究竟啥是长期投资？

写下这个题目我也吓了一跳。如果词不达意，也请各位同学手下留情。该加米的也请加。:=)。长期投资，就是为一个未来的愿景所作的投资。

经常，一般是股市或者房市大涨后，就有同学出来说，我有米级的现金，今后几年都不准备挪用的那种，请各位大仙说说算算该投啥好？
这是一般"长期投资"的口头套路。

也许理论很难说明，我就举几个栗子。

儿子考入了市区内的重点中学，距离当时的自住房交通不利。所以，就要买新房子。既要考虑儿子能步行去火车站，乘火车去CBD学校上课，因为不能都接送。也要考虑LD去大学两个校园上班的交通方便。这儿子上学至少六年，领导工作至少几十年。选来选去，就选中了满足以上条件的房子。最后结果呢，因为满足这样的交通条件，现在租给留学生住，大受欢迎。可谓正打正着。

在疫情后，房贷利率固定的一度去到2%。因为我们在英联邦国家，没有三十年的。就算能固定几年我们也就赶紧立刻固定下来。但我们周围的朋友，几乎都没有动作。因为他们在等待机会，如果房价大涨，他们就要套利离场的，咋能固定下来自己套住自己？而我们，十几年买下来，只买不卖。所以捡便宜固定下来是没有丝毫的犹豫。这个固定低利率，大部分现在还没到期。正好过渡。

我们在选择是采用信托投资或者是公司架构扩大发展规模时，也有疑问。但是，当我们考虑到未来的目标是进军特定领域的商业(地产)，作出采用公司架构就是一个比较容易的决定。

我说三个栗子。这些决定在当时的当下，是不那么容易确定做的。但是一旦有一个十几年或者更长的愿景，这样的决定就立刻变得容易了。最后，实际这些决定结果也和自己的长远规划符合。

所以，我这里是根据自己的一点经验说，长期投资，是先得有一个长远的目标。那个在你情绪最低落，但想想这个目标就可以立刻振作的那样的目标。与这样一个长远目标 line up 的投资，才是长期投资。

一点个人浅见，见笑大方了。

AUSMAN 发表于 2024-11-15 21:17:57
看似 core index passive investment portfolio 这本书是写给美国人看的，包括巴菲特的投资指数也是说给美国的同学们听的。我看

我猜你是既没有看我提的论坛，也没有看过Jack Bogle的书，所以不过多解释就简单回复一下。

1）Bogleheads只推荐投资美股大盘指数，Intl不是必要的，如想diversify一般不超过20% of equity portfolio；也有很多strategy去做sector tilt，比如比较流行的overweight 10%到tech sector比如VGT或VITAX，或者small cap比如VBR等等。

2） 你还在停留在chasing performance的投资阶段。如果你相信US stock market是efficient，即所有的市场信息都是公开透明的，那当天收盘的stock market price就已经充分反映了基于当下公开信息的预期估值。如果每个人都认为Nvidia未来5年还能涨20倍，那今天的收盘价就已经反映了这个预期，如果未来达不到反而会回调修正。你假设的这几只big tech未来的涨幅，是必须比基于目前已知信息和市场情绪超预期表现才能实现。

3） 你的策略是运气好正好碰到了长牛，如果遇到一次经济危机，股市max draw down 40-50%再过个几年才能慢慢恢复，你又该如何应对？我投资时间不长也就十年不到，经历过2022年光保守的index portfolio一个月浮亏$15万，还不止一个月，全年浮亏$40多万，但我还能坚定策略持续定投下去，你呢？

4） 你目前的投资策略scalable吗？我主业还是peak earning时期，没时间盯盘，工资就定投，每个月rebalance一次，但我敢放$4M在被动投资portfolio里面，也能sleep well at night，出去旅游回国一个月都不用看盘，你能做到吗？ PS：你说的那几只Big Tech股票也在我的index里面，还有APPLovin这种今年年内就涨了630%的股票，大多数上市公司没有好坏之分只有估值价钱是否合理，index就是一个smart strategy按照优胜劣汰每天动态按cap weight rebalance，我投资账户YTD $84万涨幅，而且已经比较成熟每年只需要做很少的操作。我还有20多年才能领social security，未来至少还有十几年慢慢定投滚雪球，time is my friend!

qakb3 发表于 2024-11-21 10:01
我也对15%的收益是指的是什么感兴趣？ 3%的租售比，如果15%是指ROE（Return on Equity）的话，那说明主要是 ...

我给你介绍一个小地产老板们惯用的手法，其实我偶尔听到纽约，旧金山，北京都是有相同的类似的案例。

案例：小老板买下一个三个卧室的townhouse, 交通位置很好的哪种。然后，他把内部的墙壁打掉，把这个三个卧室的townhouse,改建为五个 ensuite,每套ensuite 带自己的浴室坐厕和简单的kitchenet.

