关于自住房价格上涨cashout refi套现的一个浅显的理解。

今天刷题了吗 发表于 2020-2-26 13:30
其实我不太明白为什么有很多人在房子估值跌到比贷款少的时候要卖房，如果cash flow可以稳住的话，我觉得 ...

如果炒房大佬高杆杆买房只给了5% ～ 10% 首付，涨的时候高杠杆猛冲完事，跌的时候直接foreclosure。7年信用记录就又回来了。还可以买的时候sole owner然后出问题了离婚保一方
风险与收益并存啊

羽佳 发表于 2020-2-26 11:40
楼主理解没问题。但是每次refi后，都是先从利息还起，而不是本金，这里面也会损失一些吧?

这个没影响的，因为贷款都是fixed payment。 如果提前还了本金的话，利息占的比例就会在每个月付中下降。自然本金就还的更快了～
举个例子，贷款1M，15 year fixed 和 30 year fixed 的利率如果相同(3%计算)：

15:
Total cost of mortgage $1,243,047
Monthly payments $6,906

30:
Total cost of mortgage $1,517,775
Monthly payments $4,216

如果你每个月在30 year fixed的月付基础上多还 6906-4216 = 2690 本金那么最后你这个30 year fixed会在第15年还清, 没有多还利息。 当然实际情况下，15 year fixed 利率通常更好所以最后肯定更少～

幻影奇袭 发表于 2020/02/27 06:21:44
cash out refi比no cashout的利率要高一些。其实HELOC还更加灵活一点

HELOC的利率是什么样的呢？

lswxxyla 发表于 2020/02/27 08:15:23
HELOC的利率是什么样的呢？

一般5.5%左右吧

yangch5 发表于 2020/02/27 01:59:07
可以refi - 过程和再做一次mortgage是一样的~走一波appraisal, 定利率等等等~~

谢谢。听上去除了利率高一点以及不能抵税了之外，和普通的也没啥区别……

Pcher8 发表于 2020/02/27 00:10:45
可以cashout refi的

谢谢。听上去除了利率高一点以及不能抵税了之外，和普通的也没啥区别……

假设利率不变，利率跌就更爽，每年可以拿4000刀净利润。
前半年refinance成ARM，后半年refinance回fixed。
每次credit，5000，实际loan cost花费3000，尽利润撸一次2000。
这个4000而且不需要收税，通过closing给你。每次还可以多贷款2000，又能躲避cash out refinance，叫做limited cash out。
所以每次closing都能拿到$4000现钞。

今天刷题了吗 发表于 2020/02/27 05:30:35
其实我不太明白为什么有很多人在房子估值跌到比贷款少的时候要卖房，如果cash flow可以稳住的话，我觉得完全可以租出去...

08年金融危机的时候很多人饭碗都丢了哪来的租客？很多fire sale的都是因为加了杠杆（手上不止一套房）用来投资租出去的那一套租不出去了，然后现金流吃不消的。再说，谁也不知道什么时候房价才会回来，假如一直underwater好几年，你房贷个1M，房子只值500K，那你还贷还的还是1M的贷啊，这不很傻么

xx8833 发表于 2020/02/27 10:19:45
假设利率不变，利率跌就更爽，每年可以拿4000刀净利润。
前半年refinance成ARM，后半年refinance回...

这…… 有没有loan agent推荐可以这么做？

lswxxyla 发表于 2020-2-28 00:23
这…… 有没有loan agent推荐可以这么做？

这个和agent关系不大。核心是要能close。
你要坚持高lender credit，在loan rate上让步，反正你马上要再refinance的。
但是又不能高到触发fannie mae保护措施，如果lender credit超过一定threshold，lender只能给你降rate同时降lender credit，否则无法close，这时候就亏啦。。
我的经验是超过$2000（在表格中指closing cost -$2000）还行，$4000有点悬。不多说了，这撸得有点狠，就看你脸皮厚吗。。