一亩三分地

 找回密码 注册账号

扫描二维码登录本站

BBS
指尖新闻
Offer多多
Salarytics
Learn
Who's Hiring?
疫情动态
Instant
客户端
微信公众号
扫码关注公众号
留学申请公众号
扫码关注留学申请公众号
Youtube频道
留学博客
关于我们
查看: 4997|回复: 43
收起左侧

[装修维护] Austin 小黑屋翻修记

  [复制链接] |试试Instant~ |投资
我的人缘0

分享帖子到朋友圈
本楼: 👍   100% (9)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   100% (92)
 
 
0% (0)    👎
先贴个 before/after 的对比图。

      

花费最大的几项:

Electrical Rewiring        12,000
Plumbing 1,500
Insulation        3,200
Floor 6,000
Window        5,000
Drywall/Painting 3,500
Cabinet/Countertop 7,500

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册账号

x

评分

参与人数 38大米 +58 收起 理由
chase99 + 2 给你点个赞!
seanxx + 1 给你点个赞!
114514 + 2 给你点个赞!
山鸡欧巴 + 1 赞一个
HQ12345 + 1 赞一个
SiriPan + 1 很有用的信息!
ReneeKGHN + 2 很有用的信息!
TensorFrozen + 1 赞一个
luoyangylh + 1 赞一个
boris097156 + 1 欢迎分享你知道的情况,会给更多积分奖励!

查看全部评分


上一篇:移民减少对房价的影响?
下一篇:疫情期间买房(时间线,贷款信息,感想)
我的人缘0
 楼主| sophiaf0409 2020-5-22 10:01:08 | 显示全部楼层
本楼: 👍   100% (14)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   100% (92)
 
 
0% (0)    👎
后续来了。

这个房子只有1000尺左右, 3b1b。 因为比较看好Austin的市场, 再加上受了HGTV上节目的影响,比较了几个区域后,决定买了个靠downtown很近的小黑屋来个完全大翻修。 这个区属于 transition area, 翻修市场还不错。所以修好了之后,不管是出租还是直接卖掉,都比较容易。这里先说一句,翻修房子还是挺费时费力的,大家一定谨慎考虑过再趟这个水。
然后最近不是很流行神马mid century style, 工业风,灰色系嘛,那我就照着这个来好啦。
最终成果看着还可以,但好像后来觉得小黑屋应该用浅一点的墙壁油漆,这样显得更亮堂一些。
下面说说经验教训吧,给有兴趣买投资房的同学一个借鉴。也请各路大佬提提建议!


这是我第一次做翻修房,所以浪费了非常多的时间。 翻修每多花一个月的时间,就要多白白浪费掉一个月的贷款利息和房产税。哭。所以其实决定了下offer的时候,就可以开始联系contractor了。 这个我也是后来才意识到的。我是在房子close完了,才慢慢开始找干活的人。

然后跳回到出offer之前怎么看房子的condition。 表面上的东西,比如刷墙,装橱柜之类,都是最容易的。最可怕的是换电线,换下水管道,地基有问题这种。这里我也总结出来了几个小trick。
比如地基,一般情况下,地基有问题的,凑能从墙壁的裂缝,水泥地的裂缝之类的看出来。或者看看每个屋子的门很窗户容易不容易关上。再看看房子很近的地方有没有大树。电线的话,1960年左右,有不少用的铝的电线,都是不符合今天的标准,有安全隐患。关于下水管道,这个年代的房子也基本是用的cast iron。下水道是否畅通,可以打开浴缸的水龙头,多放点水,看看水流的快不快,然后看看最后水快流光了的时候,是不是有一点往上漾。地基,电线,地下水管道这3项修起来很贵,每一个都1万+。所以如果这3个需要大修,出offer的时候要考虑进来。

我没有找 general contractor, 都是单独找electrician, plumber 等等。因为。。。省钱嘛。找general contractor至少要贵 20%。

东西做好了之后,就要约Austin city 来检查。比如电线,第一次来人,挑了几个不合规的。然后重新改正。约了第二次,又发现了其它不合规的。 (大哥,你第一次咋不说清楚捏。。。)房子外面的电线检查通过以后,再预约检查里面的,能做的只有等啊等。赶上年底过节,就更难约。但是虽然约city检查浪费时间,我们还是要做。第一个原因是,你不知道你找的contractor做得好不好。至少city能帮你把关。第二个就是,翻修房在卖的时候,有经验的买家也很看重你做的东西合不合规。city检查通过了就是最好的证明。所以,浪费时间也要查。

然后就开始做后续软装修了。 装修房子的过程中,总会有各种小惊吓。 (没有惊喜。) 比如我换地板的时候,需要要请人先把旧的地砖敲掉,然后价格谈好了,我就开车回家了。刚到家以后,工人来电话了。你这个价格要翻倍。。啊?神马?。。。 因为这个地砖的下面还有一层旧地砖。工作量翻倍了。。。额。。。 这种小故事数不胜数,如果当初用视频拍下整个房子翻修过程,应该也挺有趣的。

Austin这边房产市场好的同时,也导致了很难找到靠谱又价格合理的sub-contractor.我有次遇到公司里一个修drywall 的,修的特别好,想说要个联系方式。然后人家说,活太多了,做不完。又比如,找了个别人用过的plumber装厨房sink, disposal.这个plumber一直跟我说你这个容易,最多400-500, 就是不给我个确定价格。结果最后拖拖拉拉做完了,说要给我打个折,1000块好啦。。。 ( 然后我最后给了750 。。。 )

还有我找个装窗户的,图便宜,自己买的窗户,找了handyman,然后卸就窗户的时候,把房子侧面的siding全给弄坏了,于是这个handyman又欣喜地从我手里接到了一个修siding的活。这样算下来,跟我找专业窗户公司差不多。
罗嗦这么多,就是说用人的时候,千万自己把好关。