我不用去计算，这个改建后出租就能达到 cash(1)/cash(2)>15%
Cash (1),房租（扣除地税，贷款，维修等等后）的正现金流部分
cash（2), 20% downpayment + tansaction fee+ renovation costs

那这个玩法的风险在哪里，就在于改建是非法的。风险很大。如果不敢冒这个风险， 那就是3.5%的市场回报郁闷到极点。现在利率这么高一定是负现金流赔钱。

所以，我个人看法：一般中产无论哪种投资，是没有所谓窍门诀窍容易做不容易做的，都是看个人能承担的风险程度决定回报高低。这个底层逻辑就是那么的简单，但确实是公理。

AUSMAN 发表于 2024-11-19 11:45:43
俺早说了。你有高见就露两手。随意给别人贴标签，不够友善不利于交流。巴菲特自己也不买指数。
地产我是贷款加杠杆做起来的，这是商业模式的操作。
股票，看到周围的都是

如果你投资地产超过十几年很成功，为什么不继续而要想去投资股市？

如果你想清楚了，就不难理解为啥包括我在内的不少人会投stock index。你说你投资MAGS ETF赚了不少，但你可能并没有想到我们家两口子中就有在你说的这Mag 7里就职，而且包裹一半以上都是公司RSU/ESPP。我们连自己的career用脚投票在你笃定投资的好公司里，把套现的钱用来分散投资到包含其他sector的index应该不难理解吧？你真觉得自己能凭投资stock index这一点掂量出风险承受能力吗？不说2000年物联网泡沫老黄历了，就Meta在2022前后一年股价跌了70%多，从$370到$90就一年左右时间，layoff了上万人，够刺激吧？呵呵～

美国科技行业还有大把的公司跟你推崇的Mag 7是正相关的关联行业或上下游科技公司，比如Nvidia近五年涨了20多倍，也不妨碍下游做配套服务器的Super Micro涨10倍吧，而投资除了看收益，也要关注sequence of return risk这个投资常识。

打个比方我们家都在科技大厂工作，如果所有收入和股票套现后继续买自家公司股票，万一遇到行业下行周期泡沫破灭，公司股价暴跌，大规模layoff没了收入，家庭资产也应声大幅下跌，还可能不得不在股价最低点变卖股票来付mortgage和bills，陷入恶性循环的连锁反应。

物以类聚，人以群分。因为你地产做得比较成功，所以你身边接触的类似背景成功的人也多，幸存者偏差罢了。同理，我们家在湾区也就是普普通通的打工族，周围也都是背景类似的家庭朋友，从2014年开始双职工收入定投指数也有十年时间，从东海岸PhD毕业后搬家下飞机到加州的$9000多刀存款，到现在净资产也超过$5M（investment assets+房产净值），也算是达到了低配版FIRE财务目标了，我们家资产应该远比不上当年一毕业就大厂双码的朋友家庭。

你这个帖子开篇是交流长期投资，你取得成功的地产行业应该算是，但后来你对股票投资的一些观点在我看来定义为“长期投机”更为确切，背离了初衷。

我最近在读一本书，里面提到“投资就是放弃一种资产,获得另一种资产更多的未来现金流的折现值。”这是投资的第一性原理，希望对你有所启发。

Onlyblack_tea 发表于 2024-11-13 03:52:20
我最近在读一本书，里面提到“投资就是放弃一种资产,获得另一种资产更多的未来现金流的折现值。”这是投资的第一性原理，希望对你有所启发。

我还是有些疑惑。比如投资股票，又分为投资指数和个股两大阵营。烦请明示该书的作者相关论述: 股市投资是如何分别适用于这个投资的第一性原理。

AUSMAN 发表于 2024-11-13 22:19
我还是有些疑惑。比如投资股票，又分为投资指数和个股两大阵营。烦请明示该书的作者相关论述: 股市投资是 ...

现金流折现理论是约翰·威廉姆斯在1938年《投资价值理论》一书中首先提出的。现金流折现理论的含义为:“任何股票、债券或企业今天的价值,都取决于其未来剩余年限预期的净现金流(现金流入减去  现金流出),以一个适当的折现率加以折现后所得的现值。”

如果买一棵苹果树,它的价值取决于从现在一直到苹果树枯死期间,一共摘下的所有苹果的价值,加上最后卖掉枯萎苹果树的清算价值,减去这期间所有的成本,将这些在不同时间的净现金流用合适的折现率折现得到的净值。如果买了一套房子拿来出租,它的价值就取决于未来每年能收到多少租金,每年付出多少维护成本,以及最后结束出租拿到市场上去卖掉房子得到多少钱,然后把这些现金流折现。

