湾区“拼命”卖房小总结 - PTSD / “鬼故事” 经历长文 (3帖）- Chapter 1

声明：本帖不接受阴阳怪气评论，房子买的好与买的差都跟键盘侠无关，只是为了记录一下心得体会和学习
这是系列的第三帖（大家别光收藏啊，求大米啊lol），前两篇的跳转链接在此
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之前写了两个帖子讲买single family home，要考虑很多东西。本以为在南湾某网红盘交通房小区卖一个”cookie cutter” 联排townhouse是再简单不过，没什么可写的。

结果呢…这两个月卖房经历跌宕起伏，可以出一个故事集了...

基本背景情况：

南湾19年买的2b2b townhouse住到去年6月，买了single family home，把原来的房子给租出去。

TH保值还行，但确实不怎么增值，因此自住可以，但不适合继续持有作为投资。根据以往的经验，湾区的房市一般是过了年在2-3月份最火热
我们特意找了个短租的租户，到3月1号搬出去。

年初湾区房市非常火，随着整个房价节节攀升，我们agent让我们尽快准备好，一旦租期结束用最短的时间准备上市。我们也是信心满满，想试试看能有很多买家，但果然“试试”就“逝世”了…🙂

主要事件的时间表 （难度系数）:

3/4-3/14: 远超预算的装修和上市准备 （低）

3/15-3/19: 贸易战阴影下的open house （低）

3/19-3/25: HOA 对开发商提起诉讼（高）

3/26-4/1:逆境求生的“深海钓鱼价” （$300k off)（中）

4/2-4/4: 全球关税战+ 股市暴跌…房子还有人买么？（很高）

4/5-4/22: 这下可好了，连[xxx]都是错的...（极高）（未完）

4/23-4/29:与[xxxx]论战，寻找不见踪影的HOA，准备法律诉讼（极高）（未完）



Episode 1: 3/4-3/14远超预算的装修和上市准备 （难度系数：低，可跳过）

这10天跟后面的事情比起来其实没什么好说的，但当时是把我们给折腾了个半死。主要是三点问题：

其一，老婆创造和动手能力极强，做了相当多的DIY projects。比如中学课本上小滑轮原理做了一个手动升降的木质衣架（从买木材和绳子开始做的）。对于我们来说是很实用的装置，在卖房时候太多的DIY可能会留下法律责任，比如一个小孩不正当操作就可能被这个衣架砸伤。我们自己动手以及请了电工什么的把我们做的这些东西都拆了，包括所有的智能开关，非常耗时耗钱

其二，我们曾经给好几面墙和天花板刷了新的颜色，但考虑到要迎合众口，staging的人建议将这些墙刷回出厂设置。问题是根据开发商留给我们的油漆色号去home depot 配色搞错了，刷完明显有斑驳色条。这是因为paint vendor 在若干年后他们的色号是会变的。重刷后还是错，这次是因为光泽度sheen不对。再次重刷，在墙上chip 一个样本去home depot, Lowe’s 以及sherwin Williams 各配一个颜色，刷到墙上过半天晾干再进行匹配和选择。总之很折腾，来来回回搞了很多次

其三，我们让平时用的cleaner 来进行deep cleaning。发现她们不能做carpet wash，期间临时又找了另外一个公司。打扫后我们的agent 非常仔细检查了cleaner做的每一个位置发现了很多细节问题，对视觉效果影响最大的就是瓷砖缝隙的黑色污渍沉积。时间有限， 我们俩好几天是白天在公司做牛马，晚上到老家趴在地上做牛马，一块一块瓷砖的清理，买了专业的化学清洁药水带塑胶手套和口罩，有点breaking bad的意思

再加上这段时间有staging, appraisal, inspection和photographer 本来安排好时间来的。以上的各种返工和超时导致各自reschedule / move time around，经历非常hectic

Episode 2: 3/15-3/19 贸易战阴影下的open house （难度系数：低，可跳过）

忙完了各种准备工作，那两周湾区房屋市场已经开始明显减缓。好在小区里我们隔着两栋的另一套2b2b（同样的大小和户型格局）上市1-2周很快就pending 了，最后过户后显示他们还卖了一个不错的价格，唯一区别是他们是2 car garage

房子上市那一周一直下大雨，我们很担心open house 是否能吸引足够的潜在买家 。最后上市第一周末来的买家数量确实不多，只有~5 家download disclosure和2家bid。其中一个offer 还不错$1.385M，考虑到我们跟那个$1.44m卖出去的房子少一个车库，这个starting offer挺不错了

市场确实不太行，我们想快速走几轮的counter 然后close this deal，想着我们怎么也能谈到$1.4M，但$1.385M却是我们整个过程中拿到的最好offer…

当然不出意外，意外发生了…

Episode 3: 3/19-3/25 HOA 对开发商提起诉讼（难度系数：高）

我相信大多数人是不知道litigation这是怎么回事儿，我们自己之前就没有相关的了解。这里得解释一下1) 为什么会有诉讼，以及2) 这个事情为什么跟我们卖房有关。

