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[原创] 聊一聊普通人如何挑选Mortgage?

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地里的匿名用户
地里的匿名用户  发表于 2020-3-30 03:13:47 |阅读模式
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无论是买新房还是旧房Refinance,Mortgage都是躲不掉的话题。目标其实很简单,争取对自己最有利的Mortgage条款。在生活中,这个挑选的过程并不太花时间(个把天),但是最后结果的好坏之间却能轻易差上几千甚至上万美金,对家庭的长期财政状况也有着深远的影响。
所以希望用这篇文章,来抛砖引玉,聊一聊普通人选Mortgage的一些心得。

Mortgage相关的术语
对Mortgage操作相对比较熟悉的朋友可以跳过这一段。
  • Mortgage Term:简单来说,你打算多少年来还清贷款,期间的利息如何变化。常见的选择有30年定期(fixed), 15年定期, 30年10/1ARM,30年7/1ARM等,不懂这几者区别的可以google一下。
  • Mortgage Rate: 贷款利息
  • Down payment:首付
  • Loan amount:贷款额,又称Principle。注意这不是房屋总价,loan amount是你向Lender借钱的部分,也就是房屋总价减去首付的部分。
  • LTV: Loan-to-value ratio。 如果一个人说他的Mortgage LTV是60%,那么也就是说他买房的付款中60%是贷款来的,剩下40%是自付的
  • Closing Cost:办贷款时的各项费用之和。
  • Discount points:通过提前支付一笔现金费用的方式来降低Mortgage Rate的方法。在rate比较低的今天,相对比较少用到。
  • Special programs:Lender各自的促销活动,例如Wells Fargo就有过转账每250k,Rate降低0.125%的Relationship discount。



知己知彼,百战不殆
孙子兵法有云,“知己知彼,百战不殆”。在挑选Mortgage的这件事情上也是如此,

  • 对于自己:一方面要了解适合自己的Mortgage Term,另一方面对自己能获得的Mortgage Rate有个大致的估计。心中有数,这后续和Lender高效谈判打好了基础。
  • 对于Mortgage Lender: 通过各个渠道收集若干个靠谱的Lender联系方式,可以是各个商业银行(Chase, Citi, Boa, Wells Fargo等等),也可以说local的credit union,还可以是Mortgage Broker。Lender之间没有明显优劣之分,所以选择之前可以多联系几家。千万不要不好意思联系多个lender,你要明白,他们的最大软肋就是不想失去你这笔生意。一旦你有多个选择,你才能利用这个软肋来讨价还价,争取最好的结果。反过来说,如果你只联系了一个Lender,那么你根本没有议价的筹码。

Mortgage Term
Mortgage Term最常见的选择有30年定期(fixed), 15年定期, 30年10/1ARM,30年7/1ARM等。利率值固定时间越长,Mortgage的风险越高,所以Mortgage Rate往往就相应的高一些,所以rate的排序上往往是:30yr 7/1 ARM  <= 30yr 10/1 ARM <= 30yr fixed。

如何选择,展开来说可以非常的复杂,牵涉到利率的未来变化,房产价值的预测,房产持有时间等等因素。作为一个普普通通老百姓,我就不去妄图预测利率和房产价值的未来变化了。所以我的考虑点会更多的放在房产的持有时间上。

举个朋友A的例子,他新买的房子只打算持有5-7年,之后孩子上小学,打算卖掉换个更好的学区房。那么他就希望在从他购房到下次卖房之间,尽可能多的还清本金Principle,这样卖房子后拿到手的钱尽可能的多。那么相比于30年固定,30年7/1ARM对于他来说可能就是更合理的选择。



Mortgage Rate
影响Mortgage Rate的因素有很多:基准利率、房屋总价、LTV、credit score、房子类型(single family vs condo)、location等等。

这些因素中,基准利率每天都在变化,所以要想估算自己能拿到的Rate,最好的办法就是找最近做贷款的人问问,或者参考一些Mortgage Reporting Site (getaquote.fyi)。请注意,不仅仅要看别人的利率情况,更要对比对方的各项数据如credit score、房屋类型等等,这样才能对照自己情况,有个比较好的估计。


Shop Around! Shop Around! Shop Around!
一旦开始联系Lender了,就不要客气,在商言商嘛。比较常见的做法是:

  • 联系3到5个Lender,让他们quote,记得多一句问问各自的special program
  • 取整体最好的quote,联系剩下几家要求match甚至beat。如果Rate无法beat,那么可以要求降低closing cost等。
  • 联系一轮下来,如果有收获更好的quote,重复第二步。直到获得的整体mortgage package符合预期且无法再压低为止。


写在最后
曾经和几个Realtor和Loan officer朋友聊过,shop around真的是最实用的压价技巧。我知道如果人人都这么做,估计会是Mortgage Lender的噩梦吧。
不管怎么样,希望这篇文章能帮助更多像我一样平平凡凡、努力攒钱买房的老百姓,多省一些钱,用在其他需要的地方.