引用这两段话可以简单地说明一下现金流折现是个什么概念。对于股票来说也是这样，就是算公司未来的盈利，以及最好能获得一个成长中的盈利。
遗憾的是，并没有一个办法可以具体地计算一个股票的价值，所以价值投资理论通过一系列复杂的方法来评估企业目前的股价是否匹配这个折现值，也叫基本面分析。关于这个部分，有兴趣的话你可以研究一下巴菲特以及格雷厄姆等人的思想，我也没办法说得很明白。

不争朝夕，以长远的眼光看市场，不做合约
不把股市里的钱当钱，所有钱只有落袋为安才是你的钱
不会咋咋呼呼地在各个微信群里吹自己今天又赚了多少
坚信自己的判断，比如我就很确信，川普上台会让股市短期上升，后面一定会暴跌，捅破美国经济，然后被川粉天天恐吓川普要驱逐所有没上车的移民

如果是举个现实生活中例子的话，买某个赛道的龙头，然后把他扔到钱包里到了你遗忘的地步
突然哪天翻了几倍，你自己都不知道，想起来才发现自己还有这笔钱

你举的前两个例子是personal finance的家庭自住房购买，不算通常意义的长期投资rental property；第三个例子更像是business decision。

IMO对于版上绝大多数有主业和准备闲钱投资金融资产的人来说，首先看看Bogleheads Forum里面的core index passive investment portfolio，在Amazon上买几本Jack Bogle的书看看，无论是$1M还是$10M都是适用的strategy。

qakb3 发表于 2024-11-16 04:53
你举的前两个例子是personal finance的家庭自住房购买，不算通常意义的长期投资rental property；第三个例 ...

看似 core index passive investment portfolio 这本书是写给美国人看的，包括巴菲特的投资指数也是说给美国的同学们听的。我看了一下，如果世界其它排前列的经济体国家，像日本， 中国，德国，澳洲，加拿大，英国等国家的人。俺就要cross my fingers, 幸好这些国家的有钱人没有看到或者真就相信这本书的策略就去投资他们自己本国股市的指数。

就说俺自己， 投资美国的苹果，谷歌，英伟达，特斯拉，哪个不比美国大盘指数表现靓丽十倍以上，比如英伟达最近是两年多25倍升幅。我捡美国好的股票投资就是了，干嘛还要投指数好坏参半的照顾美国的富人（好公司）还要添带照顾你们的穷人（差公司）。

qakb3 发表于 2024-11-16 16:59
我猜你是既没有看我提的论坛，也没有看过Jack Bogle的书，所以不过多解释就简单回复一下。

1）Bogl ...

恭喜你做得很好，我可能年纪比你大些。

我们家庭今年股市收益到现在大约是30%，也就几个M左右的市值。

我主要是做地产投资的，十五年在地产投入就仅仅一百万，到现在账面净收益一千万刀，当下地产借贷超过500万刀而且在持续增长中。 我工作十五年就退休。你是有4Mportfolio睡得香， 我是有超过5M短期贷款（因为英联邦都不超过五年的借贷时间）也睡得很香。

我认为如果认定自己没办法发现比如苹果，谷歌，英伟达这样的长牛股，那就永远无法哪怕狗屎运在这些牛股上赚个大的。 这是个认知的问题。先不要说做不做得到，连想都不敢想那一定做不到。

AUSMAN 发表于 2024-11-15 22:35:41
恭喜你做得很好，我可能年纪比你大些。

我们家庭今年股市收益到现在大约是30%，也就几个M左右的市值。

你十几年前开始投资房地产成功也可以说是运气和时机好把握住了，恭喜！

我有个70后华人同事在我十年前刚入职时也想带我搞地产投资，教我算IRR spreadsheet还推荐+cash flow的房源，那时硅谷靠近东湾还有不少deal，但当时我自住房还没搞定工资也不高，娃也才刚出生没有精力。

但我那位同事做得很成功，2014年公司layoff时主动申请被裁拿package全职做了地产，当时他的团队下面自持和托管的房源就120多套了，还有商业地产，市值$1亿刀，但他的成功很难复制了，目前加州湾区早已经没有+cash flow的投资房了，跨州投资房risk很高，周围有失败案例。那位同事当年08、09年捡了不少只要5、6万刀的SFH法拍房用来出租，2014年时房价都已经翻了6、7倍再加上租金涨幅。

我长期定投美股做指数投资是赚自己认知内的钱，主业在大厂躺平目前还行短期几年也比较稳定，等我娃上大学离家时投资帐户应该也早超过$10M了，可以考虑退休了。我不喜欢赌，而且由于职业习惯很注意风控，投资风格自认为比较稳健，目前的钱也够用了，双职工今年家庭工资收入接近$1M，物欲不高，一年不到$15万全家三口开销就够了。