在美国投资，千万小心这5种房产！

大家好，我是Maggie。
经常有人问我，能不能投资市中心的公寓？ 能不能投资远郊的房子？能不能投资REIT这种产品？
今天这篇文章我会结合自己这些年在房地产买卖和投资，跟大家讲讲现在在美国不要投资的五类房产！
 1. 不要投资泡沫严重的地区和城市

过去两年由于疫情，贷款利率非常低。很多人由于疫情肆虐，以及远程工作，选择离开城市，在郊区买房子。这导致许多郊区的房价上升到与当地经济收入不匹配的水平。这样的地区在疫情恢复，远程工作结束之后泡沫就会比较严重。
每个季度Moody's Analytics都会评估当地的收入水平是否能够支持房价。如果一个地区的房价“overvalued”（被高估了）25%以上，Moody's 就认为这里的房子存在明显的泡沫。根据10月份的数据，Moody's 认为全国有 210个地区存在明显的泡沫，其中 Boise 被高估了 77% ，Las Vegas 被高估了60%。
我自己还有一个判断是否高溢价的方法是，看当地的房子是否有好的现金流。zillow的房产信息里面会有对租金的预测，如果这个房子的租金减去贷款，房产税等支出还有正的现金流。那么说明这个地区的泡沫并不大。在目前利率高企，失业率上升的情况下，房价在最近一两年很难有大的涨幅，所以现金流尤为重要。
 2. 不要投资整个社区里最贵的房子或者新房

整个社区里最贵的房子或者新房一般在新旧程度，大小，装修等都是社区里最好的。这样的房子虽然可以住起来会比较舒服，但是这也意味着这套房子能够通过装修，改建提升价值的空间几乎没有了。作为投资房，我认为应该通过装修改建来提升价值空间。比如说原本租金2200美元的房子在经过2万美元的简单装修改造后，租金达到3000美元，相当于2年回本。或者一些70-90年代的房子在经过10万-20万美元的装修翻新后，往往能够提升30万-40万美元的市场价，这就是2-3倍的回报。这些都是通过主动地装修改建能够获得较高回报的例子。
 3. 不要投资HOA限制严格的房子

在美国买房，尤其是买townhouse，condo的时候会遇到带HOA也就是屋主委员会的房子，有些HOA只是维护社区的公共设施，对于房子不会有太多限制，而有些HOA则包含更多。
首先HOA可能存在出租限制。包括Rental Cap，限制出租比例。出租等待期，买房后需要几年后才被允许出租 。还有短租限制，很多HOA都会限制30天或者60以内的短租，也就是说你不可以用来做Airbnb的生意。
有时候HOA会对房子的装修改建设置限制，要求你不能改变房子外部的颜色和结构，哪怕原本的颜色很丑！或者装修需要经过HOA审批，你装修提升租金和房价的时候需要通过装修提升房子的价值。
另外有一些高级 Condo，尤其是带有电梯，健身房等设施，每月需要缴纳500甚至1000美元以上的HOA。一旦房子长时间出租不出去，HOA就会成为贷款和房产税之外另一大支出！这也是我不推荐投资的原因，因为太多了，房子很难出租，而高HOA很可能把你的投资拖垮！
如果买房前你可以看房子是否有HOA，然后仔细查看房子的CC&Rs 文件，看是否存在上面的出租限制，大型维修计划等，了解清楚再行动！
 4. 不要投资有硬伤的房子

有些房子不好的地方可以通过社区慢慢改变，装修，改建等慢慢解决，但是有些房子的硬伤是改变不了的。比如位于十字路口，有路冲的房子；高压线，信号塔附近的房子；或者位于高速，主道旁边的噪音非常大的房子。虽然这些房子往往价格便宜，比同社区差别不多的房子便宜十几二十万，但是出售的时候折价也厉害，并且出售的周期更长。
ps：经常有人问高压线，信号塔真的有什么危害吗？其实只要距离足够，高压线对人体的危害是微乎其微的，但是在市场上大家依然不喜欢这样的房子，所以出售的价格或者周期也会更长。
 5. 千万注意REIT，EB5，"包租房"等房地产项目

很多人在购买REIT这类金融资产，只是简单在二级市场对项目进行了解，实际上对自己购买的资产并不清楚。投资EB5项目很多时候就是通过移民机构的宣讲和销售，或者只是为了拿身份，没有进行实地考察。甚至还有一些"包租房"项目，只是看到租金回报率不错，两眼一抹黑就进行了投资。
REIT，EB5，“包租房”这类房地产项目往往由资产管理公司进行管控，这意味着你对你的资产几乎没有控制权。假如说这个资产管理公司挪用公款，损害投资人的利益，甚至就是个骗子公司，那投资者很可能血本无归。另外一点现在不建议投资REIT这种金融资产的原因是，由于利率上升，企业融资成本增加， 市场上的投资人也更倾向于购买债券或者持有现金等资产，REIT这类杠杆的金融产品很可能遭遇流动性危机。所以我的建议是没有清楚了解的情况下，尽量不要投资REIT这种房地产金融产品。
 
上面就是我现在不推荐投资5种房产。当然并不是说投资这5种房产一定会出问题，或者一定不能投资，而是说这几类房产在现在高房价高利率的情况下风险会更大。我更相信好地区，好房子，好现金流的房子在投资上更加安全，保证资金安全的情况下才能去追求更高的回报率。