补充内容 (2020-4-18 12:44):
补充:
1. shop around尽量报给对方fico而不要hard pull,必须要credit pull请短期集中pull,这样可以合成一条hard pull
2. getaquote.fyi那个域名最近改了,现在是https://rate.exposed

补充内容 (2020-5-3 07:49):
还有同学提醒了一点,要注意整体的costs.   
Shop around的时候如果只盯着Interest rate,可能会被不良的lender在closing cost,point等上面做手脚,导致实际上更贵了。

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是interest rate cap模式、控制了rate每次调整上升的空间,比如2/2/5就是:在第一次调整时不超过initial rate+2,之后每一年调整不超过前一年+2,life long cap 不超过initial rate+5。对7/1 ARM来说所谓第一次调整就是第八年。
不过很多人会选择在调整前就refi。

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小丸几 2020-3-30 13:58:52 | 显示全部楼层
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Shop around的话,太多hard pull会降太多信用分,敢问楼主怎么解决这个问题?是利用grace period集中在短时间内pull?还是提前谈好条件,尽量避免hard pull?
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relief 2020-4-10 13:28:51 | 显示全部楼层
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小丸几 发表于 2020-4-5 08:19
>shop around的时候可以自己把自己信用分报给银行
小白问题。信用分指的是fico score吧?所以是自己花钱 ...

fico score 就可以了

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wlgsh 2020-4-4 06:14:29 | 显示全部楼层
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chendexi 发表于 2020-3-30 13:44
VA loan 0% down 3.0% interest rate for 30 years haha

你能拿到?
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楼主很懂,我来补充一下。最近市场变化非常大,所以很多特殊产品特别是Non QM产品退出了市场。所谓Non QM就是为信用分不高(小于640),没有两年工作历史,debt to income 高于43%的或者没有两年resident历史的人群设计的。Jumbo Loan(loan amount 高于74,000)的lender也收紧了审核条件。所以一定要和agent问清楚。很多没有经验的agent没有和lenderupdate,给的信息可能是滞后的。
还有就是在做ARM的时候要问清楚是rate type是2/2/5 还是5/2/5,后者风险比前者大。
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okitasemi 2020-3-31 06:25:34 | 显示全部楼层
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SoCalBae 发表于 2020-3-30 12:43
请问楼主 找的loan agent是第三方 它说loan的前六个月不能refi 有这种限制吗

第三方的loan基本上都有这种限制。
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bbiwang 2020-3-30 06:32:20 | 显示全部楼层
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Sonic乘 2020-3-30 07:42:05 | 显示全部楼层
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赞!请问楼主 去哪里找合适的lender? 有没有什么合适的平台?
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LeoMeow 2020-3-30 08:08:21 | 显示全部楼层
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-_- 2020-3-30 08:35:00 | 显示全部楼层
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还有一个要考虑的是,提前还清会不会有penalty。Fixed大多没有,但是不少ARM是有penalty的
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Sonic乘 发表于 2020/03/30 07:42:05
赞!请问楼主 去哪里找合适的lender? 有没有什么合适的平台?
可以去商业银行先问问,然后搜索一下你当地有没有什么credit union ,或贷款公司,这种信息每个地区都稍微不同。
我们这里大银行的话, Wells Fargo 一般利率稍低。
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fanfan17 2020-3-30 10:10:29 | 显示全部楼层
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感谢楼主科普,我的青青草原上又多了一匹马
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请问楼主 找的loan agent是第三方 它说loan的前六个月不能refi 有这种限制吗
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Sonic乘 2020-3-30 12:51:14 | 显示全部楼层
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sophiaf0409 发表于 2020-3-30 08:43
可以去商业银行先问问,然后搜索一下你当地有没有什么credit union ,或贷款公司,这种信息每个地区都稍微 ...

好的 谢谢!
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