1) 为什么有诉讼？

我们小区是一个master association，其中包括三个sub associations。之前小区的另一个sub association对他们的builder 提起了诉讼，我们也只是听说了这事情并没有关注

一个偶然的契机，我dial in 那一次home owner meeting。我的原因是没及时把垃圾桶收回车库，准备去hearing 认错的…但整个1小时的会议都是隔壁sub association业主们各种质问litigation的进程，隔着zoom都能听到那边业主深压着的怒火。

那为什么HOA要告builder ？ 在美国/加州，新建的楼盘HOA在交房10年之内是有权利告builder construction defect 这是法律上对于购房者的一个保护。那么很多新小区HOA都会找个机会去sue builder，总能找到这里那里一点房子的问题，能够从开发商那里搞到一笔钱，基本都能胜诉，那就对业主们就有益

2) 这跟卖房有什么关系？

因为很多银行不给办贷款，只要扯上官司银行就会很小心。如果说这个小区的屋主想要卖房要上市，潜在的买家数量会大大减少，只有全款买家和少数不在乎的银行可以提供贷款，因为从银行的角度来说他们也想保持房子的价值。

同理有ongoing litigation 也会导致当前的业主无法进行re-finance。这是个巨大的隐患，因为现在是高利率时候的买房者，基本都会有近期refi的计划。

隔壁的sub association之前因为litigation的问题就有好几套房子得折价出售。甚至同一时期的交易，这个sub association的4b还不如3b房子的卖的价格高，最后好像是出现了一个全款买家才得以出手。

总之对于开发商的litigation 从原则上是符合业主们的利益的。但因为湾区这里房价高，除非是准备长时间居住不需要用房子里这笔钱，对有近期换房需求的业主来说不是个好消息。

我们sub association应该也是看到了隔壁sub association 诉讼成功了，才决定follow suit。那边前后搞了得2-3年？在美国只要跟打官司有关的事情就至少以年算时间

那好，这是怎么跟我们扯上的？然后给我造成了多少损失？

还得说回这个$1.385M的offer，在我们跟买家counter的时候，我们agent当时在准备剩下的一些材料。其中她给HOA发了个邮件，询问关于阳台的一个regulation的情况

“would [our HOA] be responsible for the balcony inspection?”

收到的回复”[our HOA] is starting the process for construction defect litigation”

Our agent “ but our question was about…”

收到这个回复的时候，agent和我们都是非常pissed off。我们本来根本就没有问litigation相关的问题， 非把这个倒霉事情告知了我们。因为当时还没有正式开始，本来可以完全不影响我们的transaction

这个HOA的回复直接导致我们损失了$55k。 在卖房的时候卖家需要提供TDS/SPQ /disclosure，就是将所知道的房子相关信息如实的一一提供，包括房子是否有缺陷，重大改动，财务纠纷和法律纠纷等等

如果卖家有知道相关的情况但是故意隐瞒，会导致两个结果 1)买家随时可以退出交易 2）即使过户了，买家发现了问题也可以sue 卖家

那也就是说像这类litigation 的问题即使是还没有正式开始，也会影响到当前房子的价值，比如买家准备未来re-finance 但是房子在litigation 就没法儿做这个事情，相当于是剥夺了他们的一个option。

我们当即做了几点legal research，确认了

1）即使是在已经提供了disclosure之后才发现的问题，也需要update disclosure告诉潜在的买家

2）即使是only “starting the process”，并没有正式开始进行litigation也是属于要告知买家的内容

也就是说我们必须更新disclosure，否则未来如果出现了纠纷，即使房子已经过户，也是会被一告一个准，因为那个HoA email是一个hard record。

告知买家后，他们考虑了一晚上（还去房子又看了一次），最后还是对房子感兴趣，但把offer 降到$1.35M to account for the risks。之后他们过了半天后考虑这情况太复杂了，决定撤回了offer。因此这里的损失至少是$35k

Episode 4: 3/26-4/1 逆境求生的“深海钓鱼价” （list 300k off)（难度系数：中）

在更新了disclosure 关于我们从HOA那里听来的litigation，果不其然剩下的buyer 都退出了。可以理解，如果我们是第一次的买房人，积蓄不多，对买房前后流程不太了解， 一听这个房子有construction defect，我也会cold feet

当时的问题不再是这房子我们能卖多少钱，而是我们还能否把房子卖出去？尤其是经济环境日益恶化，同时potential litigation对我们房子造成的价值影响，我们纠结这时候是否还应该继续卖房

但如果此时不卖掉，同样原理由于litigation那么近2-3年可能都没有机会卖房子，同时我们还是21年最低利率的ARM。相当于这笔钱就锁死在这里面了，未来有可能要承担更高的利率。

跟agent 商量了之后，觉得这种情况只能把list price 给降到一个深海钓鱼价，至少把市场上仅存的潜在买家都吸引过来再说。所以List price 直接降了$300k