如果,万一,假设我再重新翻修一个房子的话,我会挑:
至少3bed2bath,比这个房子再大点的。 一个bath太少了。虽然再多加建一个bath也行,但是考虑到自己能力不足,目前不太敢尝试。
因为也有过不少人问我Austin 的 multi-family ( duplex or 4-plex )怎么样。我自己的想法是,虽然作为出租房cashflow要比single family好不少,但我目前应该还是可能不会买, 除非我非常确定这个房子我买了就不卖了。Austin买得起的multi-family 在好的地点很少,也基本是investor在买,所以如果我过几年想卖,只能卖给investor。然而,investor一般出价都会低很多。

目前就想到了这么多,最后装修完了,算是达到了80%的预期吧。也算是一次挺好的学习机会。很多事情真的是做起来和看起来要差好多。欢迎大家一起交流。

顺便说一下,一楼的花费只包括了最大的几项。 其他的这个几百,那个几百的,加起来也不少。

评分

参与人数 20大米 +178 收起 理由
王小湾123 + 1 赞一个
魔路 + 5 很有用的信息!
逆风局局长i + 2 给你点个赞!
zzyjason + 1 赞一个
球球你长点心吧 + 50
QueenYoYo + 3 谢谢分享!
zhishen + 1 给你点个赞!
sherryz007 + 1 赞一个
a_plus + 1 赞一个
耕来耕去 + 1 赞一个

查看全部评分

回复

使用道具 举报

我的人缘0
 楼主| sophiaf0409 2020-5-22 11:01:28 | 显示全部楼层
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   100% (92)
 
 
0% (0)    👎
本帖最后由 sophiaf0409 于 2020-5-22 11:03 编辑
greenhannahliu3 发表于 2020-5-22 10:41
谢谢楼主分享,请问你是全职监工吗?整个花了多长时间?我记得我们当时装修自己家搞了小半年。
另外找cont ...

我不是全职翻修的,一般约contractor quote价格都是利用下班后的时间。然后周末自己还得干点小活。。。 如果是自己家装修,就找熟人用过的,或者找网上 review 多的好的。自己家装修质量第一价格第二。投资的话,还是找至少网上有一些review的稍微放心一点。因为最后会找city检查,所以也不怕质量不过关。找contractor的时候都要跟他们问好,他们能不能找city检查,这样能过滤掉一些比较差的。像电线,管道这些重要的,一定找有license的。还有就是尽量找那种只有city检查通过才付钱的。像铺地板,刷油漆这种没有安全隐患的,投资房可以找handyman。我这个磨磨蹭蹭了一年。。。尴尬。。。 专业翻修的,最快差不多3个月搞定的。

评分

参与人数 3大米 +22 收起 理由
sherryz007 + 1 赞一个
yczhang + 1 赞一个
admin + 20 很有用的信息!

查看全部评分

回复

使用道具 举报

我的人缘0
本楼: 👍   100% (1)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   95% (118)
 
 
4% (6)    👎
shmoo830 发表于 2020/05/23 13:11:42
问个小白问题 opt或者h1b签证可以做flip赚钱吗
可以。我是H1b做过好几个了,还买了MFH投资
回复

使用道具 举报

我的人缘0
kawayipk 2020-5-23 00:35:52 | 显示全部楼层
本楼: 👍   100% (1)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   98% (52)
 
 
1% (1)    👎
楼主厉害,化腐朽为神奇。(其实之前的照片也还好,但是翻修后真的漂亮)
想问下为什么multi-family一般是investor在买呢?
回复

使用道具 举报

我的人缘0
幻影奇袭 2020-5-21 12:43:27 | 显示全部楼层
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   95% (440)
 
 
4% (22)    👎
楼主继续呀,花了4w只做了厨房吗?还是全屋?有什么经验教训之类的
回复

使用道具 举报

我的人缘0
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   97% (97)
 
 
2% (2)    👎
等继续……
回复

使用道具 举报

我的人缘0
greenhannahliu3 2020-5-22 10:41:39 | 显示全部楼层
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)    👎
谢谢楼主分享,请问你是全职监工吗?整个花了多长时间?我记得我们当时装修自己家搞了小半年。
另外找contractor有什么心得吗?
回复

使用道具 举报

我的人缘0
admin 2020-5-22 11:56:15 | 显示全部楼层
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   93% (2569)
 
 
6% (191)    👎
本文被选为全站置顶文章之一。
作者获得大米奖励。谢谢你的分享。
回复

使用道具 举报

我的人缘0
lan_lan_lan_lan 2020-5-22 12:06:10 | 显示全部楼层
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   99% (578)
 
 
0% (1)    👎
秋季就要去Austin上学了~
回复

使用道具 举报

我的人缘0
aaddis 2020-5-22 13:21:38 | 显示全部楼层
本楼: 👍   0% (0)
 
 
0% (0)   👎
全局: 👍   98% (356)
 
 
1% (4)    👎
楼主既有胆识也有行动力,太厉害了。恭喜成功装完。新房子很漂亮。
做浴室也不便宜吧?  老房子防水要重新做吧?浴缸,浴室瓷砖是不是也得换
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册账号

本版积分规则

隐私提醒:
■为防止被骚扰甚至人肉,不要公开留微信等联系方式,请以论坛私信方式发送。
■特定版块可以超级匿名:https://pay.1point3acres.com/tools/thread
■其他版块匿名方法:http://www.1point3acres.com/bbs/thread-405991-1-1.html

手机版|||一亩三分地

GMT+8, 2020-6-1 23:19

Powered by Discuz! X3

© 2001-2013 Comsenz Inc. Design By HUXTeam

快速回复 返回顶部 返回列表