者她不会在你身上花多少时间，最后造成的损失可能比经纪人费用更高。
那怎么选择一个好经纪人呢？首先我们可以看经纪人的经验，你可以通过 zillow 查看他有多少年经验以及成交过多少房产，我觉得一年15套以上是比较好的。以及看看最近成交的房产跟你的需求是否相似的，这样她对你需求的房子和地区也比较了解。
然后是看经纪人的评价，一般在 zillow 和 google business 都会有客户对经纪人的评价，可以作为参考，但里面很多都是经纪邀请客户写的，所以大多是好评。我个人会倾向在一亩三分地，小红书搜这个经纪的名字，有坑人或太 push 的就可以放弃了。
在选经纪的时候要注意跟不同的经纪面试一下。看看这个经纪能不能为你解释清楚购房流程，思路是否有条理，沟通是否顺畅，有没有足够的耐心。除此之外有些经纪人虽然人不错，有经验也有能力，但她能抽出的时间有限，所以你也得考察她是否能为你花费足够的时间，比如有多少时间可以跟你沟通，有多少时间可以带你看房等等。
最后看看她带你看房时候是否客观地评价一个房产。能不能把不同房子优缺点讲清楚，适不适合你，毕竟你要的不只是一个开门和下 offer 的人，而是一个真正对你买房这件事认真负责的人。

第二个错误：只选择大银行咨询贷款

在选择贷款时，人们一般会先考虑像 BOA、Chase、Wells Fargo 这样的大型银行。但事实是，大银行的产品一般比较单一，而且一般会有比较高的手续费和利率，“大企业欺客”的现象也不少见。很多 listing agent 也不喜欢大银行的 pre-pparoval letter，主要是因为它们的处理速度较慢，与贷款经纪的沟通效率也比较低。
我个人其实会推荐一些本地的 Lender 。他们能给到的贷款利率更低一点，close 的速度也更快，在抢房的时候会更有利。
我之前就有一单是因为 Seller 着急要 close, 只选择可以14天内 close 的买家，而我们找的 lender 就能做到，最后 Seller 才选择了我们。
大家可以找一个贷款中介帮你进行对比不同 lender 的条件，看看哪家银行或者 Lender 的贷款计划更符合你买房的需求。我自己也有认识的 broker，大家可以找我们推荐。

第三个错误：没有仔细阅读 HOA Package

一般在美国买部分独栋，以及 townhouse 或者 condo 一般会有 HOA。那什么是 HOA 呢？HOA 的全称是 Homeowners’Association，也就是业主协会。HOA 的作用是保障业主的共同的权益，完善公共设施，由他们来为小区选择物业公司，签订服务合同，处理各种诉讼等等。
HOA 每个月是要收费的，在西雅图来说，独栋一般每个月几十美金，Townhouse 和 condo 比较贵，每月300-600. 当然包含的项目更多。一般会包含小区公司设施的维护以及外墙的维护，有些 Condo 还会包含一些水费和垃圾处理费，甚至健身房等，这样费用就更高了。
在买房的时候，你或者你的经纪要查看 HOA package 文件包，包括主文件（也就是 resale certificate)，CCR(管理规定)、Reserve Report(财务状况)、Meeting Minutes(会议记录)、Financial Budget(未来的预算)等等。
主要看三个地方，第一看 HOA 的费用以及包含的项目，特别是看看有没有什么不合理的费用。第二，看有没有 Rental Cap(出租限制)，这会影响你未来的出租投资。第三看 HOA 近期是否有大的动作，比如社区装修之类的，你可能未来就要付一大笔钱。

第四个错误：为了抢房不做 inspection

在正常的买卖市场下，买房做 Home Inspection 必不可少的环节。Inspector 会帮你检查房屋基本结构(Structure)，地基(Foundation)，屋顶(Roof)，地 板(Floor)，墙壁(Wall)，⻔窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供 电系统(Electrical Systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems)，烟雾和一氧化碳探测器等。如果 Inspection 阶段发现了什么大问题，你可以要求取消合同，要求卖家进行修理，降价。
但很多人问啦，在现在的市场，加 inspection 就抢不到房，而且卖家也不做 Pre- inspection，那能怎么办？我个人的建议是，如果房子特别新，比如在20年内，不做 inspection 也是可以的。如果房子比较老，那宁愿抢不到房子也必须做 inspection。
你可以考虑，在下 offer 之前先做一个 inspection，价格并不是很贵。如果出价非常接近，做过 pre-inspection 也会显得你买房的意愿更强。

最后一个错误：抢房时上头出价过高

新手买房时经常由于看的房子不够多，有时看到一个特别喜欢的房子，就会在抢房时让情绪干扰了判断，价格越出越高，最后超过了市场价很多。这个时候身边有一个客观冷静，经验丰富的经纪人，就尤为重要。我们之前也遇到过客户在抢房的时候上头，最后被我们劝下来的。
一般在出 offer 的阶段。我们会先根据房子所有的资料，社区环境，学校分数，边上类似房子的成交价对想买的房子进行评估。然后设计一个出价策略，最低是多少，每次加多少，最好出到多少，等等。
经常有客户问我，这个房子的 market value 到底是多少。我只能说，一个房子有人愿意出这个钱来买，卖家也愿意这个价格卖，就是它的 market value。不是所有的东西都能够精准计算出来，毕竟喜欢一个房子也是无价的，但没有房子是完美的。客观地了解房子的所有优点，缺点，用合适的价格买到，才不会后悔。


好了，上面这些就是我们总结的5点新手第一次买房可能会犯的错误，当然在实际买房过程中还会遇到问题，有更多事情需要思考，这个需要你跟房产经纪人，贷款经纪人做好沟通合作。如果你对西雅图的房产感兴趣，也欢迎找我私聊。

第二点真的是哈哈哈哈

跟车贷一样，贷款人才是欠钱的那个，难道还怕银行跑路不成哈哈哈哈

mp420 发表于 2024-01-27 17:55:22
不是太理解，请问可以稍微解释下吗？是同意还是不同意楼主说的第二点

就是不要担心银行是否靠谱，银行是出钱的那个人 他们才需要担心你不还钱。
所以小银行有时候能拿到更好的利率的

dacheng0413 发表于 2024-1-26 23:49
第二点真的是哈哈哈哈

跟车贷一样，贷款人才是欠钱的那个，难道还怕银行跑路不成哈哈哈哈

不是太理解，请问可以稍微解释下吗？是同意还是不同意楼主说的第二点

最后一个错误才是最要命的，应该放在第一个。agent的作用反而没有那么大，决定他们也不敢做，消息面自己在市场呆两个月也都知道了。