这一招很有效，第二周末的open house 非常的火爆。最后有30多个潜在买家download disclosure，但在最后收offer 时候只有3家是真正感兴趣的（删除掉那些$900k-$1M来拣便宜的）。这个yield比例远低于市场的一般1/3 （每三个disclosure 可以出现一个Offer）。

有好几家买家agent表示买家本来是挺感兴趣的，但在最后关头表示因为litigation问题觉得风险太大而放弃了。

Episode 5: 4/2-4/4 全球关税战+ 股市暴跌…房子还有人买么？（难度系数：很高）

在这个关键时刻，我们遇到了著名的“liberation day” 4月2号，那边Trump在电视上宣布全球加关税，同时导致了接下来的几天股市暴跌，对我们也更是雪上加霜。

我们的offer也是与日俱减，一般别人卖房都是好几轮让买家往上竞价，我们是随着关税越来越高，股市越来越惨，我们的offer额度就越来越少，每天减$10k。

我们签了，这位买家还是挺靠谱的，在这样情况下还是对我们的房子很感兴趣的

但这也就意味着，我们卖房除掉了agent fee还不如当初买房时候的价格，还得倒贴钱…这
至还没算上装修和准备上市的成本。属于是我们积极准备卖房折腾了好几个月，结果卖了个寂寞。

但无论如何我们以为事情要解决了，这是一个closure，已经不在乎损失，只是想把事情解决然后move on。

事实上，恶梦只做到一半…高潮才刚刚开始
(未完待续）

补充内容 (2025-05-11 09:35 +08:00):

https://www.1point3acres.com/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1128272
Chapter 2已经发了- 欢迎阅读

加个 HOA litigation的dp.
我买condo的时候（TLDR：失败投资）遇上了 HOA 刚开始进行litigation, type是 SB 800，问了agent说是condo的常规操作，一般都在第十年的时候发生（因为warranty是十年）。litigation期间常规操作是贷款基本没有人做，我的贷款直接fail了一次，但是当时有两个银行愿意给做。他们给做是因为他们之前做同一栋楼的时候忽然litigation 发生了，于是派人调查underwriter approve了。但是条件高于一般利率，一个是 ARM + 25% down payment， 另一个是 30% down payment + +1%贷款利率（后话是两个银行都上了新闻，一个是倒了，另一个被 BMO收购了：摊手：）。我还联系过另一家专做hoa litigation期间放贷的，但那时候时间不允许了所以没有继续。
然后litigation期间 HOA 真的是竭尽所能找defect，来来回回问业主要unit access来找有没有别的问题，然后庭审判决协商之类的事情也是一拖再拖，本来expected两年解决，但我的agent显然见过世面，叫我把期望拉到 5 年。不负众望的是过了 4 年 3 个月终于达成了协商....这期间旧金山已经凉了：微笑：

特地登录上来回复一下，和楼主卖房几乎一样的经历 - 去年我们买了个SFH，就想把我们自住的townhouse卖了，我们agent还说你们买的划算卖的会更高，肯定赚了 - 那是题外话，关键卖房的时间和楼主很像：
- 我们非网红盘，小区去年最高点同样的房子卖了1.5，我们想着怎么也不会卖的比它低吧
- 本小区有三种户型，我们是最大的户型
- 今年1月2月小区根本没房子出来，3月初有个最小户型出来
- 我们打算3月中上市的，后来做装修和staging耽误了些时间，结果就拖到3/22号上市了
- 然后小区突然就一下出来三套房子，有一个和我们户型一样，还有两个coming soon，当时还心存侥幸
- open house那个周末来了30多个group，我agent说还不错，download disclosure的都有五六个，应该能有两三个offer
- 预期的offer没来
- 然后trump开始瞎搞，股市开始大调整，我们人都懵了
- 马上要报税，去年买房子卖了很多股票，要补很多税，没钱交税啊，只好延期
- 接着open house，每个星期都门可罗雀，easter weekend来了四个group，我agent说比预期的好
- 同小区某个小点户型的房子直接降价20w，我持续崩溃中
- 本小区印度人居多，来看的印度人也是绝大多数，有一个房子pending了，据分析是他们那个印度agent把印度买家拉过去了
- 现在持续郁闷中

但是SFH持续的好卖，我们附近的SFH都是一个星期pending，关税大战对它们没有任何影响，甚至都是above listing price。

真是哭死

告builder这种属于双刃剑，我有一间投资房的hoa也搞这个骚操作，告成功了现在好几年不用交hoa了

当然如果期间你要卖房那确实是运气不好

多谢分享！期待后续。
可否介绍一下这几年townhouse的费用。我也在考虑购房的事情。

感谢lz分享。看来TH以后会越来越难卖了。

还有高潮？

我猜买家back out了？

谢谢分享，很详细很有帮助！

lululove 发表于 2025-05-01 21:15:38
我猜买家back out了？

不是 是跟房子title 相关的问题…

未完待续...

感谢分享! 讲解得很详细~

湾区卖房真是水太深了！楼主这经历简直可以拍连续剧了。HOA那个事儿也太坑了，感觉防不胜防啊。
坐等更新，看看后面还有啥drama，希望楼主能顺利move on！