关于自住房价格上涨cashout refi套现的一个浅显的理解。

楼主最近在做refi发现在目前市场上的 cash out refi 产品很有意思。
举个例子，比如小A于2015年在湾区购买了价值为800K的property，首付160K。现在做refi发现估值在937.5K同时利率只要3.125%，于是小A选择贷款937.5K的80% 也就是750K 而他的贷款只剩下了600K的principle了于是通过refi反而拿到了150k现金（虽然有3.125%的利率在)。如果这是一套自住房的话考虑现在750K的贷款抵税额他的实际利率在有州税的州利率低达 3.125 * (1 - 22%联邦税 - 10%加州州税) = 2.125%
换句话说，在今天的10年期国债利率（住房贷款利率的锚定物）下，有了自住房之后可以在不卖房的情况下通过cashout refi的方式提现增值的部分，小于750K的部分实际税率2.125%，大于750K的部分3.125%。。虽然10年国债利率走低侧面说明市场风险大，投资超过3%难度增加不过房贷的神奇之处就是允许fixed rate，cashout的现金配上锁住的低利率在市场上升的时期是流动性超高的现金。
这么看起来的话，如果不考虑失业断供买房都赚啊。。市场下跌稳住自己住，市场上涨就cashout refi套现并不需要卖房还不需要交房屋增值税。感觉too good to be true了

这个理解正确么？是不是有什么疏漏的地方, 抛砖引玉

2007前不是一直这样吗，大家mortgage一直refi refi,房价涨势仿佛看不到尽头。。
最后金融风暴，很多人被裁，突然生病，liquidity有问题，且自住房估值一直下跌。。很多人的房子跌破贷款额，也就不想还贷款了。。。
150k拿在手上你怎么投资呢？能保证回报率一直大于3.75%? 再买房还得继续贷。。。
我讲的意思不知道是不是很明确，refi是基于利率下降的基础上的，很多时候利率下降已经是fed在刺激市场了，说明market已经疲软。。

羽佳 发表于 2020-2-26 11:40
楼主理解没问题。但是每次refi后，都是先从利息还起，而不是本金，这里面也会损失一些吧?

这个没影响的，因为贷款都是fixed payment。 如果提前还了本金的话，利息占的比例就会在每个月付中下降。自然本金就还的更快了～
举个例子，贷款1M，15 year fixed 和 30 year fixed 的利率如果相同(3%计算)：

15:
Total cost of mortgage $1,243,047
Monthly payments $6,906

30:
Total cost of mortgage $1,517,775
Monthly payments $4,216

如果你每个月在30 year fixed的月付基础上多还 6906-4216 = 2690 本金那么最后你这个30 year fixed会在第15年还清, 没有多还利息。 当然实际情况下，15 year fixed 利率通常更好所以最后肯定更少～

cash out refi比no cashout的利率要高一些。其实HELOC还更加灵活一点

自己发现了疏漏。那就是想要通过cash out refi的时间点可能利率超高，或者利率低但是房价已经跌了……。总结下来就是right now的利率低，自主房可以通过cash out refi 来低利率套现之前的增长。

其实不管自住房还是投资房这个套路都是适用的。比如小B买了一套$500k的投资房，租金拿来还月供。二十年之后除去已经还的贷款，还有房价增值的部分，都可以通过这个方式Cash out出来再买一套投资房。美国的房屋市场相对稳定，房贷利率最近几年也比较低，当然市场是波动的，你只需要等到合适的时间操作就是了。贷款是最抗通胀的，只不过中国人的传统观念里不习惯背债而已。

学姐控 发表于 2020/02/26 23:04:04
其实不管自住房还是投资房这个套路都是适用的。比如小B买了一套$500k的投资房，租金拿来还月供。二十年之后除去已经还的贷...

请问为什么说贷款是最抗通胀的呢？

Cashout refi的逻辑没有什么大问题，但对于等效税率的计算有问题，你需要考虑standard和itemize的区别。假设州税妥妥的超过10000，那单身的话前12200-10000=2200的利息是不能抵税的，结婚了的话前24400-10000=14400的利息是不能抵税的

补充内容 (2020-2-26 07:27):
所以一般cashout refi多见在投资房上，因为利息可以拳额抵税

好奇，如果一套房子贷款还完了，那可以做cahsout refi么，还是只能home line of credit 。后者应该不能抵税的吧

ddragon 发表于 2020/02/26 23:33:42
好奇，如果一套房子贷款还完了，那可以做cahsout refi么，还是只能home line of credit 。后者...

可以cashout refi的

学姐控 发表于 2020/02/26 23:04:04
其实不管自住房还是投资房这个套路都是适用的。比如小B买了一套$500k的投资房，租金拿来还月供。二十年之后除去已经还的贷...

对的 低利率套现增值部分实在不错

ddragon 发表于 2020-2-26 23:33
好奇，如果一套房子贷款还完了，那可以做cahsout refi么，还是只能home line of credit 。后者应该不能抵税 ...

可以refi - 过程和再做一次mortgage是一样的~走一波appraisal, 定利率等等等~~