Austin 小黑屋翻修记

先贴个 before/after 的对比图。

     

花费最大的几项：

Electrical Rewiring        12,000
Plumbing 1,500
Insulation        3,200
Floor 6,000
Window        5,000
Drywall/Painting 3,500
Cabinet/Countertop 7,500

后续来了。

这个房子只有1000尺左右， 3b1b。 因为比较看好Austin的市场， 再加上受了HGTV上节目的影响，比较了几个区域后，决定买了个靠downtown很近的小黑屋来个完全大翻修。 这个区属于 transition area, 翻修市场还不错。所以修好了之后，不管是出租还是直接卖掉，都比较容易。这里先说一句，翻修房子还是挺费时费力的，大家一定谨慎考虑过再趟这个水。
然后最近不是很流行神马mid century style, 工业风，灰色系嘛，那我就照着这个来好啦。
最终成果看着还可以，但好像后来觉得小黑屋应该用浅一点的墙壁油漆，这样显得更亮堂一些。
下面说说经验教训吧，给有兴趣买投资房的同学一个借鉴。也请各路大佬提提建议！


这是我第一次做翻修房，所以浪费了非常多的时间。 翻修每多花一个月的时间，就要多白白浪费掉一个月的贷款利息和房产税。哭。所以其实决定了下offer的时候，就可以开始联系contractor了。 这个我也是后来才意识到的。我是在房子close完了，才慢慢开始找干活的人。

然后跳回到出offer之前怎么看房子的condition。 表面上的东西，比如刷墙，装橱柜之类，都是最容易的。最可怕的是换电线，换下水管道，地基有问题这种。这里我也总结出来了几个小trick。
比如地基，一般情况下，地基有问题的，凑能从墙壁的裂缝，水泥地的裂缝之类的看出来。或者看看每个屋子的门很窗户容易不容易关上。再看看房子很近的地方有没有大树。电线的话，1960年左右，有不少用的铝的电线，都是不符合今天的标准，有安全隐患。关于下水管道，这个年代的房子也基本是用的cast iron。下水道是否畅通，可以打开浴缸的水龙头，多放点水，看看水流的快不快，然后看看最后水快流光了的时候，是不是有一点往上漾。地基，电线，地下水管道这3项修起来很贵，每一个都1万+。所以如果这3个需要大修，出offer的时候要考虑进来。

我没有找 general contractor, 都是单独找electrician, plumber 等等。因为。。。省钱嘛。找general contractor至少要贵 20%。

东西做好了之后，就要约Austin city 来检查。比如电线，第一次来人，挑了几个不合规的。然后重新改正。约了第二次，又发现了其它不合规的。 （大哥，你第一次咋不说清楚捏。。。）房子外面的电线检查通过以后，再预约检查里面的，能做的只有等啊等。赶上年底过节，就更难约。但是虽然约city检查浪费时间，我们还是要做。第一个原因是，你不知道你找的contractor做得好不好。至少city能帮你把关。第二个就是，翻修房在卖的时候，有经验的买家也很看重你做的东西合不合规。city检查通过了就是最好的证明。所以，浪费时间也要查。

然后就开始做后续软装修了。 装修房子的过程中，总会有各种小惊吓。 （没有惊喜。） 比如我换地板的时候，需要要请人先把旧的地砖敲掉，然后价格谈好了，我就开车回家了。刚到家以后，工人来电话了。你这个价格要翻倍。。啊？神马？。。。 因为这个地砖的下面还有一层旧地砖。工作量翻倍了。。。额。。。 这种小故事数不胜数，如果当初用视频拍下整个房子翻修过程，应该也挺有趣的。

Austin这边房产市场好的同时，也导致了很难找到靠谱又价格合理的sub-contractor.我有次遇到公司里一个修drywall 的，修的特别好，想说要个联系方式。然后人家说，活太多了，做不完。又比如，找了个别人用过的plumber装厨房sink， disposal.这个plumber一直跟我说你这个容易，最多400-500， 就是不给我个确定价格。结果最后拖拖拉拉做完了，说要给我打个折，1000块好啦。。。 （ 然后我最后给了750 。。。 ）

还有我找个装窗户的，图便宜，自己买的窗户，找了handyman，然后卸就窗户的时候，把房子侧面的siding全给弄坏了，于是这个handyman又欣喜地从我手里接到了一个修siding的活。这样算下来，跟我找专业窗户公司差不多。
罗嗦这么多，就是说用人的时候，千万自己把好关。

如果，万一，假设我再重新翻修一个房子的话，我会挑：
至少3bed2bath，比这个房子再大点的。 一个bath太少了。虽然再多加建一个bath也行，但是考虑到自己能力不足，目前不太敢尝试。
因为也有过不少人问我Austin 的 multi-family ( duplex or 4-plex )怎么样。我自己的想法是，虽然作为出租房cashflow要比single family好不少，但我目前应该还是可能不会买， 除非我非常确定这个房子我买了就不卖了。Austin买得起的multi-family 在好的地点很少，也基本是investor在买，所以如果我过几年想卖，只能卖给investor。然而，investor一般出价都会低很多。

目前就想到了这么多，最后装修完了，算是达到了80%的预期吧。也算是一次挺好的学习机会。很多事情真的是做起来和看起来要差好多。欢迎大家一起交流。

顺便说一下，一楼的花费只包括了最大的几项。 其他的这个几百，那个几百的，加起来也不少。

greenhannahliu3 发表于 2020-5-22 10:41
谢谢楼主分享，请问你是全职监工吗？整个花了多长时间？我记得我们当时装修自己家搞了小半年。
另外找cont ...

我不是全职翻修的，一般约contractor quote价格都是利用下班后的时间。然后周末自己还得干点小活。。。 如果是自己家装修，就找熟人用过的，或者找网上 review 多的好的。自己家装修质量第一价格第二。投资的话，还是找至少网上有一些review的稍微放心一点。因为最后会找city检查，所以也不怕质量不过关。找contractor的时候都要跟他们问好，他们能不能找city检查，这样能过滤掉一些比较差的。像电线，管道这些重要的，一定找有license的。还有就是尽量找那种只有city检查通过才付钱的。像铺地板，刷油漆这种没有安全隐患的，投资房可以找handyman。我这个磨磨蹭蹭了一年。。。尴尬。。。 专业翻修的，最快差不多3个月搞定的。

shmoo830 发表于 2020/05/23 13:11:42
问个小白问题 opt或者h1b签证可以做flip赚钱吗

可以。我是H1b做过好几个了，还买了MFH投资

楼主继续呀，花了4w只做了厨房吗？还是全屋？有什么经验教训之类的

等继续……

谢谢楼主分享，请问你是全职监工吗？整个花了多长时间？我记得我们当时装修自己家搞了小半年。
另外找contractor有什么心得吗？

感谢回答！

本文被选为全站置顶文章之一。
作者获得大米奖励。谢谢你的分享。

秋季就要去Austin上学了~

楼主既有胆识也有行动力，太厉害了。恭喜成功装完。新房子很漂亮。
做浴室也不便宜吧?  老房子防水要重新做吧？浴缸，浴室瓷砖是不是也得换