三番first time home buyer经验+弯路贴

2月开始第一次看房，今天刚收到贷款公司的loan approved消息，开始等正式closing，一切顺利的话下个月就能搬家啦~
坐标三番市区，买的2b2b，看房的时候我们个人最看重的是location+view+storage(?)现在这个房子的这三个条件都满足的不错，又因为现在市场低迷(?)砍下了近90k，果断入手。下面跟大家分享一下买房过程中的经验和走过的弯路。


1. 房产经纪realtor

个人感觉选realtor这件事tricky的点在于你的试错空间很小，因为光靠前期的沟通是没法完全看出一个realtor的能力的，最好就是可以一起看次房，观察一下对方的能力，但同时，帮你找房+带你看房实际上都是realtor的免费服务，如果ta带你看了很多房最后你选了别人，ta的利益就会受损，所以有一种东西叫precuring cause来保障他们的利益。具体细节我也不清楚，但是就是想告诉大家不能因为realtor前期的服务不收费，就随意换realtor，除非是真的有很不满意的点，这也算是一种courtesy吧。

之前做了一些research，很多人说，好的realtor主要是靠refer或者去open house找。这方面我没有什么发言权，因为我们最后选择的realtor（称为CR）是zillow随机分配的。虽说如此，我们还是有一些和别的realtor打交道的经历，比如除了CR，我们还和一位贷款公司推荐的realtor-A、还有国内爸妈帮忙找的华人realtor-B都有过联系。

刚开始，我自己在zillow和redfin上疯狂看房，收藏了一大堆，想听听realtor的意见，就把这个list发给了A和CR，两个人的差异非常明显。首先在第一次电话沟通的时候，A着重在表现自己的经验和能力，但是其实作为first time home buyer，实际更加需要的是有人稍微介绍一下整个流程，然后倾听我们的需求，然后尽快get things started。他过了大概3-4天才回复我，然后第一封邮件就把我的名字拼错了（不是中文名，是我的英文名都拼错了），邮件内容就是把每一个房子对应的listing agent的联系方式copy上来了，还有这个房子目前的status，但实际上status都在zillow/redfin上明明白白写着，listing agent的联系方式更是我觉得根本用不着的信息。反观CR，他表示可以随时见面聊，然后在我发list的第二天就回复了，根据我们的需求把list上的每个房子都写了评语。比如我们不要那种没有卧室门的loft，而list上有的房子网上的图片看不出来有没有卧室门，这些就是需要他联系listing agent才能确认的信息。他帮我们确认了，我们就不会白跑一趟了，这一点很拉好感。最后我们去看的是我们一起筛选过后的几个房子。

再说说华人realtor B。虽然有点政治不正确哈，但是一开始选realtor的时候，我就比较倾向于非华人的realtor，因为总是看到听到一些海外华人坑华人的事情，而且觉得自己的英文可以handle和非华人沟通。但是这个是爸妈介绍的，很热情，所以让他带着看了一次房。态度是很好的，每个去看的房子都准备了很多页的文件，精确到周围人口组成的那种~我本来以为我很喜欢这种事无巨细的风格，但是问了几个问题下来，发现其实在买房这件事上更重要的不是数据，而是knowledge或者更抽象点，是sense，这也是为什么一定要找足够local的realtor。数据这些，其实网上大部分都能找到，但我们需要的是一个人告诉我们，这一片区域晚上不大安全，那一片区域过段时间要新建个什么，会对周围居民有什么影响（CR就是这样的）。这些信息realtor B好像都没法提供，感觉他们主要的deliverable是手上的那些文件。还有，B没有对我想看的房子作任何筛选，在看某套房子之前，我问他这个房子的卧室有没有门，他说不清楚，网上的图片看不出来。而卧室要有门是我们明确提出的要求，所以很明显他们事先的research非常不充分，再加上他的英文水平感觉没有比我们好太多，所以最后决定pass了。然后亮点来了，我们告诉B决定不move on之后，他就提出了我上文提到的precuring cause这个术语，说他们会track那天看的所有房子，如果我们以后买的房子是其中之一，他们就会向我们最后选择的realtor追要commission。但那天看的所有房都是我们自己找好的，实际上我们最喜欢看的那套（也是我们最后成交的那套）我们已经跟CR一起看过一次了，那天只是因为到了同一个building去顺便再看一眼。通过这件事我学会了一个lesson，就是如果目的只是看房的话，完全可以自己参加open house，不需要realtor带着去。因为一旦带你看了房，哪怕没有签任何合同，对方也有可能根据precuring cause试图纠缠不清。

2. 看房

在看房这一项上我们没有投入太多的精力，因为其实网上的图片和现实看到的99.99%没差，所以看房的侧重点是那些网上看不到的点。举个例子，我们最在意的是通勤时间/location、view和storage这三点。第一点实际上不需要实地看就可以知道信息（Redfin很贴心的一点就是，你可以输入自己的公司或者学校地址，再选择步行、开车还是公共交通方式，它会在你打开每个房源的时候自动计算通勤时间，甚至把rush hour都考虑进去了，大大节省了手工google map的时间）。view的话实地考察就很重要，你只有本人站在阳台上才能感觉到离海（？）有多近。storage也是，如果像我这样很在意房子储物功能的话，现场考察很重要的一点就是看看closet的大小和设计。大部分房源图片都不会花太多篇幅展示closet，比如我们最后买的这一套，我实地考察之后就超级惊喜，网上图片没有展示太多closet，但是看了房发现了好多储物空间~另外我们看的这套的主卧有干湿分离的卫生间，也是让我超级心水的一点，满足这一点的房子大概占我看的房子的10%不到。总之就是看房之前要想好有哪些特点是一定要的，有哪些是preferable的，有哪些是一定接受不了的，免得到时候看房看花了眼，忘记了初心。如果是和伴侣一起买房，建议两个人在看房之前也先讨论好一个共同的方向~

