现在是购买自住房的好时机吗？

1. 首先其实最切身考虑的应该是生活质量（包括经济，交通，学校，房子保养等方面），如果经济ok的情况下，买房后生活质量最起码是维持或者家庭接受的范围内，不要说为了买房一下降低了太多自己的生活品质，这样买房子就没有意义了。
2. 考虑自己会住在这个房子多久，通常来讲5-7年换房是大部分人的规律，因为5-7年很可能会收入增加，需求改变，小孩要上学等等。如果是long term的话，可以从长线角度考虑，也可以适量offset一些短期的经济因素。
3. 时机和地区的选择。这场疫情会吓退可能80%的买家，那么20%比较aggressive的买家就可以去选现在80%的房源，之后一旦房市回暖，被吓退的80%买家会去抢已经涨价的20%房源。人弃我取，人取我与。（在另一个贴说过）湾区学区房还是比较保值的，就算疫情学区房或部分有学区的基本还是会被秒杀，比如这几个最近交易的 https://bit.ly/33RL3Xm，https://bit.ly/2Jrard6, https://bit.ly/2UPxHXz。地区的话，可以跟agent商量一下，因为每个人需求和实际情况不一样，自住角度选学区好没硬伤的，投资角度的话我通常会建议买家选还没完全发展起来有潜力的或者正在发展的区。
4. 至于出租，其实如果不想麻烦，选一个靠谱的pm管理公司可以省很多事和麻烦，当然还是有一定的风险，比如pm管理公司本身，租客，租金，新的法规，房子的保养等。但是风险和回报率是成正比的，风险越高回报越高。

其实这些都是自己面对自住房买家老生常谈的问题，有bias的地方，可以继续讨论。简单的说，租和买就是一个tradeoff上的选择，有取必有舍。

arisw 发表于 2020-4-1 07:24
1. 首先其实最切身考虑的应该是生活质量（包括经济，交通，学校，房子保养等方面），如果经济ok的情况下， ...

简单来说，如果买房不会影响我任何生活质量，钱够就上？

太空牛仔 发表于 2020-4-1 07:26
简单来说，如果买房不会影响我任何生活质量，钱够就上？

可以先多看看和熟悉市场，毕竟湾区的投资人和部分买家都是很aggressive的，每天还是会不断找机会买房子。如果是真正适合喜欢的可以认真考虑一下，毕竟是自住房也算是解决了一件大事。

林铁牛 发表于 2020/03/27 09:16:46
你的这个5%适用于房子每年增值5%或以下的地区，湾区超过这个，不用想了。一定是买划算。前提是你有首付的钱 以及你会善用杠...

请教，如果用杠杆操作？一开始还的不都是利息吗？所以前期还是应该多还等后期再用多余现金搞杠杆？

回答问题：1. 房价持续升值，之后出手可以，如果不想背30 year fixe的债务话，可以选 7/1ARM，在前几年拿低利率。2. 可以根据经济状况估计一下loan amount，然后看看凭借这个钱可以买到哪里和什么类型的房子，但是在和loan agent沟通的时候要先确定是不是半投资房，rate可能会不一样。3. 不会特别大的影响房价，毕竟是刚需，只是在现阶段bid房价的时候可能会比较容易，因为大家看不了房子买房量减少。再等一段可能会rate上升，这个时候贷款条件也会变得更加苛刻，所以建议先联系realtor和loan agent咨询，行业规定，咨询都是免费。

SoCalBae 发表于 2020/04/01 08:21:59
请教，如果用杠杆操作？一开始还的不都是利息吗？所以前期还是应该多还等后期再用多余现金搞杠杆？

用杠杆意思就是贷款。
一百万的房子举例。
你用十万美金首付，贷款90万。 过了五年这房子涨到130万了。 那你就用10万赚了30万。 如果没有贷款，那就是用100万赚了30万。 一个是300%，一个是30% 。（此处是大概估算，忽略把钱套出来的手续费等）

和你一开始还的都是利息没什么关系，看appreciation。

林铁牛 发表于 2020/04/04 06:24:42
用杠杆意思就是贷款。
一百万的房子举例。
你用十万美金首付，贷款90万。 过了五年这房子涨到130万了。 那你就用1...

道理懂了。那买的100w房，只放了10w的down，90w贷款利息一开始都要付好多，实际赚的30w减去利息也没多少了

SoCalBae 发表于 2020/04/04 06:50:27
道理懂了。那买的100w房，只放了10w的down，90w贷款利息一开始都要付好多，实际赚的30w减去利息也没多少了

两种情况：
1. 如果是自己住：你付房租和这个比不就是丢钱吗？ 更别说interest可以抵一部分税。
2. 如果你说的是投资的话，租客帮你付了这个payment，在美国一些地方还可能有盈余。 加上升值那不就是白赚吗？

我明白你的意思，如果一个房子3.25%的贷款利息，90万贷款，分30年付， 多出来五十多万的interests。 但那是三十年， 三十年之后，即使按照每年5%的appreciation，已经去到400多万， 减去利息也是大赚一笔。  

如果贷款分三十年还，你大概前五年赚够了你想卖掉或者套现，这中间五年的利息按照上面的条件一共是14万左右。 每年减去抵税可以省四千，五年就是两万。 所以实际利息是12万。 赚的30万减去利息就是15万。至少也是用10万赚了15万。
具体数字用pro forma run一下IRR也比常规投资高，怎么算都不亏。

关键看你需求，还有市场大环境走向，有的人说疫情会影响房地产降价，有的人刚需会增加，你听谁的？还是看你自己情况，特别是湾区，房地产市场捉摸不透，我买2套了，你看他涨他涨，你看他跌买还涨，呵呵

林铁牛 发表于 2020/04/04 07:25:04
两种情况：
1. 如果是自己住：你付房租和这个比不就是丢钱吗？ 更别说interest可以抵一部分税。
2. 如果你说的...

你这计算忽略了opportunity cost的问题，还清贷款可以拿付利息的钱投资别的收益更高的地方，并且不是杠杆式投资，downward risk更小。就算房子真能每年涨5%（很多房子达不到，湾区90万房子房龄多大30年后又多旧了想想看）别忘了税费还有房屋保险还有各种维修费，并不是那么简单的400万就能进袋的。租出去的话地税更高维修费更高。其实真要拿房子来当投资，前提应该是downpay够大，买得起升值潜力大的新房子而且不需要背太多债的