现在是购买自住房的好时机吗？

太空牛仔 发表于 2020-3-27 08:55
我看了一个讲解，大概租房和买房就是5%的选择，看房价5%是不是比租金要多，但是这是建立在首付的机会成本 ...

你的这个5%适用于房子每年增值5%或以下的地区，湾区超过这个，不用想了。一定是买划算。前提是你有首付的钱 以及你会善用杠杆把钱套出来继续投资。很多码农就是想说拼老命把贷款还清，殊不知就是守了一个生钱的机器不懂的利用。令人惋惜。

林铁牛 发表于 2020/03/27 09:14:11
好处是很多，能买的话在合适的机会买入，懂得把房子的钱套出来进行再次投资是好的。
管理起来，是一门学问。 你可以多看看y...

钱肯定是没问题，现在的现金加上房租应该可以搞一个1M以上的，就是啥都不懂，两眼一抹黑，我前房东是自住加出租，看上去挺滋润的。

太空牛仔 发表于 2020/03/27 08:55:48
我看了一个讲解，大概租房和买房就是5%的选择，看房价5%是不是比租金要多，但是这是建立在首付的机会成本上计算的，如果不拿...

要么投资股市，要么投资个人。投资股市长期而言比投资房产值，美国政府虽然鼓励买房，但不鼓励炒房，他们鼓励买房也只是鼓励个人安定下来，有个家，然后可以建立community，从而对社会有正面影响，毕竟homeless打砸抢的概率比非homeless高。但是美国不鼓励承担自己不能afford的债务，包括student loan。这也是为啥租房方便，而且policy比较保护租客，房产增值比较慢。当然，你有闲钱能全款那爱买啥买啥呗

和你自己经济状况有关， 和疫情没太大关系

最近对湾区房市的利空挺多的。 影响力从大到小如下：
1. 近期股票下跌，失业率上升 --> 购房主力人群的预期收入和资产缩水，购买力下降，承担风险意愿降低
2. 18税改让房产税基本不能抵联邦税了。利息抵税也从1MM降至750K. 买房的税务优势大大变小
3. 湾区房价已经很贵了，买房的现金流对比租房要差得多。如果要justify现金流差距，相当于price in了每年约5%-10%的涨幅预期。如果这个预期不再成立，会让价格有回归价值的动力
4. 这两年出台了更加保护房客的法律。大环境也只会越来越保护房客

利多因素：
1. 宅在家让大家有更强的改善居住环境的动力。（这条是假设. 没有数据支撑）
2. 大规模救市行为短期填补了流动性的一些缺口（虽然估计还是填不满），长期流动性回归后有可能推高资产价格。这条适用于长期（3年后），不适用于中短期。

如果有其他的利多或利空因素请指教。

综合来看，中短期利空因素远大于利多。

林铁牛 发表于 2020-3-27 09:16
你的这个5%适用于房子每年增值5%或以下的地区，湾区超过这个，不用想了。一定是买划算。前提是你有首付的 ...

这是房市永远涨的逻辑，也是建立在自己收入永远涨的基础上。这两条都是大概率不成立的。

杠杆太高的话，跌的时候会很惨。近几年太多人用rsu贷款，DTI撑到最高。如果收入已经是社会1%-3%的人了，还这么撑，那你想谁来接你的盘呢？

最近房市利空的因素比较多。影响力从大到小如下：
1. 股市大跌，失业率上升 --> 购房人群资产缩水，购买力下降；预期收入下降，承担风险意愿降低
2. 18年税改之后，房产税基本不能抵扣联邦税了。贷款抵税金额也从1MM降到750K. 买房的税务优势大大减小
3. 湾区大部分热门地区，买房的现金流比租房差很多。很大因素是买家price in了每年5%-10%的涨幅预期。如果趋势逆转，买房的现金流劣势会凸显
4. 全州通过了租控法案。整体环境更加保护租客

利多因素：
1. 长时候宅在家激发人们改善住宅的需求 （基于假设，没有数据支撑）
2. 大规模救市。短期因为流动性下降太大，估计连窟窿都填不满所以影响有限。长期流动性回归后有可能推高资产价格。不过到时候联储也许会有紧缩性政策。这条姑且算利多。

综合来看，中短期利空因素远大于利多。如果有其他利空或利多因素请一起讨论

幻影奇袭 发表于 2020-3-27 12:17
这是房市永远涨的逻辑，也是建立在自己收入永远涨的基础上。这两条都是大概率不成立的。

杠杆太高的话 ...

你说的没错，所以这不是让他别买吗现在。

幻影奇袭 发表于 2020-3-27 12:32
最近房市利空的因素比较多。影响力从大到小如下：
1. 股市大跌，失业率上升 --> 购房人群资产缩水，购买力 ...

这背后还是要看数据支撑。看究竟是失业的人多，还是不靠股票买房而且必须买的人多，which，谁也说不准。

股市大跌总体失业率上升，买的人少了是没错，但是湾区这里的inventory也很少 2020年二月份，SF+bay area一共就2000套房子出来，其中从20万的mobile home 到千万豪宅，更包括了multifamily的公寓，所以实际符合楼主的想法的房子应该只有一小部分。bay area在看房子的人/家庭远超过这个数字，不然也不会一直加价抢好的房子，如果失业率50%， 一半人没工作了。一个房子从10个人抢变成了5个人抢，我觉得房价就算不升，也不会降到哪里去。
另外租控法案是不怎么apply的， 因为Single Family Homes 和Condo 是不包括在内的，exempt from the law. 受影响的主要就是multifamily 的旧房子（超过15年新的）。
而且搞笑的是每年不能涨超过5%+inflation （每年Consumer price index sf大概2-4%，这么一来一共有7-9%的涨幅空间给房东） 我就觉得奇了怪了， 一半亚洲房东如果看租客好可能就最多涨个3%，现在一下子租控条例出来说你最多不能涨超过9% 这不是明摆着让房东每年都涨8%吗？ 加州政客还是自私，每个政策出台全都让房价只能上涨根本没法解决真实的inventory少的根本问题。
---- 我是同意你的观点的，我只是想提出另一种可能性，总体来说现在还是观望为主，不宜入场。因为接下来是深渊还是暴涨真的难说。