3. 贷款

关于贷款很多别的帖子都解释的很详细了，首先就是make offer之前要确保自己已经有了pre-approval letter。这里着重讲一下underwriting。

先说一下这几个词的区别：
1. pre-approval的负责人是loan officer，可以理解成初步批准，说是批准，实际上意义不大，这一步需要的信息也很少，基本打个电话或者填个问卷就可以拿到letter，不需要提供任何W-2、tax return之类的收入证明文件。
2. underwriting是pre-approval的下一步，负责人叫underwriter，这一步需要提供很多文件，但目的只有一个——证明你有能力还清贷款，至于如何评估，主要看salary和存款，RSU、以后把房子租出去的租金收入什么的都是不算的。如果salary和存款都稳稳的，那这个过程会简单一些，但如果首付是gift fund（赠予），比如是父母赞助，那过程就麻烦了，这种情况建议一定一定要提前开始underwriting！最保险的情况就是有至少一个lender正式approve了你的loan（不是pre-approval，是underwriting）后再去下offer，等offer accepted之后，再去比较不同的rate，如果看到别的lender有更低的rate再来和这个match。比如我联系BOA的时候问rate的时候，他们就明确说不管别的lender是什么rate他们都愿意match。

我们还在看房的时候，CR就建议我们尽快开始underwriting，即使下offer只需要pre-approval letter，后来发现他的建议是多么明智！我们的offer有点下早了，一旦offer accepted就开始on clock了，每一天都很宝贵。我们一开始选择underwriting的lender是Chase，loan officer信誓旦旦说3-4天给结果，但是一拖再拖，现在已经10天+了还是杳无音信。幸好CR的put fire能力极强，我们提前做两手准备，他迅速帮我们联系到了一个本地lender，以火箭速度帮我们完成了underwriting，甚至可能close比原来定的还早。

敲黑板！要想在贷款上比较顺利，早做underwriting + 确保realtor有危机处理能力。后者的话，前期沟通的时候就可以多问一些what if的问题，买房过程中可能会出现很多意想不到的状况，如果你的realtor可以对每个你提出的what if都作出满意的回答，那么到真正的危机来临的时候他也大概率有能力应对自如。

4. 下offer

下offer到offer accepted是同一天完成的，比我想象中快很多。如果要说经验的话，一开始的价格可以压的很低很低，比你一开始想的价格再低一些~反正可以不停讨价还价，就算对方直接拒绝了offer也可以再重新下。我们最后虽然比list price低了90k入手，但是总有种感觉是本来可以更低的。不过可能就是贪心心理吧~

第一次在美国买房，能分享的大致就是这些了，有什么问题我会尽量回答，有什么不对的地方也欢迎大家指正~Stay healthy everyone！



题外话：下个月搬家的话，现在住的studio就空出来了，位置在Downtown SF/SOMA/Financial District，lease还有一年左右，有兴趣的戳下面的网址~
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-621562-1-1.html

楼主，谢谢分享
有个问题想请教一下
1. pre-approval的负责人是loan officer，可以理解成初步批准，说是批准，实际上意义不大，这一步需要的信息也很少，基本打个电话或者填个问卷就可以拿到letter，不需要提供任何W-2、tax return之类的收入证明文件。
2. underwriting是pre-approval的下一步，负责人叫underwriter，这一步需要提供很多文件，但目的只有一个——证明你有能力还清贷款，至于如何评估，主要看salary和存款，RSU、以后把房子租出去的租金收入什么的都是不算的。如果salary和存款都稳稳的，那这个过程会简单一些，但如果首付是gift fund（赠予），比如是父母赞助，那过程就麻烦了，这种情况建议一定一定要提前开始underwriting！最保险的情况就是有至少一个lender正式approve了你的loan（不是pre-approval，是underwriting）后再去下offer，等offer accepted之后，再去比较不同的rate，如果看到别的lender有更低的rate再来和这个match。比如我联系BOA的时候问rate的时候，他们就明确说不管别的lender是什么rate他们都愿意match。


----你这个underwriting，是不是要跟第一步的pre approval 是同一个lender？当underwriting的时候给你一个rate，这个rate是不是用来参考的？是不是后面去shop arrount morgate rate的时候，有可能其他lender会给你一个更低的rate？这时候可以找其他lender贷款或者找做underwriting的lender给match那个rate？不知道我理解对不对～
还有一个问题，做underwriting 大概要多久？

谢谢

我没见过这种华人realtor 还要追commission的可见他平时客人少 锱铢必较.. 晕倒哈哈哈

indigoice 发表于 2020-6-22 14:56
在rincon hill呢

谢谢！也在看那附近的房子～

谢谢分享～ 我们也最近买房，还在走贷款中。有点担心下个月搬家没有搬家公司，请问下你是准备怎么搬家呢？

Feibulafen 发表于 2020/04/20 05:18:28
谢谢分享～ 我们也最近买房，还在走贷款中。有点担心下个月搬家没有搬家公司，请问下你是准备怎么搬家呢？

yelp上搜mover就有了，这些搬家公司都上班的

请问最后买了哪里呢？最近也在看房，然后需求跟您很像，所以想请问一下

northpoint 发表于 2020/06/22 13:48:09
请问最后买了哪里呢？最近也在看房，然后需求跟您很像，所以想请问一下

在rincon hill呢

谢谢分享，学习了

谢谢楼主分享！

最近也在看這附近的房 能請樓主提供你的agent嗎 謝謝