该卖自主房还是放着租？

座标西南，但最近有工作机会到中西部。已经准备搬家中，之后到中西部先租房之后在准备买房。由于有小孩肯定是考虑买SFH. 现有的SFH房多年前买的已还清贷款。一直都是自住。由于要搬到外州实在是没办法自己管理出租事情所以已经找了房屋管理仲介。目前粗估可以月租范围3400刀左右。

以出租房现金流公式来看：净现金流=租金- 贷款-地税- 保险-维护-hoa-出租仲介管理。
大约每年净现金流是9～9.5个月的房租。由于已缴清贷款所以最大开销是地税 维护 跟出租仲介管理费。

同时这套房由于买的早，以目前附近市场房价推测卖房可赚的capital gain 大约30万刀。若明年房市跌应该也可以赚20万左右。困扰的点就是美国房子capital gain tax 自住2年5年规则。卖房前5年若有自住2年则capital gain不用上联邦税。我跟队友一起报税所以上限是最高利润50万刀以内不用上联邦税。但是若这套房要一直出租下去超过5年期限则之后卖房时capital gain 要上税。感觉至少也在15% 或是20%根据到时候的taxable income 来看。

现在很难做抉择的点是由于搬家后要买房需要不少钱，现在利率还高 想多放点首付就想到卖原本的房来付首付。但是若太晚卖超过2年5年时间轴则要付capital gain tax. 那感觉就不划算了。想请教大家意见 谢谢大家。

不要卖。出租房你就一直别卖！也就不用交利得税了……百年后还是资产 可以给孩子。如果因为各种原因必须把这个房子卖掉，比如说他太远了，你不好管理，那你可以做1031把它换到你现在住的房子旁边去，还是不用交利得税。最后再补充一点，就是如果你年纪很大了，比如说然后你不想管理也不想再做房东，那你可以用seller finance!的方式出售。自己做银行，按期收款，既不影响你的现金流，又不会产生巨大的利得！

waterstream 发表于 2024-09-07 08:57:09
看哪里的房。湾区洛杉矶的房值得长期hold

未必吧，之前很多人跟我说上海的房子闭着眼睛买，永远不会跌，理由也很充分，上海哎，人口地理位置，而且没有持有持有成本巴拉巴拉，结果…..

一次性可以赚30万，不卖每年3万，多额外精力投入，一次性的30万，立马买房，不用损失稅。卖和不卖看来主要是长期会不会有回来发展的可能。

当然是留着母鸡下蛋啦

如果是个房价以后无脑上涨的地区，可以考虑留着租
如果以后可能跌，那不如直接卖了
当然还要考虑以后是否有回来的可能性

加州房就别卖了，买的早有地税优势

看楼主的信息感觉主要就是考虑两个因素 1. 卖与不卖纯看经济上投资回报划不划得来 2. 需不需要卖房拿到现金用在别的地方

第一点上看可能需要楼主自己弄个spreadsheet根据各种实际情况稍微算一算，而且根据不同情况每年的情况都会不同。从避capital税角度看楼主还有个小几年可以考虑这个问题。计算上可以把每年的回报（简单来讲就是净现金流+房屋本身每年预期涨跌）除一个房屋能卖的市场价简单的大概算一下投资回报率。再跟其他投资方式比一比，比如0风险的国债或者银行（长期看2-4%每年）或者股市大盘之类的（长期看7-8%）每年，或者其他的投资类别。不卖房变相是相当于你投资了房价那么多的资产在这上面。算的时候会有很多变量比如根据楼主房子的地点之后房价可能会涨还是跌，再加还有各种税务的问题都会影响。这些具体的就要楼主自己的考量了，因为这会很大程度影响回报率以及每年的数字都会不一样。这里只是提供一个思考方式。

第二点楼主看上去可能是需要一些现金的因为有一些买房首付的刚需，这一点上看那可能会偏向要卖。首付的话其实不一定需要付很多，因为利率下来是可以refi的，而且房贷是普通人能拿到的最便宜的杠杆融资了。这里就不讨论具体房价或者利率之后是会涨还是跌了毕竟每个人都有自己观点。

看哪里的房。湾区洛杉矶的房值得长期hold

RodeoCrossing 发表于 2024-09-07 14:36:19
未必吧，之前很多人跟我说上海的房子闭着眼睛买，永远不会跌，理由也很充分，上海哎，人口地理位置，而且没有持有持有成本巴拉巴拉，结果…..

我从来没说过上海房子闭眼买。别把别人的话放我头上